最高行政法院 85 年度判字第 1037 號

再訴願決定ˋ訴願決定及原處分（復查決定）均撤銷。

事 實緣原告八十年度將其所有坐落台中市○○路六十二號三樓房屋（下稱系爭房屋）出租予游正劭經營「金錢本色」使用，並自行申報約定租金收入新台幣（下同）三五○、○○○元、租賃所得一九九、五○○元，顯較當地一般租金為低。經財政部臺灣省中區國稅局台中市分局（以下簡稱台中市分局）依據查得資料，及財政部核備之當地一般租金標準核定其租賃所得為四四○、七○一元（1,200×131.49（坪）×7×70%×57%），即增列二四一、二○一元，移由被告併課其當年度綜合所得稅。原告不服，主張該房屋由法院公證出租五年，其於八十年五月購得承受租賃契約，每月租金五萬元等情，申經復查結果，未獲變更，提起訴願、再訴願，均遭決定駁回，乃提起本訴。茲摘敍兩造訴辯意旨於次：

原告起訴意旨及補充理由略謂：一、本件被告機關認定原告所有系爭房屋申報租賃所得偏低，改按財政部核定之當地一般租金標準核定原告租賃所得，無非以上開核定之租金，係經被告機關參照當地一般租金調查計算云云，為其論據。惟查本件原告系爭租賃標的物，係於民國八十年四月一日向前手陳清金、林素英二人買受，伊二人在出賣本件標的物之前即已出租予承租人使用，約定每月租金為五萬元無訛。原告於取得上開房屋所有權後，乃按前手與承租人原租賃條件換約延續租賃，此其中租金並未變動。至前手陳清金當年度結算申報綜所稅之租賃所得亦為每月租金五萬元，此亦經臺灣省中區國稅局台中市分局所核定之事實，此有該分局函一件可稽。原告已如前述，並未增收租金，仍維持每月五萬元，基於同一年度，同一租賃標的，同一租金，揆之同一法律關係，被告機關實應作同樣處理之原則。詎被告機關竟罔顧上開事實，逕指原告申報租金偏低。足證被告機關所謂依據原核定機關調查鄰近房屋之租金情形云云，自有重大出入，被告機關對此中出入疏於查考，即草率以該可議之調查鄰近房屋租金據以核定本件租賃所得，基上說明，被告機關之原處分，顯然不能維持。二、按「財產租賃所得：：：之計算，以全年租賃收入：：：減除必要損耗及費用後之餘額為所得額」為所得稅法第十四條第五類第一款所明定，本件系爭房屋，前手陳清金原向彰化商業銀行北台中分行貸款之餘額九百三十八萬五千七百一十三元由原告承受。至八十年度繳息金額為九十四萬四百七十二元，該項支出，屬上開稅法所定之必要費用，被告機關自應依法減除，以資適法。三、依所得稅法第十四條第一項第五類雖規定：「財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調查計算租賃收入」。惟本件調查所得之租金，是否與實際租金相當﹖調查人員有無踐行所得稅法施行細則第十六條第三項之規定﹖或送請獨立客觀具有專業之機關認定而後裁決﹖本件被告機關以原告八十年度綜所稅結算申報，係依據臺灣省中區國稅局通報資料，以原告所有系爭房屋出租，列報租賃所得，較當地一般租金為低，認定原告有低報行為云云。查原告上開房屋租金，確係實際租金無訛，不但有臺灣省中區國稅局台中分局核定前手每月租金亦為五萬元之公文書，並有台中地方法院公證書可稽。上開文書屬於民事訴訟法第三百五十五條所稱之公文書。被告機關既未主張該公文書係偽造不實，則依法應推定其記載內容為真正，不容被告調查人員憑其普通認識任意判斷。倘非如此，納稅義務人之權利，不免因調查人員之「喜惡」擅斷，而無從獲得公平合理之「認定」。四、綜上所述，本件原處分有違法律規定，殊為明顯，敬請撤銷原處分及原決定，以昭法治，並恤民困等語。

被告答辯意旨略謂︰一、按財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調查計算租賃收入，為行為時所得稅法第十四條第一項第五類所明定。所稱當地一般租金，由當地主管稽徵機關查明報由省（直轄市）主管機關核定，並送財政部備查，復為同法施行細則第十六條第三項所規定。又綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定，為財政部賦稅署七十七年十一月九日台稅一發字第七七○六六五八五一號函釋有案。二、原告八十年度將其所有系爭房屋出租予「金錢本色」使用，經原查按台中市土地及房屋一般租金標準即每坪每月一、二○○元，出租面積一三一‧四九坪，出租七個月（六月至十二月），按三樓以七折設算租賃所得四四○、七○一元。三、本件原告不服本局之核定，以其於八十五年五月購得系爭房屋之前，該屋已由法院公證出租五年，且租五萬元，其購入該屋後亦應承受該項租賃契約，以每月租金五萬元、租期六個月計算，當年租賃所得為三十萬元云云，惟查本件經實地調查系爭房屋鄰近（台中市○○路五三號三樓、同路五九號二樓）房屋租金情形，平均每月每坪租金較設算租金每月每坪八四○元為高，原核定按當地一般租金標準，調整增列所得額，並無違誤。又原告於八十年五月十六日購得系爭房屋，同時出租，原查按七個月（六月至十二月）核定其該年度租賃所得，並無不當。原告又以同一地區○○○地段之房屋，因房屋狀況、屋齡、樓層、建築結構及主要用途等不同，其租金自有差別，本局以與系爭房屋相距二百公尺以上之大樓出租資料，推論其申報租賃所得偏低，與事實不符云云。查以約定之租金顯較當地一般租金為低者，稽徵機關得參照當地一般租金予以調整，本案申報之租金顯低於當地一般租金，復經調查鄰近房屋之租金情形，並與當地一般租金比較，高時改課，低時維持原核定，本局按原核定計徵，並無違誤。又原告購入系爭房屋須受其前手間租賃契約之拘束，與系爭房屋約定租金有顯較當地一般租金為低之情形係屬二事，所訴應以法院公證資料核定租金收入云云，核不足採。四、至原告主張系爭房屋有房屋貸款利息，應列為出租費用，惟查原告所提示房屋擔保借款繳息清單，借戶姓名非原告，是所訴核無足採。綜上論述：原處分及所為復查、訴願、再訴願決定並無違誤，請判決駁回之等語。