案由
台灣高等法院民事判決 八十五年度上字第一三三三號上 訴 人 標達房屋仲介有限公司 法定代理人 蔡志雄 訴訟代理人 邱創舜律師 被 上訴人 林景松 訴訟代理人 周幸樺律師 右當事人間請求給付委任報酬等事件，上訴人對於中華民國八十五年六月十七日台灣板橋地方法院八十五年訴字第四二九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判，均廢棄。 被上訴人應給付上訴人新台幣壹拾伍萬元，及自民國八十五年四月二十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之四十三，餘由上訴人負擔。 事 實 甲、上訴人方面： 一、聲明： ㈠原判決廢棄。 ㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）三十五萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 ㈢第二項請求，上訴人願提供擔保，請准為假執行之宣告。 二、陳述：除與第一審判決書記載相同者、予以引用外，略稱： ㈠上訴人法定代理人蔡志雄，與被上訴人同係台北市明德扶輪社之社友，兩人感情融洽，被上訴人因經濟週轉需要，以口頭約定方式，委託蔡志雄負責經營之被上訴人公司為仲介買賣。 ㈡兩造見不動產景氣不佳，訟爭不動產銷售不易，被上訴人遂同意以五百七十萬元價格讓售訟爭房地。 ㈢訟爭房地產之買賣，因可歸責於被上訴人事由致未完成簽約行為，買方沈文羽解除契約，上訴人代為賠償二十萬元，此屬處理委任事務支出之必要費用，被上訴人應予償還。 ㈣上訴人所收沈文羽之訂金，如買賣契約成立，即作為價金之一部，依理屬賣方被上訴人所有，不屬於上訴人所有，上訴人自無庸登帳。 乙、被上訴人方面： 一、聲明：駁回上訴。如受不利之判決，願提供擔保請准免為假執行之宣告。 二、陳述：除與第一審判決書記載相同者、予以引用外，略稱： ㈠被上訴人從未以口頭或書面方式委託上訴人代為銷售訟爭房地。 ㈡被上訴人透過上訴人法定代理人蔡志雄之協助，催請裝潢師傅整修，並付清有關裝潢費用，嗣兩造因訟爭房屋發生爭執，被上訴人乃未索回鑰匙，並非被上訴人委託上訴人銷售訟爭房屋。 ㈢訟爭房屋銷售期間，有關金錢之出入，上訴人俱無記載，顯見上訴人未正式受託處理訟爭房地銷售之事宜。
理由
一、上訴人主張：被上訴人於民國八十四年十一月十六日，委託上訴人代為銷售坐落台北市○○區○○街二五九巷三十八號四樓房屋及基地應有部分，雙方言明銷售價為五百七十萬元，仲介費為十五萬元。詎上訴人覓得訴外人沈文羽願以五百七十萬元成交，並代收訂金二十萬元後，被上訴人反悔，拒不出面簽立買賣契約，致上訴人賠償沈文羽與訂金等額之損害金二十萬元。因被上訴人故不簽約，促使買賣不成立，依法視為條件成就，爰訴請被上訴人給付仲介費十五萬元，處理委任事務所支出之費用二十萬元，並加計法定遲延利息等情。 二、被上訴人則以：被上訴人從未委託上訴人銷售房屋，兩造間並無委任銷售契約等語，資為抗辯。 三、查上訴人以仲介房屋買賣及介紹房屋租賃為業，此有經濟部公司公司執照可稽，上訴人公司負責人蔡志雄與被上訴人同係台北市明德扶輪社社友，復為兩造所是認，則被上訴人對上訴人之經營業務範圍，當知之甚稔。而被上訴人將其所有訟爭房地之鑰匙交予上訴人後，上訴人即刊登廣告尋覓買主，上訴人職員黃文串並引導客戶至現場看屋，最後沈文羽願以五百七十萬元購買，業據證人黃文串、沈文羽分別證明屬實，並有廣告剪報與中國時報廣告收據及訂約收據可參。按鑰匙為開啟房屋之工具，交付鑰匙予他人，他人即得隨時進入室內，觀看室內情狀，倘被上訴人未委請上訴人仲介房屋，上訴人即無冒無法售屋之風險，自行花費刊登廣告之可能，被上訴人亦無交付鑰匙予房屋仲介業者，任由上訴人引導外人進出訟爭房屋之理。被上訴人雖辯稱彼委請上訴人僱工裝潢房屋云云，然訟爭房屋已裝潢完畢，被上訴人亦已付清裝潢費用，鑰匙卻仍置於上訴人處，達數個月以上，被上訴人迄今仍未索討，此情為被上訴人所自認，苟被上訴人僅單純委請上訴人催工裝潢房屋，依照常理，訟爭房屋裝潢完畢，付清酬金，被上訴人即應索回鑰匙，絕無長期任由上訴人把持鑰匙之理。另，兩造因訟爭房屋銷售事宜，發生爭執，扶輪社社友吳宏山律師為雙方協調，雙方僅就銷售價格有爭執，就仲介事項則無異議，業據證人吳律師結證：「協調之前，雙方都與我談過，就價金到底是多少錢出售有爭執：：：協調當時，被告（被上訴人）認為委託價沒有那麼低。」等情無訛，足見被上訴人有委託上訴人仲介買賣訟爭房屋。因此，兩造間有居間契約，委可認定。 四、我國民法所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間，而居間人於雙方當事人因居間人之報告或媒介而成立契約時，得請求報酬。如居間人已為報告訂約之機會或訂約之媒介，委託人故不出面與相對人洽商訂約時，即係以不不正當之方法阻止訂約之機會或媒介，依法視為居間之條件成就，居間人仍得請求酬金。查上訴人通知被上訴人於八十五年二月七日出面，與沈文羽簽訂買賣契約，被上訴人無正當理由而不出面洽商訟爭房屋買賣事宜，此為被上訴人所不爭執，且有永和郵局存證信函可參，依法上訴人得請求仲介酬金。我國不動產買賣習慣，仲介人之酬金為「賣三買二」（賣方支付價金百分之三為酬金），證人黃文串亦證稱仲介業傭金為百分之三等語，以訟爭房地預定買價為五百七十萬元計算，酬金原應為十七萬一千元，因上訴人主張兩造係友好，口頭約定仲介費為十五萬元，本件酬金自以十五萬元為準。 五、按委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之，民法第五百三十一條定有明文。不動產之買賣，依民法第七百六十條規定，應以書面為之，上訴人主張被上訴人以口頭約定方式，委任上訴人出售訟爭房地產，因雙方未訂之書面契約，依法該委任契約不生效力，上訴人自不得本於委任關係請求給付費用。 六、綜上所述，上訴人基於居間關係，請求被上訴人給付酬金十五萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起之法定利息，應予准許。原審就此部分，為上訴人不利之判決，尚有未合，上訴意旨指摘該部分失當，為有理由，應由本院廢棄改判。超過前述部分，上訴人無請求權，原審為上訴人敗訴之判決，其理由雖有不同，結果並無二致，原判決此部分仍應予維持。 七、本件所命給付，未逾銀元十萬元，不得上訴第三審，依法即告確定，兩造分別聲請准、免假執行之宣告，核無必要。至上訴人敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，併予駁回。 八、兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，本院審酌後認與本件論斷之結果不生影響，不一一論究。 九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 十 月 四 日台灣高等法院民事第四庭 審判長法 官 李 光 國 法 官 張 宗 權 法 官 曾 德 水 右正本係照原本作成。 不得上訴。 書記官 張 淑 華 中 華 民 國 八十五 年 十 月 七 日
