案由
臺灣高等法院民事判決 九十年度上易字第五八七號上 訴 人 徐健益 訴訟代理人 宋嬅玲律師 被 上訴 人 浩信房屋仲介股份有限公司 法定代理人 游明同 被 上訴 人 呂芳珠 共 同 訴訟代理人 張清浩律師 右當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十年七月三十日臺灣桃園地方法院九十年度訴字第四一二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文
原判決第一項關於命上訴人給付被上訴人浩信房屋仲介股份有限公司超過新台幣叁拾柒萬捌仟元本息及第二項命上訴人給付被上訴人呂芳珠超過新台幣壹拾陸萬貳仟元本息部分，暨各該部分假執行之宣告並訴訟費用之裁判均廢棄。 右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及該部分假執行之聲請均駁回。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用由被上訴人浩信房屋仲介股份有限公司負擔十分之三，被上訴人呂芳珠負擔十分之一，餘由上訴人負擔。 事 實 甲、上訴人方面： 一、聲明： ㈠原判決廢棄。 ㈡被上訴人第一審之訴駁回。 二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠上訴人係因無法與被上訴人呂芳珠就買賣契約之內容達成合意，以致未訂立買賣契約本約，絕非故意不履行訂立本約之義務。兩造所簽立者僅為買賣預約。 ⒈依系爭要約書（八十九年十月七日簽定）第五條所約定之內容，足見買賣預約成立後，買賣雙方須就買賣契約之各項重要條件進行協商，達成合意後始簽訂房地產買賣契約書。本件上訴人及其妻李玉碧與被上訴人浩信房屋仲介股份有限公司（下稱浩信公司）於洽談委託買賣過程中，雙方係以「換屋」為前提條件，即委託者之房地售出並取得資金即為委託者承購他屋之條件，條件未成就前，委託者無須承購他屋。此有浩信公司郵寄之廣告信件，該公司將其中載有「龍壽街、換屋急售」等字樣部分特予圈選，且浩信公司其餘廣告並未有「換屋」之字樣，即可知曉。又被上訴人浩信公司之不動產經紀人呂玉蜂於八十九年十月七日已口頭承諾前述換屋條件，使上訴人與之簽定要約書，同時稱上訴人得與被上訴人呂芳珠就買賣契約之內容進行磋商，詎翌日呂玉蜂竟否認有換屋條件情事，強令上訴人負簽訂買賣契約之義務，並將付款條件定為應立即付頭期款，與系爭要約書第五條之約定相違，致上訴人不敢繼續簽訂買賣契約，此非可歸責於上訴人，自毋庸給付損害賠償金額。 ⒉依系爭要約書第五條所示內容，兩造之真意僅在於簽定預約，並明定須另行簽定買賣本約，參之被上訴人起訴狀事實與理由欄中第一、三點之內容及起訴前寄發予上訴人之存証信函，均謂上訴人不履行締結本約之義務等語，即知兩造所簽立者確僅為「買賣預約」性質，尚須經過協商後，始有簽定買賣本約之可能，故上訴人與呂芳珠間之買賣契約尚未成立（最高法院八十八年度台上字第三一○五號、八十年度台上字第一八八三號、七十九年度台上字第一三五七號判決參照）。 ㈡依民法第二百四十七條之一有關定型化契約之規定，系爭要約書第七條後 ⑶記載：「本公司同仁任何承諾，應全部載明於本公司所提供之制式契約書」之約定應屬無效，再由該條後段記載「若以其他書面另行記載約定條款，該記載一律無效」，可知該條款僅謂「以其他『書面』另行記載約定條款，該記載一律無效。」，並未包括以「口頭」約定者，故呂玉蜂簽約時以「口頭」所為之約定應為有效。