案由
臺灣高等法院民事判決 八十八年度上字第一三七二號訴訟代理人 林長泉 律師 被 上訴 人 中國力霸股份有限公司 法定代理人 王金○英 訴訟代理人 紀鎮南 律師 右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年八月三十一日臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第一三○○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文
上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事 實 甲、上訴人方面： 一、聲明： (一) 原判決廢棄。 (二) 被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰玖拾萬貳仟元整及自民國八十七年七月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 (三) 上訴人願供擔保，請准宣告假執行。 二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以： (一) 被上訴人所稱買賣合約之附件二就力霸倫敦城，社區活動中心部分載明其範圍，且於附件二第二款載明上訴人所購力霸倫敦城，社區活動中心應持分面積，已內含於倫敦城房地買賣契約書第一條第二項、第五項內等語，及系爭廣告第十二頁所附註由中國力霸公司所捐建：：，不計算在基地面積內云云，適足證系爭白金漢景觀廣場、愛麗絲兒童公園及蘇活運動公園等設施係被上訴人捐贈予社區住戶，蓋既屬捐贈自不包括於買賣範圍內。又系爭文宣上清楚標示「力霸倫敦城全區公共設施一覽表」、「本社區規劃設施」，已指明受捐贈人係力霸倫敦城全體社區住戶。 (二) 就樓高部分，上訴人於原審係主張樣品屋之淨高有二米七以上，此業經證人廖俊欽於原審及證人劉家豐於本院證述屬實，而現場銷售人員則指明完工後之淨高約與樣品屋相當，此亦有證人王愛娣、石凡迪二人於原審所述樣品屋實在，則房屋完工後之現狀應與樣品屋差不多可參。 (三) 又廣告稱「ＳＲＣ鋼骨結構，質輕、耐震，室內無跨樑，空間更大，更好用：：」，然系爭建物室內有一巨大跨樑橫越，導致樓淨高僅剩二米二至二米四不等；另經九二一地震（桃園並非震區）後，系爭建築物出現嚴重裂痕，並為桃園縣政府公告為危樓，顯見系爭房屋缺少被上訴人所保證之品質而有嚴重瑕疵。且被上訴人於銷售廣告上宣稱現場將興建二十二棟ＳＲＣ鋼骨建築，實則僅於力霸倫敦城第一期（即Ａ至Ｌ棟）採ＳＲＣ鋼骨結構，至於第二期Ｍ棟等十棟，卻採ＲＣ鋼筋混凝土結構，而ＳＲＣ之耐震優於ＲＣ，則ＲＣ之建築若塌陷恐將威脅僅鄰之第一期建物，須以不實廣告致上訴人陷於錯誤而為買受房屋之意思表示，上訴人自得依民法第九十二條規定撤銷之，並依民法不當得利之規定請求被上訴人返還其已收受之價金。另上訴人亦得依不完全給付之債務不履行及物之瑕疵擔保責任等規定，解除系爭買賣合約，請求被上訴人返還所收價金。 (四) 上訴人係受上揭廣告內容所吸引而與被上訴人簽立系爭合約，則該廣告內容即應為契約之一部分，而非單純之要約引誘，否則豈非鼓勵不實廣告，難符公平原則。況該廣告所載內容均為上訴人可合理期待，且屬交易上重要事項。 三、證據：除援用原審提出者外，補提銷售廣告影本一份、照片四張為證，並聲請訊問證人劉家豐。 