最高法院民事判決

要旨

案由

主文

理由

本件上訴人主張：被上訴人王宗傑於民國八十一年五月五日購入台北市○○區○○段一小段第四○七地號土地所有權應有部分九分之四，除將應有部分九分之一登記於其名下，其餘應有部分則依信託登記方式分別登記於被上訴人高培豐、張添財、楊德玉、陳文玲（下稱高培豐等四人）名下，每人應有部分為十二分之一。王宗傑本擬與系爭土地其餘應有部分九分之五地主即被上訴人蔡明、蔡清圳、蔡川德、蔡錦村、蔡春福、蔡春成、蔡春祥、蔡阿坤（下稱蔡明等八人）合建，惟因系爭土地屬建築管制區，面積未達一千平方公尺者，不得單獨建築，王宗傑乃提議將系爭土地出售，並獲得蔡明等八人授權以每坪不低於新台幣（下同）五十五萬元之價格出售予第三人，王宗傑即於八十二年四月十四日刊登出售建地之廣告於報紙上。伊見報後，即於翌日與王宗傑接洽，王宗傑明知伊購買系爭土地係欲即行建築，惟其竟不告知系爭土地有建築管制要點之限制，且以其妻即被上訴人邱小玲以邱郁婷假名充任代書，並基於共同詐欺侵權之故意，引導伊陷於更深之錯誤，而簽訂買賣草約。翌日由王宗傑代表所有地主共十三人，並重施簽立草約時之故技，致伊陷於錯誤以為系爭土地可即刻單獨建築，而簽訂正式之不動產買賣契約，並交付一千零四十萬元價金。嗣經伊於同月二十日申請指定建築線，並於同月二十七日經函知系爭土地有前揭建築管制要點之限制，方知受騙。伊乃於八十二年七月二日將買賣契約撤銷，而邱小玲已於八十二年六月間違背其任務，將系爭土地之所有權狀交予王宗傑，並因此受判處刑事背信罪刑確定等情，爰依不當得利、侵權行為、買賣瑕疵擔保之規定及系爭買賣契約第十條之約定，求為命被上訴人連帶賠償一千零四十萬元價金及其法定利息之判決。又王宗傑之受託登記人即被上訴人張添財、楊德玉於案發後，為恐民刑責任加身，乃於八十二年六月二十五日虛偽以買賣為原因將受託登記之系爭土地應有部分十二分之一分別移轉登記予陳文玲、高培豐，而該等所有權移轉行為係屬通謀虛偽意思表示，應屬無效等情，另依共同侵權行為、不當得利、瑕疵擔保、民法第二百二十四條、契約第十條及代位王宗傑，求為確認該物權移轉登記行為無效，及命張添財、陳文玲、楊德玉、高培豐塗銷渠等所有權移轉登記之判決。

被上訴人王宗傑則稱：蔡明等八人僅係以一定之價格委由伊代行找尋買主或自行買下系爭土地其餘九分之五應有部分，未授權伊全權代理簽約。系爭土地之管制規定乃早已存在之事實，且據上訴人於刑事案件供陳伊於訂約時有交付地籍圖及土地登記簿謄本，其上標明系爭土地為雜地，又經台北市政府（七十四年間）公告，編為「台北市松山區第五期市地○○○○段五幅之內第四號」重劃區，而重劃區之土地須符合一定之條件方可建築，上訴人及其配偶從事建築事業，依其職業當有此認識，且得查悉，伊無必要且無法隱瞞系爭土地有管制要點之限制。況上訴人購買系爭土地之初，未表明購入系爭土地係為即行單獨建築，伊未告知該管制要點，尚無詐欺之情事，亦無侵權行為。再者伊並未保證系爭土地可單獨申請建築，是該管制規定非屬瑕疵。此外系爭土地雖因面積不足一千平方公尺，不能單獨申請建築，但非不能單獨建築，而本件土地事實上已取得建築執照，獲准單獨建築，上訴人所指系爭土地不能單獨建築一節亦不存在。而買賣契約第十條約定，乃關於不履行契約之違約規定，而伊已依約向蔡明等八人購入其餘應有部分九分之五，亦無違約之處等語。

