最高行政法院 84 年度判字第 1456 號

再訴願決定ˋ訴願決定及原處分均撤銷。

事 實緣原告七十九年度綜合所得稅結算申報，被告初查，以原告本期將所有座落台北市○○○路○段七號四樓房屋出租予聯雙有限公司、江竹有限公司及私立知仁英語國際短期語言補習班，台北市○○路二十九號房屋出租予華英文具印刷有限公司及林滋培律師事務所，分別列報租賃所得新台幣（下同）三四二、○○○及六八、四○○元，較當地一般租金為低，乃按財政部核定之當地一般租金標準調增上開房屋租賃所得一一九、○三八元及三四四、○九三元，併課原告七十九年度綜合所得稅，原告不服，以台北市○○○路○段七號四樓房屋其所有權僅三分之一，原核定逕予增列租賃所得一一九、○三八元，請予刪除，台北市○○路二十九號一樓房屋出租予華英文具印刷有限公司使用，同址二樓房屋出租予林滋培律師事務所，均已申報租賃所得，同址三、四樓係自用住宅未出租，原核定逕予增列租賃所得三四四、○九三元，亦應予刪除云云，申經復查決定，就台北市○○○路○段七號四樓房屋部分准予追減二九、四九○元。原告仍不甘服，訴經財政部台財訴字第八二○四三二二四一號訴願決定將原處分撤銷，由被告另為處分，案經被告重為復查決定，就台北市○○路二十九號房屋部分准予追減二二二、八○九元，並變更核定綜合所得額為六八七、八八五元（原申報所得總額減台北市○○○路○段七號四樓房屋應追減之二九、四九○元及同市○○路二十九號應追減之二二二、八○九元）。原告不服，就台北市○○○路○段七號四樓房屋之租賃所得部分，提起訴願、再訴願，均遭決定駁回後，遂提起行政訴訟。茲摘敍兩造訴辯意旨如次：

原告起訴意旨略謂︰一、租金高低取決於承租人與出租人之間議價，其他層樓租金多寡原告不得而知，況且我國係自由經濟國家，租金與物價均按市場機能供需原理運作，豈能以他人能獲得多少房屋租金，就非得按其標準出租不可。二、被告舉同棟大廈十樓為租金標準，殊不知該層房屋曾經是原告所有，房租之所以較高乃係小套房，房東應提供全套傢俱，電話冰箱、室內裝潢在內之一切設備，故租金較高，系爭房屋計二○○多坪辦公室、室內隔間、裝潢全部申承租人自行負擔，故租金較低，乃是實情。三、本案被告以小套房租金做為標準租金，顯然是犯了以偏概全的錯誤。請將一再訴願決定及原處分均予撤銷等語。

被告答辯意旨略謂：一、按財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。所稱當地一般租金，由當地主管稽徵機關查明報由省（直轄市）主管稽徵機關核定，並送財政部備查。分別為行為時所得稅法第十四條第一項第五類第五款及同法施行細則第十六條第三項所明定。又綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定，復為財政部賦稅署七十七年十一月九日台稅一發字第七七○六六五八五一號函釋有案。二、本件經本局重為復查結果，關於台北市○○○路○段七號四樓房屋之租賃所得部分，以其鄰近租金平均每月每坪七九八．五三元，較原設算租金標準每月每坪九二○．二六元為低，應依鄰近租金調整追減租賃所得二九、四九○元。原告主張租金之高低取決於供需雙方合意，其出租房屋並無公開招標，其他各層樓租金多少非其所能知悉，本局不應以其他層樓之租金作為標準，核算其租賃所得等情。經查，本件經本局實地調查同一棟大樓、同一門牌號碼、不同層樓（台北市○○○路○段七號八樓之一、十樓及七樓）所有權人自行申報之每月每坪租金之平均數為七九八．五三元，本局據以改課本件房屋租賃所得，徵諸首揭規定，應屬客觀合理，原核定並無不合。三、另系爭房屋之另一所有權人陳瓊瓊七十九年度綜合所得稅亦提起行政訴訟，業經大院八十三年度判字第一五四六號判決駁回在案，併予陳明。綜上，原告之訴無理由，請予駁回等語。