要旨
按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂。依民法第九百四十六條第二項規定，占有之移轉得準用同法第七百六十一條之規定，亦即移轉占有並不以現實交付為限，簡易交付、占有改定或指示交付，均生移轉占有之效力。買受人如先已占有其物，於買賣雙方嗣後達成讓與之合意時，依民法第七百六十一條第一項但書簡易交付之規定，即生移轉占有之效力。是在土地買賣之情形，雖尚未辦理所有權移轉登記，惟買受人之占有土地如係出賣人本於買賣之法律關係所交付，無論現實交付抑簡易交付，均具正當權源，原出賣人不得認係無權占有而請求返還。
案由
最高法院民事判決 九十九年度台上字第六二六號上 訴 人 大湖育樂有限公司 法定代理人 李阿月 上 訴 人 李炫德 共 同 訴訟代理人 吳振東 律師 被 上訴 人 董盛茂 董盛福 共 同 訴訟代理人 簡維能 律師 陳美華 律師 上列當事人間請求返還無權占有土地事件，上訴人對於中華民國九十八年十一月十日台灣高等法院第二審判決（九十八年度上字第四一二號），提起上訴，本院判決如下：
主文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由
本件被上訴人主張：坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○小段七七七之六○號土地（下稱系爭土地）為伊與董吳阿眛、魏董貴梅、游董束、游董貴菊、董盛宏、董陳秀琴、董簡堂、董淑惠、董淳清等九人（下稱董吳阿眛等九人）共十一人所共有。上訴人未經全體共有人之同意，擅自在其上搭建如原判決附圖（下稱附圖）所示編號A停車場、編號B一層鐵皮屋、編號C鋅管棚架、編號D水泥製化糞池使用，侵害伊及其他共有人之所有權。伊曾於民國九十一年九月間以存證信函及於九十六年十一月二十三日委任律師發函上訴人，表明不得再使用，均未獲置理。又訴外人簡盛隆代理伊及其他全體共有人於八十八年九月十九日與上訴人簽訂之買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）並無同意上訴人李炫德占有使用系爭土地；且簡盛隆於同年十月十日出具之同意書（下稱系爭同意書）亦僅同意上訴人大湖育樂有限公司（下稱大湖公司）就系爭土地向宜蘭縣政府申請遊樂區之規劃，而非同意其占有使用。況上開申請是否經主管機關同意，尚不確定，伊實無可能在買賣價金未全數取得前，先將系爭土地交付與上訴人占有使用。系爭土地上停車場係上訴人於九十一年八、九月設置，其他建物則於九十六年間陸續搭建，均與系爭買賣契約無關，簡盛隆簽署之「大湖遊樂區委託管理契約書」（下稱系爭委託管理契約書），亦與系爭土地無涉，上訴人自非可據為占有使用系爭土地之依據。大湖公司尤無從依占有之連鎖關係對伊及其他共有人主張有權占有系爭土地等情，爰依民法第七百六十七條及第八百二十一條規定，求為命上訴人將系爭土地上如附圖編號A、B、C、D等建物拆除，返還土地與伊及其他全體共有人之判決。 上訴人則以：李炫德係依系爭買賣契約書及同意書內容，取得被上訴人及其餘共有人之同意，大湖公司則依上開同意書及占有之連鎖關係而占有使用系爭土地，均有合法之占有權源。依簡盛隆於八十八年五月二十二日出具之委託書（下稱系爭委託書）記載內容，可知由簡盛隆代理包括被上訴人在內之系爭土地全體共有人，同意大湖公司實際負責人陳正光與李炫德，以系爭土地向宜蘭縣政府申請開發為觀光旅館、遊憩區等。而由被上訴人及其他共有人於八十八年九月十九日出具之委任狀（下稱系爭委任狀），明載委託事項包括「買賣租賃及其他有關土地事宜之一切行為」，並由簡盛隆與李炫德簽訂系爭買賣契約，暨鑒於系爭委託書部分語義欠明瞭，簡盛隆乃應陳正光之要求，再出具系爭同意書，表明同意提供系爭土地，由大湖公司申請遊樂區、停車場、運動場及旅館、餐廳等有關設施整體規劃使用各節，亦見由簡盛隆代表包括被上訴人在內之全體共有人，業已同意將系爭土地提供與大湖公司規劃使用屬實。出具系爭同意書當日簡盛隆並與陳正光簽訂系爭委託管理契約書，約定由陳正光（委託人代表）委託簡盛隆、李炫德經營該遊樂區，均足以證明伊非無權占有系爭土地等語，資為抗辯。 原審將第一審所為駁回被上訴人之訴之判決廢棄，改判如其聲明，無非以：被上訴人主張系爭土地為伊與董吳阿眛等九人所共有，其上如附圖所示編號A之停車場、編號 B之一層鐵皮屋、編號C之鋅管棚架、編號 D之水泥製化糞池，均為大湖公司所有各情，為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本及系爭土地現場照片可稽，堪信為真實。依簡盛隆出具之系爭委託書記載，簡盛隆僅係代表系爭土地之共有人十一人為配合開發，而同意向宜蘭縣政府申請開發觀光旅館（小木屋）遊憩區等設施計劃，並未有關於系爭土地全體共有人同意簡盛隆簽訂系爭委託書之相關記載，或同意上訴人使用系爭土地之記載。尚難據此認定李炫德已得全體共有人之同意占有使用系爭土地。系爭買賣契約書及所附系爭委任狀暨系爭同意書內容，亦均無關於同意上訴人使用系爭土地之記載。