被上訴人邱小玲則抗辯：伊使用「邱郁婷」之姓名係早於職業訓練時即已為之，而伊僅於八十二年四月十六日陪同王宗傑前往簽約，於上訴人之代書未到場之情形下，依上訴人與王宗傑原已擬定之買賣預約書予以填入定式契約而已，並無任何詐欺行為。上訴人雖對伊提起詐欺之刑事告訴，但業經檢察官予以不起訴處分。伊亦非出賣人，無告知建築管制要點之義務，且與上訴人自稱之損害無因果關係存在。至於伊交付權狀予王宗傑，係上訴人與王宗傑買賣成立後再發生之新事實，與上訴人所指因王宗傑故意不告知建築管制要點而受詐欺交付一千零四十萬元無關。更甚者，王宗傑之土地應有部分並無移轉，所移轉之部分仍在原股東範圍內，此種股份調整，對上訴人究生何種損害，對王宗傑又有何利益，未據證明等語。

被上訴人高培豐等四人則謂：上訴人訴請確認移轉登記行為無效，與確認之訴要件不符。而王宗傑所出售系爭土地之應有部分，無任何權利或物之瑕疵，且系爭土地經台北市政府畸零地調處委員會准予單獨建築，亦見其無瑕疵。本件純係上訴人未查明系爭土地在建築管制區內，此乃上訴人自己之過失。又伊等並非買賣契約之當事人，既未參與訂約，對於上訴人所稱詐欺情事自不知情，王宗傑亦非伊等委任之代理人或履行輔助人，退步言之，如王宗傑真涉有詐欺，亦顯超越伊等授權範圍之外，乃其個人之行為，與伊等無關。又伊等間有關系爭土地應有部分之移轉乃因股份調整而為，與本件買賣無關等語。

被上訴人蔡明等八人亦稱：伊等未與上訴人簽訂買賣契約，亦未授權王宗傑與上訴人簽訂系爭買賣契約，亦無受領一千零四十萬元，是以上訴人若主張王宗傑有權代理伊等簽訂買賣契約書，應予舉證。按買賣契約，為債權契約，其債權債務關係，僅存在於特定之債權人、債務人，伊等既非契約主體，即不得強令伊等負契約責任等語，資為抗辯。