乙、被上訴人方面： 一、聲明： (一) 上訴駁回。 (二) 如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。 二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以： (一) 上訴人在提起上訴後，另又主張系爭房屋在九二一大地震後出現嚴重裂痕，並為桃園縣政府公告為危樓，廣告上以ＳＲＣ鋼骨結構等，是被上訴人有不完全給付云云，顯係以不同之原因事實及不同訴訟標的之法律關係為訴之追加，被上訴人不予同意。 (二) 廣告重在吸引顧客購買之慾望，法律上屬要約引誘。消費保護法第二十二條雖規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容，惟此乃行政機關為管制交易公平之措施，至企業經營者與第三人間之權利義務關係，仍應以當事人約定為依歸。本件廣告係為吸引消費者前來觀賞，兩造亦未進行磋商以達意思合致，僅因消費者保護法第二十二條規定即謂廣告當然為契約內容之一部，顯違民法第一百五十三條規定以當事人意思合致為契約成立要件之精神。又依系爭房地買賣契約第十九條規定，被上訴人或其派駐現場人員或銷售人員口頭允諾上訴人之事項若未附記於契約書上，被上訴人不負承諾之責，上訴人日後不得就此提出異議，是就上開兒童公園等設施，系爭買賣契約書既未將之列入買賣標的物，復未載明其將捐贈給力霸倫敦城全體住戶，則上訴人此部分主張尚屬無據。 (三) 建商於現場搭設之樣品屋僅係建商為將來所建成屋之示範，如無特別約定，其功能與廣告相同，僅有要約引誘之性質。系爭房屋所屬社區有數十種不同隔局供客戶選購，但銷售時無法全部作成樣品屋，是被上訴人當時在銷售中心僅做成二房D2、三房A3、四房L5等三種隔局之樣品屋，而無上訴人所購之6J2、6J3兩種隔局，故上訴人所參觀者之樣品屋僅能做為參考。又上開樣品屋受結構、水電、消防等各種因素限制，依慣例其重點以展現房屋之隔間、建材、種類、傢俱擺設方式為主，至於樣品屋高度僅作成一立體空間之範圍供參考，是上訴人所稱系爭房屋之樓高與現場樣品屋之樓高不符云云，顯不實在。 (四) 證人劉家豐所購買之房屋係Ｉ棟，與上訴人所購買之Ｊ棟不同，又其係八十八年始與上訴人認識，系爭房地買賣契約係八十三年十二月十四日所簽訂，是上訴人購買系爭房屋時證人劉家豐並未參與，無法知悉銷售、訂購及簽約等情，況其所購Ｉ棟在現場亦未施作樣品屋。且承包系爭房屋銷售業務之證人石凡迪亦證稱其對客戶說樓高是指自樓地板至上一層樓地板，而樣品屋係為告訴客戶實品屋之格局及隔間位置，對運動公園及兒童公園部分則謂公園是由八德市公所認養，客戶不須負擔龐大維護費用，卻能享受公園。 (五) 九二一大地震桃園地區震度為五級，系爭大樓於震災後經桃園縣政府檢查列為本建築非結構體危險，此僅表示磁磚有掉落傷人之可能，非上訴人所稱之危樓。又台北市結構工程技師公會之鑑定報告書節本第十一項亦載明：「鑑定結果：：㈠：：其中大多屬地坪、牆、平頂及小部分樑等之裂縫，樑、柱等影響結構安全之重大裂縫並無發現：：㈣綜上所述，鑑定標的物最大傾斜率僅達1／928，並以現場勘查尚無重大結構性裂縫研判，不影響原結構之安全度：：」。另本件九二一大地震所致災變，屬系爭房地買賣契約第九條所定因天災、地變，或不可歸責於被上訴人之事由而發生之毀損，不在被上訴人保固責任範圍內。 (六) 力霸倫敦城社區共分為Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四區，各有獨立建造執照，上訴人所購買之房屋為Ａ區，係採ＳＲＣ鋼骨結構，與其他各區係何種結構無關，且各區施工時均依主管建築機關核准之圖說施工，施工期間亦受桃園縣政府工務局管制監督，故上訴人所述ＲＣ建築有塌陷將威脅系爭建築物乙節，顯不足採，且其主張不完全給付，亦未催告被上訴人修補。 三、證據：除援用原審提出者外，補提剖面圖影本二件、中央氣象局地震統計表、桃園縣政府工務局檢查公告及台北市結構工程技師公會鑑定報告書節本等影本各一件為證，並聲請訊問證人石凡迪。 丙、本院依職權向桃園縣政府工務局調閱系爭建物核准圖說及竣工圖。
理由
一、上訴人於上訴後補充陳述被上訴人未依廣告全社區採ＳＲＣ鋼骨結構建築，亦為詐欺行為，且系爭建物於九二一大地震後列為危樓，缺少保證品質，有嚴重瑕疵一節，其訴訟標的之法律關係並未變更，僅補充事實上陳述，尚非訴之追加，毋庸被上訴人同意，合先敘明。 二、上訴人起訴主張被上訴人在桃園縣八德市興建二十二棟ＳＲＣ鋼骨結構大樓，名為「力霸倫敦城」，伊依據現場銷售人員說明及廣告圖說，認「力霸倫敦城」係公共設施完善之高級住宅區，由被上訴人捐贈全體住戶白金漢景觀廣場、愛麗絲兒童公園及蘇活運動公園三大部分公園及設施，於所有廣告圖說及銷售錄影帶內容均以豪華之游泳池圖面作為吸引客戶之訴求重點，乃於八十三年十二月十四日與被上訴人簽約，預購「力霸倫敦城」Ａ區Ｊ棟六樓二號、三號房屋戶及地下二樓一四三號車位一個，至八十七年七月十五日止，業已繳納價金合計一百九十萬二千元，迨被上訴人交屋欲辦過戶時，上訴人始發現前開公共設施竟非屬住戶專用，而係捐贈予地方政府提供公眾使用，且發現兩戶房屋之樓高約僅二百二十公分至二百三十公分，此均與被上訴人銷售房屋時之廣告內容不符，且與訂約當時銷售人員所稱樓高三米及樣品屋之樓高不符，顯已違反系爭房地買賣契約書所負之給付義務，足以構成不完全給付、瑕疵擔保責任，上訴人自得解除契約，又被上訴人所為是以不實廣告詐欺上訴人，致上訴人誤信與之訂約，亦得解除契約，請求被上訴人返還繳付之價金等語，復於上訴後追加陳述：被上訴人僅於第一期建築（Ａ至Ｌ棟）採ＳＲＣ鋼骨結構，第二期十棟卻採ＲＣ鋼筋混凝土結構，廣告不實，且九二一大地震後，系爭建築已被評定為危樓，顯然缺少保證品質，有嚴重瑕疵，亦得以此主張解除契約。 三、被上訴人則以廣告只屬要約之引誘，如未經雙方磋商達於意思合致，即非契約內容，且被上訴人之銷售廣告及兩造房地買賣契約書中，均未約定系爭公共設施僅係供力霸倫敦城住戶專用，被上訴人係依都市計劃法第四十八條第三款規定以「市地重劃」方式，將公園用地捐贈給桃園縣，並由縣轄八德市公所負責管理，力霸倫敦城住戶對前揭公共設施雖無所有權，但有使用權，仍能享受公共設施之好處；廣告第十五頁右上角「力霸倫敦城全區公共設施一覽表」僅表示「捐贈公園及設施」，況未表示捐贈公園及設施所有權與全體住戶，被上訴人並未違反系爭房地買賣契約條款，又所謂「樓層高度」係指自室內地板面積至其直上層地板面積之高度而言，依兩造房地買賣契約書約定：房地之施工，依照主管機關核准之圖說為準。力霸倫敦城Ａ區樓層高度為三０五公分，與設計圖相符，另依建築技術規則第三十二條規定，天花板之淨高度不得小於二點一公尺，而系爭兩戶房屋經兩造實際會勘結果，天花板高度（指天花板高度與樓層高度而言）淨高最低為二點三公尺，完全符合規定，此外上訴人購買兩戶房屋均係ＳＲＣ構造，其餘各棟結構如何，與本件買賣無關，至九二一大地震為天災，所生損害不在契約保固責任範圍內等語置辯。 