要旨
土地法第一百零三條之規定，並非禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，或為保留解除權或終止權之特約，自不排除民法所定解除條件成就或保留解除權或終止權特約之效果。
案由
最高法院民事判決 九十年度台上字第一○七七號上 訴 人 國產實業建 法定代理人 林嘉政 訴訟代理人 沈明達律師 被 上訴 人 周玉玲 周正益 周財正 周家正 右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年一月二十五日台灣高等法院第二審判決（八十八年度重上字第三六六號），提起上訴，本院判決如左：
主文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由
本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段二小段四八之五地號土地為伊所有，被上訴人共有之台北市○○街七十五巷二十九號房屋無權占用上開土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所示編號甲、乙、丙部分等情，爰依所有權之作用，求為命被上訴人將上開土地上房屋拆除，返還土地予伊之判決。 被上訴人則以：系爭土地由原所有權人祭祀公業周天榮出租與周松、周春池建築系爭房屋使用，伊係周春池之繼承人，概括承受其權利義務，自屬有權占有且原所有權人出售系爭土地時，未依土地法第一百零四條第一項第二項規定通知伊優先購買，故其與杜春宗之買賣契約應屬無效，上訴人明知地上已有建物，仍向杜春宗惡意買受即無信賴登記原則之適用等語，資為抗辯。 原審廢棄第一審所為如上訴人聲明之判決，改判駁回其訴，無非以：系爭土地為上訴人所有，被上訴人分別共有之坐落台北市○○街七十五巷二十九號房屋，占有如附圖所示編號甲、乙、丙所示之土地等情，為被上訴人所不爭執，且經第一審法院會同台北市大安地政事務所派員會同測量，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可稽，堪信為真實。次按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，民法第四百二十五條定有明文。本件上訴人向祭祀公業周天榮買受系爭土地，依此規定，其於八十七年二月七日受讓系爭土地時，當然與被上訴人發生租賃關係，且兩造間之租賃關係為不定期之租賃關係，關於不定期之房屋租賃，承租人積欠租金，除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋，惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院四十二年台上字第一一八六號判例）。上訴人雖主張，其於八十八年三月八日第一審審理時曾以準備書狀向被上訴人為終止租約之意思表示，惟並未主張或證明其於在終止租約之意思表示前，曾定相當期限催告被上訴人給付所欠之租金，則系爭租約尚未經合法終止，上訴人主張伊已合法終止系爭土地租約，被上訴人無權占有其土地云云，自無可採等詞，為其判斷之基礎。 惟查土地法第一百零二條之規定，並非禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，或為保留解除權或終止權之特約，亦不排除民法所定解除條件成就或保留解除權或終止權特約之效果。本件上訴人主張：被上訴人所提出之土地租賃合同第三條約定：乙方（被上訴人）拖欠租金六個月以上時，甲方有終止租約權，被上訴人積欠租金達四十四年，伊於八十八年三月八日於第一審已以準備書狀之送達為終止該租賃契約之表示，被上訴人無權再繼續占有系爭土地等語（第一審卷五十六頁、原審卷一四二頁）。果爾，上訴人依上開特約行使契約終止權，是否仍須經定期催告之手續，尚非無疑。原審對此疏未調查澄清，遽以前揭情詞為上訴人不利之判決，自嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 九十 年 六 月 二十二 日最高法院民事第四庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 許 朝 雄 法官 謝 正 勝 法官 陳 淑 敏 法官 鄭 玉 山 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 九十 年 七 月 六 日