原審將第一審所為被上訴人王宗傑應給付上訴人一千零四十萬元及自八十二年十月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，而駁回上訴人其餘之訴之判決，就關於命王宗傑給付部分廢棄，改判駁回上訴人此部分之訴，並駁回上訴人之上訴，係以：㈠王宗傑部分：上訴人主張伊與王宗傑就系爭土地訂立買賣契約，而系爭土地因經台北市政府公告，編為「台北市松山區第五期市地○○○○段五幅之內第四號」重劃區內，應受建築管制要點之限制，其中該要點第四點規定，建築物基地規模應以一千平方公尺以上為原則整體興建各情，為被上訴人所不爭。上訴人雖另主張伊於訂約時曾告知王宗傑伊係要單獨建築儘速出售云云，但為王宗傑所否認，上訴人亦未能舉證以實。至於本件限制建築事項，上訴人及其配偶吳澄琛所經營之順陽建設公司可以自行查知，乃竟捨此不為，上訴人既未證明王宗傑有告知上開建築管制要點之義務，即不得以王宗傑未告知即屬隱匿、詐欺、有違誠信，故上訴人主張王宗傑詐欺而撤銷伊與王宗傑間買賣系爭土地之意思表示，進而主張系爭買賣契約自始無效，請求王宗傑返還所受領之價金（不當得利），不能准許。何況系爭土地僅係受限於無法單獨申請建築，如合併申請建照則並非不可單獨建築，而事實上，系爭土地已與鄰地四○六地號取得八十五年建字一二八號建造執照，目前即將完成建築，有台北市政府工務局建造執照及核准建築圖可稽，當無上訴人所指不能單獨建築之瑕疵。從而系爭買賣契約之標的並未欠缺通常交易應有之效用或契約約定之效用，上訴人主張依民法第三百五十九條物之瑕疵擔保責任解除契約，並依民法第二百五十九條第二款解除契約回復原狀之規定向王宗傑請求返還所付價金及利息，又依民法第二百六十條之規定，請求不履行之損害賠償，均不足採。此外王宗傑並無系爭買賣契約第十條約定之違約情事，且王宗傑除已提出其與高培豐等四人之土地過戶文件外，並取得其餘地主蔡明等八人出售系爭土地予上訴人之同意，則王宗傑並未違反其與上訴人所簽立之買賣契約，從而上訴人亦不得依據該條約定請求王宗傑返還價款及加倍之損害賠償。㈡邱小玲部分：邱小玲於簽訂買賣契約時，雖以「邱郁婷」之名義為之，並隱匿其與王宗傑之夫妻關係，惟此尚難證明邱小玲與王宗傑有共同詐欺行為，而邱小玲亦非系爭買賣契約之當事人，故上訴人依侵權行為、撤銷買賣契約後應返還不當得利、系爭買賣契約第十條、或瑕疵擔保規定，請求邱小玲連帶賠償，均無理由。至於邱小玲背信部分（未經上訴人同意竟將權狀交還王宗傑）雖經台灣板橋地方法院以八十五年度訴字第三五○號刑事判決案件有罪，並經台灣高等法院以八十五年度上易字第四五六七號判決予以維持，但查邱小玲交付權狀，係上訴人與王宗傑買賣成立後發生本件爭訟以後所發生之事實，與系爭買賣契約成立與否無關，尤與上訴人所指因王宗傑故意不告知管制要點而受詐欺交付一千零四十萬元無關。