四、本件上訴人主張伊依據被上訴人標示「捐贈公園及設施」銷售廣告，向被上訴人買受「力霸倫敦城」預售屋Ａ區Ｊ棟六樓二號、三號房屋二戶及地下二樓一四三號車位，業已繳納價金合計一百九十萬二千元，而系爭兩戶房屋天花板高度（指天花板高度與樓層高度而言）淨高最低為二點三公尺等事實，業據上訴人提出力霸倫敦城房地買賣契約書二件、廣告書二件、力霸倫敦城房屋高度設計圖一件及系爭兩戶房屋客、餐廳及臥室天花板高度標示圖一份為據，且為被上訴人所不爭執，應堪信為真實。 五、上訴人以被上訴人給付有瑕疵，且以不實廣告詐欺，爰解除契約或撤銷買受意思表示，乃係以「力霸倫敦城」之現場銷售人員說明及廣告圖說，被上訴人應捐贈全體住戶白金漢景觀廣場、愛麗絲兒童公園及蘇活運動公園三大公園及設施，建物室內樓高為三米，全社區建物應均屬ＳＲＣ鋼骨結構，不料九二一地震後建物竟遭公告為危樓為據，被上訴人則辯以廣告僅屬要約之引誘，且其均已依契約及廣告內容履行，上訴人解除契約或撤銷買賣意思表示均不合法。按所謂不完全給付係指債務人雖為給付，然給付之內容並不符合債務本旨而言，必債務人已為給付，始有不完全給付責任。原告自稱系爭房屋尚未交付，則其自無不完全給付請求權可言，退步言，縱不論是否交屋，本件上訴人是否得以合法撤銷或解除兩造間之房地買賣契約，尚須探究者為： (一) 公園公共設施是否應捐贈上訴人。 (二) 兩造有無約定房屋樓高為三米。 (三) 社區內部分建物非屬ＳＲＣ鋼骨結構是否對上訴人構成詐欺訂約或不完全給付。 (四) 地震所致房屋瑕疵得否解除契約。 六、查兩造簽訂之「房地買賣契約書」第一條第一項，就上訴人買受被告興建「力霸倫敦城」預售屋之土地坐落位置明載，係位於桃園縣八德市○○段一七一五─ 一三、一七一五─三一、一七一五─三二、二０八０地號建築基地面積內，（建造執照圖上之法定保留地及畸零地，不包括在本契約買賣範圍內），使用分區屬住宅區之土地 (原審卷第一三頁) ，同條第三項則約定：「第六項銷售面積表內之社區活動中心部分計入房屋銷售坪數內」，依契約書後附之附件（二）「力霸倫敦城社區活動中心部分」第一條訂明：「力霸倫敦城社區活動中心座落於桃園縣八德鄉○○段一七一五─一三、一七一五─三一、一七一五─三二、二０八０地號上力霸倫敦城Ａ區Ｓ二三號，總計面積三五六七‧九一坪，其位置詳如附圖，本活動中心所有權及使用權係由力霸倫敦城社區內（即坐落於桃園縣八德鄉○○段一七一五─一三、一七一五─三一、一七一五─三二、二０八０、二０八三、二０八四、二０八八、二０八九、二０九０等地號上之建築物）全體住戶共同持分所有」等語，而被上訴人將興建景觀廣場及兒童、運動公園之土地捐贈桃園縣，由八德市公所管理者為八德市○○段二０八一、二０八六、二０九三地號土地，有土地登記簿謄本足憑（原審證物，另置於證物袋），不在上開列舉買賣基地範圍，堪認上開廣場及公園土地尚非本件房地買賣之標的。 七、上訴人主張被上訴人於廣告單上註記「力霸倫敦城全區公共設施一覽表 捐贈公園及設施」等字樣，致上訴人認為三大公園設施係捐贈與住戶，而專屬於全體住戶云云，並提出廣告文宣為憑（原審卷第九頁背面），該廣告文宣業為被上訴人所不爭執，雖其辯稱廣告屬於「要約引誘」云云，惟按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容，消費者保護法第二十二條定有明文，尤其預售屋買賣，標的物尚未實際完成，買受人自係受出賣人之廣告或解說所吸引始願預購房屋，故廣告內容應為契約之一部分，被上訴人此部分辯解不足採。