證人簡隆盛就系爭同意書並證稱：伊係同意大湖公司以此同意書向縣政府「申請」遊樂區規劃，非同意使用等語。上訴人辯稱被上訴人及其他全體共有人既同意申請遊樂區之開發利用許可，應包含同意李炫德占有使用系爭土地云云，自無可採。次依宜蘭縣政府九十八年八月十一日府旅規字第0980109982號函、同年月二十一日府旅規字第0980113904號函，雖均記載關於遊樂區等相關設施由非土地所有人申請開發時，依法原則上均應檢附土地所有人同意使用之證明文件，然此充其量僅能證明倘上訴人欲以系爭土地向宜蘭縣政府申請遊樂區之開發利用許可，尚須檢附系爭土地全體共有人之同意使用證明文件。至被上訴人及其餘系爭土地全體共有人是否同意上訴人占有使用系爭土地，則應分別以觀。蓋由系爭買賣契約之交付餘款條件觀之，李炫德買受系爭土地係為遊樂區使用之開發利用，苟宜蘭縣政府未同意該開發利用之申請，則李炫德買受系爭土地之目的無以達成，系爭土地亦無法完成所有權之移轉登記。被上訴人及其餘全體共有人焉有於宜蘭縣政府同意該申請前，即同意上訴人占有使用系爭土地之理？且關於系爭土地之開發利用，既須申請宜蘭縣政府同意，則應於申請核准後再為開發利用，始為適法。況縱經申請亦未必獲宜蘭縣政府之同意，則被上訴人及其餘全體共有人豈會於申請宜蘭縣政府同意前，即逕行同意上訴人就系爭土地為不適法之開發利用？益證被上訴人及其餘全體共有人同意上訴人向宜蘭縣政府「申請」系爭土地之開發利用，與同意李炫德「占有使用」系爭土地係屬二事，非可一概而論。再參酌簡盛隆於八十九年七月二十五日覆李炫德及陳正光之存證信函記載，簡盛隆係以系爭土地之使用權仍屬佃農所有，而拒絕出具同意使用系爭土地之證明文件，亦見簡盛隆應無代被上訴人及全體共有人同意上訴人占有使用系爭土地。至系爭委託管理契約書乃係陳正光將大湖遊樂區委託與簡盛隆及李炫德經營管理所簽訂之契約，尤無關於同意系爭土地占有使用之約定。綜上所述，被上訴人及其餘全體共有人既未同意上訴人占有使用系爭土地，上訴人占有系爭土地即屬無權占有，縱依系爭買賣契約書之約定，大湖公司為系爭土地所有權移轉登記之指定名義人，亦無從依占有之連鎖關係而占有系爭土地。從而，被上訴人本於所有權之作用，訴請上訴人將系爭土地如附圖所示編號A、B、C、D之地上物拆除，返還土地與被上訴人及其餘全體共有人，自屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。 按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂。依民法第九百四十六條第二項規定，占有之移轉得準用同法第七百六十一條之規定，亦即移轉占有並不以現實交付為限，簡易交付、占有改定或指示交付，均生移轉占有之效力。買受人如先已占有其物，於買賣雙方嗣後達成讓與之合意時，依民法第七百六十一條第一項但書簡易交付之規定，即生移轉占有之效力。是在土地買賣之情形，雖尚未辦理所有權移轉登記，惟買受人之占有土地如係出賣人本於買賣之法律關係所交付，無論現實交付抑簡易交付，均具正當權源，原出賣人不得認係無權占有而請求返還。查本件上訴人一為系爭土地買受人（李炫德），一為約定登記名義人（大湖公司），迭次抗辯伊係依系爭委託書、同意書及買賣契約書占有系爭土地規劃使用，以便於向宜蘭縣政府申請遊樂區之開發云云（見一審卷第一一一頁、第一七五頁、第一八五頁及原審卷第四○頁、第四一頁、第四三頁、第一四二頁、第一四三頁、第一四六頁）。而系爭委託書係在簽訂買賣契約書前之八十八年五月二十二日出具，卷附同意書雖未記載日期，惟依證人簡盛隆之證詞，亦係於買賣契約書簽訂前所出具（見一審卷第五○頁、第七八頁）。準此，倘上訴人於簽訂買賣契約前占有系爭土地，該買賣契約成立，且有效存在，依前開說明，被上訴人能否主張上訴人為無權占有，得本於民法第七百六十七條規定，訴請上訴人拆除地上物，返還系爭土地，即非無疑。乃原審未遑調查審認上訴人所辯是否可採，其實情為何，遽認上訴人無權占有系爭土地，而為其敗訴之判決，已嫌速斷。次查系爭買賣契約尚未經買賣雙方當事人終止或解除，而非由土地所有人向政府申請遊樂區之開發，依規定須提出土地所有人出具之土地使用權同意書，似為兩造所不爭。若被上訴人與其餘土地共有人已出具該土地使用權同意書與上訴人，能否謂上訴人無權占有系爭土地，尤值深究。原審率以土地所有人同意使用之證明文件充其量僅能證明倘上訴人欲以系爭土地向宜蘭縣政府申請遊樂區之開發利用許可，須檢附系爭土地全體共有人同意使用之證明文件等情詞，即為上訴人不利之判斷，亦不無可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。 中 華 民 國 九十九 年 四 月 九 日最高法院民事第二庭 審判長法官 吳 正 一 法官 陳 淑 敏 法官 阮 富 枝 法官 許 澍 林 法官 簡 清 忠 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 九十九 年 四 月 十九 日ｍ