至於上訴人因此欲取回其交付之一千零四十萬元，進而提出諸多民刑事案件，並不因邱小玲若未交還權狀，王宗傑即會願意將該一千零四十萬元返還，故上訴人所提民刑事訴訟更與邱小玲是否交付權狀予王宗傑無關。從而，上訴人主張邱小玲與王宗傑有共同侵權（詐欺）行為，而請求賠償，亦無理由。㈢高培豐等四人部分：高培豐等四人並未經手系爭買賣契約之訂立或價款之收受，尚難認渠等有與王宗傑共同詐欺之行為。高培豐等四人均稱係合股買受系爭土地應有部分九分之四，並比例登記，亦同意將伊等共有之系爭土地出售予上訴人，並委由王宗傑辦理。縱上訴人所稱系爭土地應有部分九分之四為王宗傑所購買，係信託登記於高培豐等四人名下為可採（且王宗傑詐欺為可採），而高培豐等四人亦同意王宗傑出售系爭土地登記於渠等名下之應有部分，但高培豐等四人並無授權王宗傑以詐欺方式為之。王宗傑利用高培豐等四人授權其出售系爭土地應有部分之機會，以詐欺方式出售系爭土地，顯係超越授權之範圍，要難認高培豐等四人即有共同詐欺之意思，而成立詐欺行為。且王宗傑該詐欺行為顯非關於債之履行之行為，亦不應由高培豐等四人負責。而上訴人亦未能舉證證明高培豐等四人與王宗傑間有何共同詐欺行為，其依不當得利、侵權行為、瑕疵擔保、系爭買賣契約第十條等法律關係請求高培豐等四人負連帶賠償責任，亦非有理由。㈣蔡明等八人部分：按不動產之移轉應須以書面為之，而關於不動產出售須經特別授權，該處理權之授與亦應以文字為之，民法第七百六十條、第五百三十四條第一款、第五百三十一條分別定有明文。上訴人主張系爭買賣契約對於蔡明等八人發生效力，應由上訴人舉證王宗傑訂立契約當時曾出具蔡明等八人授與特別代理權之書面文件，或蔡明等八人之行為足認授與王宗傑代理權，但上訴人並未證明之。縱訴外人蔡文玲曾經表示，蔡明等八人就系爭土地之應有部分曾授權王宗傑以每坪不低於五十五萬元之價格出售予第三人，亦屬事後蔡文玲發現王宗傑將系爭土地以每坪六十萬元出售所言，仍不能證明王宗傑係以蔡明等八人之代理人身份簽約。是本件買賣契約之效力自不及於蔡明等八人，上訴人依契約關係或瑕疵擔保之規定請求蔡明等八人返還價金，尚無可取。再按上訴人未能證明蔡明等八人有與王宗傑共同詐欺之情事，其依侵權行為法則請求蔡明等八人負賠償責任，或以契約因撤銷詐欺之意思表示而自始無效，請求返還不當得利，亦均無理由。㈤張添財與陳文玲間、楊德玉與高培豐間之所有權移轉登記行為部分：提起確認之訴須有即受確認判決之法律上之利益者，方得提起。本件上訴人訴請確認者，係張添財與陳文玲、楊德玉與高培豐間於八十二年六月二十五日之物權移轉登記行為無效，與民事訴訟法第二百四十七條規定不符，不得為確認之訴之標的。又高培豐等四人未與上訴人訂約，並非本件買賣契約之當事人，上訴人自無權向高培豐等四人請求塗銷登記。張添財與陳文玲間、楊德玉與高培豐間之以買賣為原因所為之移轉登記，縱屬通謀虛偽意思表示而為無效，亦因系爭買賣契約業經王宗傑解除，上訴人已非買賣契約之權利人，而無從請求塗銷登記等詞，為其判斷之基礎。