本件所須再審究者乃被上訴人是否廣告表示將捐贈三大公園設施係捐贈移轉所有權與住戶？查廣告文宣上固記載「力霸倫敦城全區公共設施一覽表捐贈公園及設施」之字樣，然並未明示被上訴人將公園及設施捐贈與何人，再觀契約書其他條款內均無「被上訴人捐贈之公共設施，所有權專屬於力霸倫敦城住戶」之記載。參酌該廣告文宣並列有與「捐贈公園及設施」相同字體大小之「社區活動中心地上一樓」，而該活動中心之所有權屬及使用權係由全體住戶共同持分所有，即為買賣契約所明定，衡諸常情，被上訴人果係將與公園及設施捐贈與住戶，自會就此雙方權利義務訂於書面，而被上訴人提出、上訴人未予爭執之另一份廣告文宣，業已明顯標示「由中國力霸公司所捐贈的一座景觀廣場、二座公園（含游泳池）約二三ＯＯ坪，不計算在基地面積內」（原審卷第五九頁），系爭廣場、公園土地早已於八十二年八月二十八日即登記為桃園縣所有，有土地登記簿謄本可參，被上訴人捐建公園開發休閒設施，並經大型報紙刊載（原審卷第六一頁），綜觀兩造提出之廣告文宣，均僅有介紹力霸倫敦城附近環境生活機能完善之旨，依一般社會通念及商業慣例，尚難認「建商捐贈公園及設施」之字樣即係「建商捐贈公園及設施，專屬於住戶所有」之意，又依證人即銷售總負責人石凡迪結證稱：當時告訴客戶，公園是由八德市公所認養，客戶來享受，這是賣點，因維護公園費用很大，客戶不須負擔維護費，卻能享受等語，核與證人亦為預售屋買主劉家豐證述銷售人員說社區的附加價值都含在裡面一節亦符，自不宜從廣告文宣部分用語，斷認捐贈移轉所有權對象為住戶。 八、上訴人另謂：被上訴人之廣告文宣，足使買受人相信被上訴人將公園及設施捐贈專屬與全體住戶，系爭房屋乃高級住宅區云云，惟查被上訴人確已將三大公園設置完妥，並設有游泳池，讓一般公眾得以共同使用，以達眾人均可休閒之目的乙節，上訴人未予爭執，堪認上訴人若住進系爭房屋後，亦得共享使用三大公園設施之利，仍足達成休閒之生活機能，依社會一般通念，於住處附近有良善之公園或休閒設施者，縱非所有權人，該住處仍可評估為高級住宅區，故上訴人所指，尚難採信。 九、再按所謂「樓層高度」係指自室內地板面積至其直上層地板面積之高度、「天花板高度」係指自室內老板面至天花板之高度而言，建築技術規則建築設計施工篇第一章用語定義第一條第十款、第十一款規定甚明，另依建築技術規則第三十二條規定，天花板之淨高度不得小於二點一公尺，兩造買賣契約書第五條規定：「本契約買賣房地之施工，依照主管機關核准之圖說為準：：」，系爭力霸倫敦城Ａ區，即依照桃園縣政府工務局核准設計圖施工，其樓層高度為三０五公分，業經本院向桃園縣政府工務局調閱八十七桃縣工建使字第其一九四號關於系爭建物核准圖說及竣工圖無訛，系爭房屋現已興建完成，並於八十七年七月二十九日取得桃園縣政府工務局所核發之「八七桃縣工建使字第其一九四號使用執照」，依上開執照記載：「右列建築物經查依核准圖說建築完竣，茲檢附竣工圖乙份准予給照使用」（原審卷第六九頁至第七二頁），而且系爭兩戶房屋經兩造實際會勘結果，天花板高度（指天花板高度與樓層高度而言）淨高最低為二點三公尺，此為二造所不爭執，足證被上訴人確依契約所定，依照主管建築機關核准之圖施工，亦無違反建築技術規則，證人即系爭房屋銷售人