要旨
出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。
案由
最高法院民事判決 九十八年度台上字第二二二號上 訴 人 彭○梅 訴訟代理人 鍾添錦 律師 被 上訴 人 林○萱 訴訟代理人 陳恩民 律師 魏翠亭 律師 上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國九十七年七月十六日台灣高等法院第二審判決（九十七年度上字第三七○號），提起上訴，本院判決如下：
主文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由
本件被上訴人主張：上訴人於民國九十三年十二月十日與伊訂立租賃契約書（下稱系爭租賃契約），向伊承租門牌新竹市○○路○○○號○樓店面及○樓辦公住家（下稱系爭租賃物），約定租期自九十三年十二月二十五日起至九十六年十二月二十四日止，為期三年，租金第一、二年為每月新台幣（下同）六萬二千元，第三年為每月七萬元，伊已依約將租賃物交付上訴人使用收益。詎上訴人突於九十四年八月二十六日藉口系爭租賃物非伊之名義，聲請法院就其所簽發到期日分別為九十四年九月一日及九十四年十月一日，面額各為六萬二千元之租金支票為禁止提示付款之假處分。經伊以上訴人積欠九十四年九、十、十一、十二等四個月租金為由限期催告上訴人付清，上訴人逾期仍拒不給付。系爭租賃契約業經依法終止，上訴人自負有遷讓交還房屋之義務。又上訴人於租約終止後仍繼續占有系爭租賃物使伊受有相當於原訂租金之損害，亦負有返還不當利得之義務。另上訴人於承租期間計積欠電費及瓦斯費合計四萬六千五百七十元，由伊代為繳納，亦負有返還之義務等情。爰依租賃契約、不當得利及無因管理之法律關係，求為命上訴人給付二十九萬四千六百七十元及法定遲延利息暨將系爭租賃物遷讓交還，並自九十四年十二月二十五日起至遷讓之日止，按月給付六萬二千元之判決。 上訴人則以：伊向被上訴人承租系爭租賃物係為經營早餐店，系爭租賃物並無建造執照及使用執照，並已為滅失登記，致伊無法辦理營利事業登記而不能合法營業，伊聲請假處分，係依法行使權利，被上訴人請求給付租金，顯無理由等語，資為抗辯。並反訴主張：伊承租系爭租賃物係作店面及辦公住家使用，被上訴人隱瞞系爭租賃物無建照執照及使用執照之事實，伊不疑有他，而與被上訴人訂立系爭租賃契約，並依約繳交押租保證金十二萬四千元及租金至九十四年十二月份之支票。伊承租後裝潢花費二百九十二萬八千四百三十二元，因被上訴人始終不肯提供使用執照供伊申請營利事業登記，經伊向地政事務所查詢，始知系爭租賃物未經合法登記。伊知悉後立即停止營業，此係可歸責於被上訴人之事由，致為不完全給付，伊自得解除系爭租賃契約，並請求被上訴人返還押租金、已受領之租金及預繳租金支票，並賠償裝潢損害等情，依民法第二百二十七條、第二百二十六條、第二百五十六條、第二百六十條、第二百五十九條之規定，求為命被上訴人給付三百五十四萬八千四百三十二元本息暨返還如原判決附表（下稱附表）所示支票四紙之判決。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：依據系爭租賃契約第一條約定，被上訴人係出租新竹市○○路○○○號○樓供上訴人為店面營業使用，○樓則供上訴人辦公或住家使用。新竹市○○路○○○號為新竹市○○段○○建號，坐落新竹市○○段○○○○、○○○○號土地，總面積一四二平方公尺。嗣於九十四年九月六日，訴外人即上開房屋所有權人葉○璿辦理系爭租賃物部分滅失登記，面積四八平方公尺。而被上訴人確實依據系爭租賃契約交付租賃標的物予上訴人，且上訴人已於一樓為店面使用，訴外人葉○璿所為上開滅失登記，並不影響兩造間租賃法律關係，上訴人主張同時履行抗辯拒付租金，即非有據。又上訴人表示願意負擔電費及瓦斯費。另系爭租賃物固於重蓋時未辦理建物使用執照，然不影響一樓房屋供作店面使用，況一樓部分被上訴人申請餐館業之營利事業登記亦獲准，被上訴人就系爭租賃契約既無給付不能或不完全給付之情事，上訴人自不得主張解除系爭租賃契約。從而，被上訴人請求上訴人給付二十九萬四千六百七十元本息，及遷讓交還系爭租賃物，並按月給付損害金，為有理由。上訴人反訴請求被上訴人返還支票、押租金、租金及裝潢費，為無理由等詞，為其判斷之基礎。 按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。又契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚應盡其附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的，倘債務人未盡此項附隨義務，債權人得依民法第二百二十七條不完全給付之規定行使其權利。本件上訴人承租系爭租賃物之目的係作為店面（第一層）及辦公住家（第二層）使用，有系爭租賃契約可稽（原審卷八頁），而上訴人於九十四年二月間，就系爭房屋曾以秀○早餐店名義辦理營利事業登記證，未能獲准，業據證人陳○銀供證屬實（一審卷㈠五○頁），且系爭租賃物於九十四年九月六日，由房屋所有權人葉○璿辦理部分滅失登記，面積四八平方公尺，復為原審所認定之事實，並有建物登記簿謄本足憑（一審卷㈠一五八頁）。倘系爭租賃物因無法辦理營利事業登記證，而使上訴人不能作合法之營業使用，以及在租賃關係存續中因辦理部分滅失登記而影響上訴人申請取得營利事業登記證，則被上訴人是否已盡其契約之主給付義務（即民法第四百二十三條所規定之義務）及附隨義務（協力輔助上訴人取得營利事業登記證，以合法營業之義務），即非無再行研求之必要。原審未遑詳察，遽以前揭理由為上訴人不利之論斷，尚嫌率斷。另被上訴人於九十五年一月五日所申請之「尚好味」早餐店營利事業登記證，上訴人抗辯被上訴人係持非屬系爭租賃物範圍內之源○製冰廠之建物謄本提出申請而獲准云云（原審卷一二六頁），原審對此重要之防禦方法恝置不論，亦屬疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。末查依民法第一百七十九條之不當得利規定請求返還者，為他方所受之利益，而非請求權人所受之損害金（本院六十一年台上字第一六五九號判例參照）。案經發回，宜併注意及之。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。 中 華 民 國 九十八 年 二 月 十九 日最高法院民事第六庭 審判長法官 朱 建 男 法官 顏 南 全 法官 林 大 洋 法官 沈 方 維 法官 陳 淑 敏 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 九十八 年 三 月 四 日K
