要旨
共有人如未經全體共有人同意，將共有物全部讓與他人，對於其他共有人固不生效力，但締約共有人與受讓人間所為之買賣債權行為，仍然有效。故締約共有人因不能取得全體共有人之同意或無法取得其物，受讓人仍得對於該締約之共有人，依據債權法則請求使其取得該締約之共有人之應有部分與他共有人維持共有關係。本件上訴人未經共有人鄭書淵等三人同意將系爭土地全部出售與被上訴人，為原審認定之事實。則原審認定上訴人辦妥繼承登記後，將其應有部分合計二分之一移轉登記與被上訴人，由被上訴人與其他共有人鄭○淵等三人維持共有關係，並未違反農業發展條例第三十條之規定，自無違背法令可言。
案由
最高法院民事判決 八十八年度台上字第九○號上 訴 人 彭鄭素月 張鄭素玉 姜鄭素珠 被 上訴 人 鄭 保 寧 右當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十七年四月七日臺灣高等法院第二審判決 (八十六年度上字第一八三五號) ，提起上訴，本院判決如左：
主文
上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由
本件上訴人主張：被上訴人於民國七十一年七月二十六日向伊購買坐落新竹縣芎林鄉○○段第二三九之三地號土地 (重測後編為綠獅段四九五地號，下稱系爭土地) 為農地，惟兩造間之買賣契約違反農業發展條例第三十條規定，屬法律上給付不能，其契約無效。且被上訴人迄未付尾款新台幣 (下同) 三十萬元，業經伊解除契約等情。爰依不當得利及契約解除之回復原狀請求權，求為命被上訴人塗銷系爭土地所有權應有部分二分之一移轉登記，並交還該土地與伊之判決。 被上訴人則以：系爭土地原係上訴人與訴外人鄭書淵、鄭子淵、鄭文淵等人 (下稱鄭書淵等三人) 共有，上訴人將其應有部分移轉登記與伊，共有人人數並未增加，自不在農業發展條例第三十條限制之列，並無給付不能情事。又上訴人迄未將系爭土地所有權全部移轉登記與伊，伊尚無給付尾款之義務等語，資為抗辯。 原審依審理之結果，以：系爭土地原為鄭述古所有，鄭述古於七十年十一月十二日死亡，由上訴人及鄭書淵等三人共六人繼承，並辦妥繼承登記，應有部分各六分之一，上訴人於鄭述古死亡後之七十一年七月二十六日將系爭土地所有權全部出售被上訴人，價金一百二十萬元。嗣上訴人未依約辦理所有權移轉登記，被上訴人向台灣新竹地方法院 (下稱新竹地院) 起訴請求上訴人移轉所有權登記，獲勝訴判決確定，復經新竹縣竹東地政事務所以「判決移轉」為原因，應有部分二分之一登記為被上訴人所有等情，為兩造所不爭，有土地登記簿謄本、買賣契約書足稽，且有新竹地院七十三年度訴字第二一九九號民事卷宗可考，堪信為真實。上訴人主張系爭土地為農地，依農業發展條例第三十條之規定，不得分割為共有，兩造間之買賣契約，因給付不能而無效云云。然依農業發展條例施行細則第二十條第一項前段、第二項規定，每宗耕地如非分割為二宗以上之地號；或移轉後，其共有人人數不增加者，即與農業發展條例第三十條前段之規定無悖，應無疑義。而上訴人將系爭土地所有權全部出售與被上訴人，依買賣契約補記事項第二條記載：「本買賣移轉登記約定限至民國七十二年一月二十六日以前……倘因事故未能達成時，准予再延至民國七十二年三月二十六日以前辦理。但乙方 (即上訴人) 要趕緊辦理繼承登記不得故意施延……」等語，係約定上訴人最遲應於七十二年三月二十六日辦妥繼承登記，並移轉所有權登記與被上訴人，而非約定分割為二宗以上之地號後移轉。上訴人與鄭書淵等三人辦妥繼承登記後，以「判決移轉」為原因，將上訴人之應有部分合計二分之一移轉登記與被上訴人，由被上訴人與鄭書淵等三人 (應有部分各六分之一) 共四人維持共有，共有人人數未增加，並未違反農業發展條例第三十條前段規定。上訴人上述之主張，即屬無據。次查，系爭土地之買賣價金為一百二十萬元，被上訴人已付九十萬元，尚欠尾款三十萬元未付，為兩造所不爭。惟依買賣契約第三條第四款約定：「尾款三十萬元於土地移轉登記清楚三日內交清之事」；且按出賣人對於出賣之標的物，不以有處分權為必要 (最高法院三十七年度上字第七六四五號判例參照) 。故買賣標的物雖非完全屬於出賣人所有，出賣人仍有依買賣契約，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。本件上訴人係出賣系爭土地所有權全部予被上訴人，依買賣契約補記事項第二條約定，上訴人最遲應於七十二年三月二十六日辦理所有權移轉登記與被上訴人，但上訴人僅移轉其應有部分合計二分之一與被上訴人，其餘應有部分二分之一迄未移轉，則依約被上訴人尚無給付尾款三十萬元之義務。上訴人以被上訴人未付尾款，執此主張解除契約，亦有不合。綜上所述，上訴人主張買賣契約無效，或有解除原因，本於不當得利及契約解除之回復原狀請求權，請求被上訴人塗銷系爭土地所有權應有部分二分之一移轉登記，並交還該土地，即非正當。並說明兩造其餘攻擊防禦方法，與判決之結果不生影響，無毋庸逐一論述。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。又按共有人如未經全體共有人同意，將共有物全部讓與他人，對於其他共有人固不生效力，但締約共有人與受讓人間所為之買賣債權行為，仍然有效。故締約共有人因不能取得全體共有人之同意或無法取得其物，受讓人仍得對於該締約之共有人，依據債權法則請求使其取得該締約之共有人之應有部分與他共有人維持共有關係。本件上訴人未經共有人鄭書淵等三人同意將系爭土地全部出售與被上訴人，為原審認定之事實。則原審認定上訴人辦妥繼承登記後，將其應有部分合計二分之一移轉登記與被上訴人，由被上訴人與其他共有人鄭書淵等三人維持共有關係，並未違反農業發展條例第三十條之規定，自無違背法令可言。上訴意旨猶執陳詞，並就原審取捨證據，認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。至上訴人主張兩造於簽約時，口頭約定尾款三十萬元，被上訴人應於上訴人將應有部分二分之一辦理移轉登記時給付云云，並聲請訊問證人鄭劉兔妹。核屬上訴三審後所提出之新證據及攻擊方法，本院依法不得審酌，併此敘明。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十八 年 一 月 十五 日最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 黃 秀 得 法官 顏 南 全 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十八 年 一 月 二十七 日