而上訴人為一勞工，無資力，適逢不景氣，絕無可能在未將其妻所有之房地脫手取得資金前，即貿然與人訂立未附條件之買賣契約，且簽約時，有上訴人多位同事可證前揭口頭約定「換屋」之條件。反觀呂玉蜂為被上訴人之受僱人，其證詞有偏頗之虞，不足採信。 ㈢由系爭要約書之記載字跡觀之，除上訴人、呂芳珠之簽名係由其所自為及賣方承諾時間為依實記載外，皆已由被上訴人浩信公司之呂玉蜂於上訴人簽定前記載完成，其內原記載本要約書及其附件應由買方攜回審閱，審閱期間至少三日，但呂玉蜂竟事先記載「要約人已充分了解要約書所載內容‥‥無須三日之審閱期間」等語，核與消費者保護法施行細則第十一條第一項規定相違，依該條第二項，該記載不構成契約之內容。又上訴人簽定系爭要約書之時間、地點係在上訴人任職工廠之中間休息時間，僅約十分鐘，並無法充分了解要約書所載內容及其利害關係。 ㈣本件被上訴人請求之違約金屬於損害賠償總額預定之性質，設本院認上訴人有違約情事，惟被上訴人並未說明遭受何等損害，故其請求違約金額過高，請予核減之。 三、證據：除援用原審提出者外，請求訊問證人李玉碧、連坤枝。 乙、被上訴人方面： 一、聲明：上訴駁回。 二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠呂芳珠與上訴人間之買賣契約，業經上訴人要約、呂芳珠承諾而生效。 ⒈上訴人與浩信公司所簽訂者，係要約書，第一、二條分別明確約定買賣標的之內容、總價款、包含簽約款之付款條件、抵押貸款問題、稅捐與費用之支出、土地登記代理人之委任等要約條件，當上訴人於八十九年十月七日為此要約時，並未附帶其他條件，嗣呂芳珠於同日十八時承諾之，則其等間就買賣標的及其重要之點，已因互相意思表示一致，契約因而成立，兩造已無須再進行協商。 ⒉要約書第五條約定「由本要約書而成立買賣預約時，自買賣預約生效之日起二日內，‥‥簽定買房地產買賣契約書。」，上訴人既已充分了解要約書內容，則其必已明白，當其為要約後，如呂芳珠立即承諾，則上訴人必須於二日內簽約並付第一期簽約款九十萬元，上訴人明知而違反，不願履行簽定正式簽約之義務，其自應依要約書第五條及要約補充書第二條之約定，給付違約金。 ㈡被上訴人否認有前述上訴人所謂「附條件」之情事，且要約書及要約補充書上均無此項記載。證人潘文學、李玉碧之證言亦不能證明浩信公司有為此「附一條件」之承諾或不足採信。又依要約書 ⑶所載內容，上訴人應知若浩信公司之員工有為任何承諾，應記載在浩信公司之制式契約如要約書或補充書上，方屬有效，惟在要約書等上並無記載浩信公司員工所為之類似承諾，故呂玉蜂絕未向上訴人為除了要約書及要約補充書以外之任何承諾。 ㈢訂定要約書 ⑶之條款之目的，係為避免日後糾紛保障締約雙方而設，呂玉蜂若有為任何承諾，上訴人可依該條款要求呂玉蜂記載於要約書上，並無困難，故該條款並未限制上訴人行使權利或對其有重大不利益之情形，亦無任何顯失公平可言。兩造既已就達成契約合意之方式，明定以全部載明浩信公司之制式契約書上，並排除其他方式，上訴人仍辯稱其與呂玉蜂之口頭約定有效云云，不僅違反前述約定，且上訴人根本無法證明有上開口頭承諾乙事，自不足採信。 ㈣本件買賣如成交，則浩信公司原即可依約獲得成交價九百萬元百分之三之服務費即二十七萬元，因上訴人在要約後，反悔不買，則浩信公司受到原可取得之上開金額所失利益之損害。又因浩信公司須就系爭無法成交之買賣標的重新銷售，需重新製作廣告，找尋買方，而必須支出相當之費用成本，浩信公司所受另成交價百分之四即三十六萬元之損害，以原成交價之百分之四計算，亦極合理，況上訴人於簽約時，已就彼此間履約情形加予考量，故違約金之訂定並無過高情形。