案由
臺灣高等法院民事裁定 八十五年度抗字第三五二號抗 告 人 王文稷 右抗告人因與相對人司天維間拍賣抵押物聲請點交事件，對於中華民國八十五年一月十六日臺灣臺北地方法院八十三年度民執天字第一０一九九號裁定提起抗告，本院裁定如左：
主文
抗告駁回。 抗告程序費用由抗告人負擔。
理由
一、按執行法院就不動產之執行，應解除占有為點交者，依強制執行法第九十九條第一項規定，以該不動產現為債務人占有或於查封後為第三人占有者為限，故債務人所有之不動產，於設定抵押權後，因出租與第三人致影響抵押權，經執行法院除去租賃權，將抵押物拍賣，該第三人之占有不動產，如係在查封之前，即非執行法院所得排除。 二、本件係債權人台北市第九信用合作社（下稱北市九信合作社）持拍賣抵押物之裁定為執行名義，聲請原法院就債務人馬萬海所有坐落台北市○○區○○段六小段第五九九、五九九之一、五九九之二、五九九之三地號土地應有部分均各一萬分之二七０及其上建物即門牌號為台北市○○路一二七號房屋所有權全部查封拍賣，原法院乃於八十三年十二月二日為查封行為，因債務人以上開不動產於查封前之八十一年八月十八日為債權人北市九信合作社設定新台幣（下同）二千一百六十萬元之抵押權，又於抵押權設定後之八十三年二月四日將其出租與第三人林勝良，嗣復同意由林勝良於同年三月一日轉租於第三人即相對人司天維經營台將汽車商行，而系爭不動產經原法院以低於抵押權擔保限額之底價一千六百六十萬元於八十四年一月二十四日拍賣時亦無人應買，原法院因認該租賃關係已影響債權人之抵押權，而於八十四年一月二十七日以八十三年度民執天字第一０一九九號裁定除去上述租賃權，惟因承租人占有系爭不動產係在原法院查封之前，不為查封效力所及，原法院乃於拍賣公告上載明「租賃權已除去中，不點交」，嗣於八十四年六月二十日由本件抗告人以八百二十五萬元拍定買受系爭不動產，抗告人具狀點交等情，有原法院八十三年度民執天字第一０一九九號拍賣抵押物民事執行卷可稽。 三、本件抗告人聲請點交意旨略以：依大法官會議釋字第三０四號解釋理由書所示，可認不動產除去租賃權而為拍賣，執行法院於拍定後仍應解除第三人占有執行點交云云。然查，大法官會議釋字第三０四號解釋文中並未提及執行法院就除去租賃權之不動產拍定後應執行點交，至解釋理由書中雖記載：「：：即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人：：」等語，衡諸前揭強制執行法第九十九條第一項就有關應解除第三人占有執行點交之情形，明文規定以該第三人於查封後始占有者為限，可見上開解釋理由書中所載於拍定後須解除占有而為點交之情形，應係指查封後始占有者而言。查相對人即承租人司天維係於原法院八十三年十二月二日查封前即占有系爭房地，有查封筆錄在卷足憑，雖其租賃權業已除去，惟依前開說明，其占有即不為原法院查封效力所及，原法院仍不得解除其占有而為點交，抗告人聲請點交，尚屬無據，難以准許，原法院裁定予以駁回，即無不合。抗告論旨雖略以：前開大法官釋字第三０四號解釋理由書僅敍明：「所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押權之情形，即須除去該項權利而為拍賣並於拍定被解除後除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所要」，並無區別須查封後始占有者，方得由執行法院解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，原裁定將該解釋理由限縮為與強制執行法第九十九條第一項規定同義，則該三０四號解釋即淪為畫蛇添足，複誦法條而已云云。然查，前開第三０四號解釋係專就民法第八百六十六條規定而為解釋，而非就執行法院於裁定除去租賃權後就執行標的物得否點交部分予以解釋，茲該號解釋文既未明示點交部分。自尚難以解釋理由書所示之意旨，即遽謂全部有關經執行法院裁定除去租賃權後之不動產抵押物拍賣均皆受其拘束，而須為點交。況執行法院拍賣系爭不動產，係代債務人立於出賣人之地位，於拍賣公告中既已明訂「不點交」之約定，則抗告人明知上開買賣條件而參與拍定買受後，自應受此約定之拘束，而無權聲請原法院點交系爭拍定之不動產，是抗告意旨指摘原裁定不當，求為廢棄，非有理由，應予駁回。 四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。 中 華 民 國 八十五 年 三 月 二 日臺灣高等法院民事第四庭 審判長法 官 李 光 國 法 官 曾 德 水 法 官 張 宗 權 右正本係照原本作成。 不得再抗告。 書記官 劉 瑗 中 華 民 國 八十五 年 三 月 四 日