惟查：㈠關於王宗傑部分：原審固已認定「系爭土地經依台北市畸零地使用規則調處後已可與鄰地四○六地號合併申請建造執照單獨建築」，但上訴人於事實審曾另主張；系爭土地受前揭建築管制要點之限制，除基地規模須達一千平方公尺始可建築外，建築物高度亦不得超過四層樓，乃屬受特殊管制之建地，而與未受特殊管制之建地有別，王宗傑明知，却仍將之當做一般建地售予不知情之伊，雖系爭土地嗣後因經調處而可單獨建築，然系爭土地受上開建築管制要點規定建築物高度不得逾四層樓之限制仍無由解免，是王宗傑仍成立詐欺等語（見一審卷第二宗三一一頁反面至三一四頁）。按民法第三百五十五條第二項規定：「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」又同法第三百五十四條第一項前段規定：「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定，危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。」倘上訴人所稱系爭土地上之建築物高度不得超過四層樓屬實，且現今於相類系爭土地之上興建建物以能建築超過四層樓以上之高度為通常效用，而王宗傑又故意不告知上開限制，則上訴人依契約請求王宗傑負瑕疵擔保責任，自屬重要之攻擊方法，乃原審對於此點未注意審究，並在判決理由項下說明其取捨意見，自屬可議。㈡關於邱小玲部分：邱小玲於上訴人與王宗傑之買賣成立以後，將系爭土地之權狀交還王宗傑，邱小玲因而被判處刑事背信罪刑確定，為原審確定之事實。按「盜贓之牙保，係在他人犯罪完成後所為之行為，性質上難認為與該他人共同侵害被害人之權利，牙保之人與實施竊盜之人，固不構成共同侵害行為。惟盜贓之牙保，既足使被害人難於追回原物，因而發生損害，仍難謂非對於被害人為另一侵權行為，倘被害人因而受有損害，尚非不得依一般侵權行為之法則，請求牙保之人賠償其損害。」本院著有六十四年度台上字第一三六四號判例，可資參照。則邱小玲將系爭土地之權狀交予王宗傑之行為，是否不構成侵權行為，非無研究餘地，乃原審未遑詳細審酌，遽謂上訴人依侵權行為法則請求邱小玲賠償，亦無理由云云，尚有疏略。㈢關於高培豐等四人部分：經查上訴人除本於侵權行為之法律關係而對高培豐等四人為請求外，亦本於不當得利、瑕疵擔保及系爭買賣契約第十條等法律關係向高培豐等四人為請求，詎原判決僅以：高培豐等四人未與王宗傑有何共同詐欺行為云云，認上訴人依不當得利、瑕疵擔保、系爭買賣契約第十條之法律關係請求高培豐等四人負連帶賠償損害責任，亦無可採，實有判決理由不備之違誤。㈣關於蔡明等八人部分：查系爭不動產買賣契約書開宗明義記載：「賣主：王宗傑等十三人……」，最末簽章處，「賣主」下方，亦記載：「王宗傑等十三人」，而蓋有王宗傑之印（參見一審卷第一宗五二頁至五三頁反面），姑無論王宗傑與其餘地主十二人（即被上訴人中，邱小玲除外之全體），彼此間是否為委任關係無訛，因系爭不動產買賣契約書，其性質為債權契約，而非不動產物權之移轉，此項債權契約，本不須以文字為之，是蔡明等八人對王宗傑之委任授權，亦不以書面為必要，乃原審遽謂：上訴人應舉證王宗傑訂立契約當時曾出具蔡明等八人授與特別代理權之書面文件云云，其所持之法律上見解尚非允洽。而王宗傑與蔡明等八人間如屬代理權之授與關係，則代理權之授與，因本人之意思表示而生效力，無須一定之方式，原審之上開見解亦難謂當。況原審於其判決理由欄㈤已認定：「且王宗傑除已提出其與高培豐等四人之土地過戶文件外，並取得其餘地主蔡明等八人出售系爭土地予上訴人之同意，則王宗傑並未違反其與上訴人所簽立之買賣契約」各情，依民法第一百七十條第一項：「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人，不生效力。」之反面解釋，系爭買賣契約因蔡明等八人之事後同意，依法應已對蔡明等八人發生效力，乃原審竟又於其判決理由欄㈢中謂：「是本件買賣契約之效力自不及於蔡明等八人」等語，不無矛盾。㈤關於張添財與陳文玲間、楊德玉與高培豐間之所有權移轉登記行為部分：查原判決於其理由欄㈡中謂：「高培豐等四人均稱伊等亦同意將共有之系爭土地出售予上訴人，並委由王宗傑辦理。」等語，則買賣契約之效力自亦及於高培豐等四人，乃原審竟又謂：高培豐等四人並非本件買賣契約之當事人，上訴人自無權向高培豐等四人請求塗銷登記云云，進而為上訴人此部分不利之判決，亦有未當。另按「確認之訴，除確認證書真偽之訴外，應以法律關係為訴訟標的，此觀民事訴訟法第二百四十七條之規定自明，契約為法律關係之發生原因，非即法律關係之本身，契約之有效與否，本屬一種法律問題，不得為確認之訴之標的，惟以自己之所有物，經無處分權人與人訂立所有權移轉契約為原因，提起確認之訴時，雖其訴之聲明係求確認物權移轉契約為無效，而其真意實係以物權移轉契約無效為理由，求為確認自己之所有權仍屬存在之判決，其訴訟標的仍為法律關係，而非契約之無效。」本院著有三十二年度上字第二二五七號判例可參。上訴人請求確認張添財與陳文玲間、楊德玉與高培豐間之所有權移轉登記行為無效，其真意倘係求為確認張添財、楊德玉之所有權仍屬存在之判決，揆諸上開判例，其訴訟標的仍為法律關係，並無不合，乃原審審判長未行使闡明權令兩造為完足之陳述前，即為該部分不利上訴人之判斷，尤難謂於法無違。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

中 華 民 國 八十七 年 九 月 四 日最高法院民事第一庭審判長法官 李 錦 豐法官 楊 鼎 章法官 李 慧 兒法官 許 朝 雄法官 顏 南 全右正本證明與原本無異書 記 官中 華 民 國 八十七 年 九 月 二十一 日