最高法院民事判決

要旨

案由

右當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國八十六年四月九日臺灣高等法院第二審更審判決（八十五年度上更㈠字第二一九號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落新竹市○○段六九八之三號（重測前為埔頂段二三二之六號）土地，為伊所有，上訴人所有門牌為新竹市○○路○段五百四十號、五百四十二號房屋，占用該土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所示編號「４」、「５」部分面積共七二點六四平方公尺，並無正當權源，自屬無權占有。又上訴人無權占有上開土地，伊因而不能使用該土地受有相當於租金之損害，自得請求上訴人賠償自民國七十六年起算五年之損害金新台幣（下同）十萬五千七百八十七元等情。求為命上訴人將該部分房屋拆除，返還占用土地於伊，並命上訴人如數給付伊損害金之判決（被上訴人超過上開範圍之請求，業受敗訴判決確定，不予贅敍）。

上訴人則以：系爭土地係由原新竹市○○段二三二之六號土地分割而來，被上訴人於五十六年至六十五年間，向原共有人黃呂春、黃呂賢、黃相、黃水、黃文江購買應有部分，其後該二三二之六號土地經分割，被上訴人始取得系爭土地之單獨所有權。惟於分割前，原共有人就該土地訂有分管協議，伊父陳金水於四十餘年前即向黃文江、黃文德承租由渠等分管之系爭土地，並於其上建築系爭房屋，渠等之繼承人黃水、黃呂春於五十九年十月六日尚與陳金水訂立租約，繼續出租系爭土地。陳金水死亡後，伊單獨繼承系爭土地之承租權及系爭房屋之所有權，伊並非無權占有等語，資為抗辯。

原審維持第一審就前開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人主張系爭土地為伊所有，上訴人所有之系爭房屋有占用系爭土地如附圖所示編號「４」、「５」部分面積共七二點六四平方公尺之事實，業據提出土地登記簿謄本為證，且為上訴人所自認，並經第一審法院會同地政事務所人員勘測屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可按，堪認為真實。上訴人雖以前揭情詞置辯。惟依其提出之土地租用契約書上記載，陳金水係於五十九年十月六日向黃水、黃呂春租用坐落同右段二三二之一號土地計三十二坪，並非分割前之二三二之六號土地，且該二筆土地於三十六年十月總登記時，即均已存在，共有人互異，上訴人占用系爭土地上之面積，亦僅七二點六四平方公尺，約二二點○一坪，與上開契約書上所載租用面積不符。又上訴人提出之租金收據，其中黃水及黃慶鐊於六十四年一月二十五日立具之聲明書（即收據），僅載「有關陳金水先生之租地三十二坪租金……全部繳清是實」等語，未言及是否租用系爭土地。至另十紙收據，未載明租地所在，且均由他共有人吳信鍜立具。最後一張收據，只記載「地租收據……一○○坪，每坪一○元」等語。而黃呂春於六十五、六十六年間出具與訴外人陳邱期、鍾順富之租金收據，則均載明同段二三二之六號土地。是上訴人抗辯：伊繼承其父陳金水就系爭土地之承租權云云，已有可議。系爭土地重測前為新竹市○○段二三二之六號，該二三二之六號土地於三十六年十月總登記時之共有人為陳輝地、吳玉檀、吳信政、吳信鍛、陳柳、陳清溪、黃文江、黃文德、吳英、吳圩鑫、吳惠淦、鍾金城、張金土、黃呂春、黃良、黃有元、黃呂萬、陳清標、陳清坡、吳良才等人，有土地登記簿謄本附卷足稽。然上訴人所提出之土地租用契約書、租金收據及共有人全體分管使用情形明細表上所載之共有人僅有陳輝地、黃文江、黃文德、吳惠淦、黃慶陽（黃文德之繼承人）、黃水（黃文江之繼承人）、黃呂春（黃文德之繼承人）等人，未涵蓋上開全體共有人，自不足以證明二三二之六號土地確有分管之事實。況嗣後新共有人陳輝星訴請分割系爭土地時，共有人多達三十一人，未有任何共有人主張有分管之約定等情，有台灣新竹地方法院六十六年訴字第三五五號民事判決乙份附卷可考。證人即原二三二之六號土地共有人黃呂春固於台灣新竹地方法院六十七年訴字第一三○七號民事事件中證稱：共有人各將分管部分出租並收取租金，但嗣後分割時，並未按分管位置分割等語，但其另稱：「我父親有交待說系爭地是分管地，收益是給分管人的，我們分管的部分是近光復的一條長方形地，共有人蓋房子的我們就不收租，外人的就收租，其他收租情形也是一樣。」。證人即共有人張金土之繼承人張乞證稱：「二三二之六號我分得部分似乎在南邊，分管未立書面」等語，或屬傳聞證據，或屬不確定詞句，均不足採。黃呂春出具予訴外人陳卯期、鍾順富之收據，陳輝地出具予鍾順富之收據固均記載分管之埔頂段二三二之六號建物敷地等語，僅係部分共有人與他人為出租之約定，難認全體共有人就系爭土地有分管之約定。縱認有租約存在，上訴人既未能舉證證明前述承租行為，曾獲全體共有人之同意，所出租者復為共有土地中之特定部分，即使未超過其得使用之範圍，對於被上訴人仍非有效。再者，被上訴人於二三二之六號土地分割後，取得系爭土地所有權，無民法第四百二十五條規定之適用。被上訴人主張上訴人係無權占有系爭土地，並非無據。從而，被上訴人依民法第七百六十七條規定請求上訴人將附圖所示編號「４」、「５」部分房屋拆除，返還占用之系爭土地，及請求上訴人賠償自七十六年起相當於五年租金之損害金十萬五千七百八十七元，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

