要旨
修正後土地法第三十條規定所謂「所有權之移轉」係指物權行為而言，倘本件上訴人所稱：被上訴人於五十九年二月二十四日將系爭土地出賣予訴外人尤明仁，並點交予尤明仁占有使用屬實，則尤明仁與被上訴人間之買賣契約 (債權行為) 既係訂立於前述農業發展條例公布及土地法第三十條增修以前，依法律不溯及既往之原則，自難謂該買賣契約為無效。茲據上訴人稱：伊係經尤明仁交付系爭土地為耕作等語，果爾？上訴人抗辯：伊係本於買賣關係而占有系爭土地，非無權占有等語，是否不足採取，即有疑義。原審將買賣契約之債權行為與土地法第三十條所規定之物權行為混為一談，並執以認定上訴人所主張之買賣契約為無效，其所持法律上見解，自屬可議。
案由
最高法院民事判決 八十六年度台上字第三六一二號上 訴 人 陳慶昌 被上訴人 江平洲 右當事人間請求返還無權占有土地事件，上訴人對於中華民國八十六年五月五日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（八十六年度上更㈡字第一○號），提起上訴，本院判決如左：
主文
原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理由
本件被上訴人主張：坐落屏東縣恒春鎮○○○段一五一之二號旱地一‧三四八五公頃，為伊與訴外人江楚等所共有，伊之所有權應有部分為三分之一，如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ａ、Ｂ部分面積共○‧二一七八公頃，為上訴人種植椰子樹並搭建鷄舍無權占有使用等情。爰求為命上訴人拆除地上物，返還土地予伊及其他共有人之判決。 上訴人則以：被上訴人於民國五十九年二月二十四日將其應有部分之一半，即全筆土地之六分之一出賣予訴外人尤明仁，並將其掌管之部分即系爭土地點交尤明仁占用。尤明仁旋將系爭土地交付予伊耕種使用迄今，伊占有系爭土地，有正當權源等語，資為抗辯。 原審依審理結果，以：被上訴人所主張：系爭土地為伊與訴外人江楚等共有，伊之應有部分為三分之一，如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積共○‧二一七八公頃為上訴人占有，在其上種植椰子樹、搭建鷄舍等事實，業據提出土地登記簿謄本為證，並經履勘現場實施測量，製有勘驗筆錄及複丈成果圖可稽，復為上訴人所不爭，堪信為真實。上訴人雖辯稱：被上訴人於五十九年二月二十四日將系爭土地出售予訴外人尤明仁，並點交予尤明仁占有使用，尤明仁旋即交予伊耕作使用迄今，伊非無權占有云云，並提出土地賣渡證書、土地買賣契約書為證。惟按「修正之土地法第三十條第一項規定私有農地不得移轉為共有之立法目的，在禁止農地成立新共有關係，或由原少數人共有變更為多數人共有，致妨害土地之利用。從而得否移轉登記，應以農地移轉登記時為準。如由法院拍賣者，應以法院發給權利移轉證書之日為準，縱拍賣或其他登記原因發生於土地法第三十條修正之前，仍有該修正後法條之適用。」（最高法院六十七年度台上字第三五八一號判例參照）。上訴人上開抗辯縱屬實情，其既僅買受被上訴人應有部分三分之一之一半，勢必成立共有，且當時並未辦妥所有權移轉登記，揆諸上開判例意旨，自有修正前之土地法第三十條第一項所定私有農地所有權不得移轉為共有之適用，依同法條第二項規定，該農地買賣契約仍屬無效。其占有系爭土地自無正當權源，被上訴人本於所有權作用，訴請上訴人拆除地上物，將土地交還被上訴人及其他共有人，於法自屬有據，應予准許。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決。 按六十二年九月三日公布之農業發展條例第二十二條（修正後為第三十條）固規定：「每宗耕地不得分割及移轉為共有」，六十四年七月二十四日修正之土地法第三十條第一項亦增訂：「私有農地所有權之移轉……並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。」及增列第二項：「違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」又本院六十七年度台上字第三五八一號判例揭示：「修正土地法第三十條第一項規定私有農地不得移轉為共有之立法目的，在禁止農地成立新共有關係，或由原少數人共有變更為多數人共有，致妨害土地之利用。從而得否移轉登記，應以農地移轉登記時為準。如由法院拍賣者，應以法院發給權利移轉證書之日為準（參見強制執行法第九十八條、民法第七百五十九條），縱拍賣或其他登記原因發生於土地法第三十條修正之前，仍有該修正後法條之適用。」惟修正後土地法第三十條規定所謂「所有權之移轉」係指物權行為而言，倘本件上訴人所稱：被上訴人於五十九年二月二十四日將系爭土地出賣予訴外人尤明仁，並點交予尤明仁占有使用屬實，則尤明仁與被上訴人間之買賣契約（債權行為）既係訂立於前述農業發展條例公布及土地法第三十條增修以前，依法律不溯及既往之原則，自難謂該買賣契約為無效。茲據上訴人稱：伊係經尤明仁交付系爭土地為耕作等語，果爾﹖上訴人抗辯：伊係本於買賣關係而占有系爭土地，非無權占有等語，是否不足採取，即有疑義。原審將買賣契約之債權行為與土地法第三十條所規定之物權行為混為一談，並執以認定上訴人所主張之買賣契約為無效，其所持法律上見解，自屬可議。末查尤明仁與上訴人有無自耕能力，尚待詳查審究，本院前次發回意旨已予指明，此次發回，應注意及之，併此敍明。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 十一 月 二十八 日最高法院民事第一庭 審判長法官 李 錦 豐 法官 楊 鼎 章 法官 李 慧 兒 法官 蘇 達 志 法官 陳 重 瑜 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 十二 月 二十四 日Ｖ