員王愛娣到庭證稱：伊所銷售之房屋高度從未引用淨高，一般通常是指樓高三米，何況伊亦購買如同上訴人所洽購同棟房屋乙戶等語（見原法院八十八年八月十六日言詞辯論筆錄），證人石凡迪則稱：樓高是指自樓地板至上一層樓地板，不會對客戶說蓋出來的實屋與樣品屋一模一樣等語，即便證人劉家豐證稱現場銷售康小姐說樣品屋與實屋一樣，仍無法證明上訴人稱其接洽之銷售小姐梁良蕙（已離職）亦為相同品質保證，何況兩造最後訂約時已就施工依照主管機關核准之圖說明文約定，自應以此為準，尤其上訴人已於契約第二十三條契約審閱部分，簽章確認於簽約前已經充份審閱後始簽定契約書，自難再執樣品屋情形否認契約書約定。 十、系爭建物於八十八年九二一地震後，經台北市結構工程工業技師公會鑑定發現有地坪、牆、平頂及小部份樑等之裂縫，但無樑、柱等影響結構安全之重大裂縫，不影響原結構體之安全度，惟現有裂損仍應儘速修復，此有被上訴人所提該會八十八年十月二十八日鑑定報告書附卷為憑，亦為上訴人不爭執，被上訴人辯稱依據契約第九條約定天災發生之毀損不屬其保固責任範圍內云云，姑不論其是否得以此主張免除擔保責任，縱認其應負瑕疵擔保責任，惟按買受人對於物之瑕疵，得對出賣人主張解除契約、請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，此為民法第三百五十九條所明定。準此，系爭建物依鑑定結果，裂損儘速修復即可，上訴人主張解除契約，即有失公平。其次，上開損害發生主要原因鑑定係肇於地震力拉扯及非結構牆身設置鋁門窗及冷氣孔，因開口之角隅處應力集中產生裂縫所致，上訴人主張被上訴人應負不完全給付責任，準用給付遲延規定解除契約云云，然並未證明被上訴人有何過失行為，且其亦自認未催告被上訴人修補給付，以此主張解除契約同屬無據。 十一、上訴人指陳系爭房屋內有跨樑，被上訴人於第二期建物僅採用ＲＣ鋼筋混凝土，均與廣告所稱ＳＲＣ鋼骨結構，室內無跨樑不符等語，然上訴人既不爭執所購Ｊ棟二戶房屋均為ＳＲＣ鋼骨結構，而採用ＲＣ鋼筋混凝土建物並非本件買賣標的物，且室內有無跨樑亦僅影響小部分空間及視覺感受，尚難認為被上訴人就本件買賣有詐欺行為，而上訴人徒以此指陳被上訴人給付有瑕疵，請求解除買賣，亦顯失公平。 十二、從而，上訴人以被上訴人有不實廣告詐欺行為，主張撤銷買受意思表示，並認被上訴人應負不完全給付、物之瑕疵擔保責任，主張解除契約，均無理由，已如前述，則其以撤銷買賣後依據不當得利法律關係請求返還價金及給付法定遲延利息，併以解除契約後回復原狀，請求返還價金及給付法定遲延利息，均屬無據，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 十三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為之舉證，於本件判決結果不生影響，自無庸一一審酌，附此敘明。 十四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十 日臺灣高等法院民事第七庭 審判長法 官 張 耀 彩 法 官 侯 東 昇 法 官 陳 玉 完 右正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十一 日書記官 葉 炳 宏 附註： 民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