查上訴人所提出之土地租用契約書上記載：「甲方（即上訴人之父陳金水）今向乙方（即黃水、黃呂春）租用坐落新竹市○○段二三二之一號土地計三十二坪（以實際測量者為準）」等語（見一審卷第三一頁）。上訴人抗辯系爭房屋除占用系爭土地如附圖所示編號「４」、「５」部分面積共七二點六四平方公尺外，尚占用同段七○二號土地面積三點三七平方公尺，七○四號土地面積二點四三平方公尺，八五一號土地面積三二點二八平方公尺云云（見原審更字卷第八六、八八頁）。如果屬實，系爭房屋坐落基地之面積共為一一○點七二平方公尺，約三十三點四九坪，與上開土地租用契約書上所載租用土地之面積相若。而系爭土地係由原二三二之六號土地分割而來，為原審認定之事實，倘上開七○二、七○四、八五一號土地亦係自原二三二之六號土地分割出來，則上訴人抗辯：其父陳金水僅在原二三二之六號土地上建屋居住，此外並未與出租人就其他土地另有租賃關係存在，上開土地租用契約書上記載承租土地二三二之一號應係二三二之六號之誤云云，是否毫無足取，即非無研求之餘地。原審未遑查明，率以系爭房屋占用系爭土地之面積與土地租用契約書及租金收據上所載面積不符，及土地租用契約書上記載承租地之地號為二三二之一，即認上訴人就系爭土地並無租賃關係存在，未免速斷。次查上訴人抗辯原二三二之六號土地早經全體共有人協議分管，除部分自行建屋外，其餘大部分由各分管共有人分別出租與他人建屋使用，並按分管部分各自收租云云（見一審卷第二九頁）。證人即原二三二之六號土地共有人黃呂春於台灣新竹地方法院六十七年訴字第一三○七號民事事件中亦證稱：「我父親有交待說系爭地是分管地，收益是給分管人的，我們分管的部分是近光復的一條長方形地，共有人蓋房子的我們就不收租，外人的就收租，其他收租情形也是一樣。」等語（見原審外放證物），似指原二三二之六號土地共有人於約定分管後，部分共有人自行在其所分管之土地上建屋居住，部分共有人則將分管土地出租，收取租金，並非全體共有人均將各自分管之土地出租。果爾，自不能以上訴人所提出之原二三二之六號土地共有人全體分管使用情形明細表（見一審卷第四十二頁）上分管出租人欄所記載者僅係部分共有人，即認該地未經全體共有人協議分管。復查該地共有人黃呂春出具予陳卯期、鍾順富，陳輝地出具予鍾順富之收據（見原審外放證物）上，均記載「分管」之埔頂段二三二之六號建物敷地等語，黃呂春及該地共有人張金土之繼承人張乞亦皆證稱二三二之六號土地有經分管等語，似此情形，能否仍謂該二三二之六號土地未經全體共有人協議分管，尚非無疑。而共有人依分管契約，就其分管部分，有使用收益及管理之權，其將分管土地出租，自無須經全體共有人之同意。原審未詳加推敲，徒以上訴人所提出之共有人全體分管使用情形明細表、租金收據上所載之出租人僅係部分共有人，即認上訴人所為系爭土地有經全體共有人協議分管之抗辯為不可採，進而認陳金水縱有承租系爭土地，然既未經全體共有人同意，是項租賃，對被上訴人不生效力，顯有疏略。末查共有人出租分管土地後，將其應有部分讓與第三人，嗣共有物分割，受讓人取得該分管土地之單獨所有權，原租賃關係類推適用民法第四百二十五條規定，對於受讓人自仍繼續存在。上訴人抗辯上開土地租用契約書上之出租人黃水、黃呂春於五十九年十月六日將原二三二之六號土地分管部分出租與陳金水後，已於六十四、六十五年間將該地應有部分讓與被上訴人云云（見一審卷第二八、四二頁），倘非虛妄，被上訴人因原二三二之六號土地分割而單獨取得系爭土地所有權，原有租賃關係自對其仍應繼續存在。乃原審竟為相反之認定，亦有可議。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

中 華 民 國 八十七 年 四 月 二 日最高法院民事第四庭審判長法官 林 奇 福法官 許 朝 雄法官 陳 國 禎法官 李 彥 文法官 陳 重 瑜右正本證明與原本無異書 記 官中 華 民 國 八十七 年 四 月 十四 日