就呂芳珠部分，系爭要約書第五條約定，買方不履行訂立本約之義務時，應支付他方買賣總價款百分之三之損害賠償金額，而依內政部編印房地產委託銷售契約書範本之記載，內政部訂定違約金最高是總價款百分之三，故要約書約定百分之三，實為合理。而呂芳珠因上訴人違約不買，致房屋一直無法出售，且迄今已逾一年，價格每況逾下，已損失一百萬元，故呂芳珠請求九百萬元之百分之三即二十七萬元，極為合理。 ㈤要約書內所載「無須三日之審閱期間」等語，係經上訴人確認後才簽章，且在系爭八十九年十月七日要約書之前，上訴人已事先於同年月二日要約書上簽名、蓋章，並留存乙份，十月二日距十月七日有五日，早超過三日之審閱期間，況上訴人於八十九年十月七日要約書上簽章，亦係為能儘快與呂芳珠成交，自願放棄三日之審閱期間，且在此五日期間，早就對要約書內容充分了解，其何能諉為不知？再兩造間已在要約書第一、二條就買賣標的之內容、總價款等重要條件具體約明，經要約、承諾後，達成合意，故已別無其他重要條件可資磋商，上訴人嗣竟拒簽本約，則自應依約給付違約金。 三、證據：除援用原審提出者外，補提：公司執照、內政部編印「房地產委託銷售契約書範本」影本各乙份為證。
理由
一、被上訴人浩信公司之法定代理人已由游志勝變更為游明同，有經濟部公司執照影本附卷可稽，並具狀聲明承受訴訟及追認前所為之訴訟行為，核無不合，應予准許，先予敍明。 二、被上訴人起訴主張：上訴人有意購買被上訴人呂芳珠所有坐落桃園市○○街一九六號房屋及其基地（下稱系爭房地），於八十九年十月二日與被上訴人浩信公司簽訂要約書及要約補充書，同意以九百萬元購買系爭房地，要約有效期間至同年月十六日二十一時止，嗣經浩信公司與呂芳珠磋商，呂芳珠以上訴人並無誠意購買，要求浩信公司與上訴人再次簽署要約書，為此浩信公司復於同年月七日下午三時三十分許，與上訴人商議，由上訴人再次簽署要約書及要約補充書，以資確認，其承購總價款，付款條件及要約有效期間，均與前次同，嗣經呂芳珠於同日下午六時許簽章承諾出售，詎上訴人竟反悔不買，經被上訴人以存證信函通知前來締結本約，上訴人仍置之不理，依要約補充書第二條、要約書第五條後段約定，上訴人自應給付總價九百萬元之百分之三服務費即二十七萬元及百分之四之違約賠償金即三十六萬元計六十三萬元予被上訴人浩信公司，及給付總價之百分之三即二十七萬元予被上訴人呂芳珠以為損害賠償，為此求為上訴人如數給付及法定遲延利息之判決。 三、上訴人則以：系爭要約書僅屬買賣預約性質，雙方就買賣契約之重要條件尚未磋商而迄未成立本約，伊絕非故意不履行訂立本約之義務；且雙方曾以口頭達成須以先行售出伊之妻李玉碧所有房屋後為簽訂系爭房地買賣本約之條件，本件此條件尚未成就，伊未簽本約，自無違約；又伊於簽定要約書時並無法充分了解要約書所載內容及其利害關係，其內有關「無須三日之審閱期間」之記載，有違消費者保護法施行細則第十一條第一項規定，該記載不構成契約內容；再，被上訴人請求之違約金過高，請予核減等語，資為抗辯。 四、被上訴人主張上訴人有意購買被上訴人呂芳珠所有系爭房地，先後於八十九年十月二日及七日均經浩信公司磋商並與之簽訂要約書及要約補充書，同意以九百萬元購買系爭房地，嗣經被上訴人呂芳珠於同年月七日下午六時在要約書上簽章同意出售，詎上訴人竟反悔不買，經被上訴人以存證信函通知前來締結本約遭置之不理之前揭事實，業據提出要約書及要約補充書各兩份、存證信函及傳真查詢國內各類掛號郵件查單各兩件為證，並為上訴人所不爭執，堪信為真實。上訴人雖以前揭情詞置辯，惟查： ㈠系爭要約書第一條及第二條已分別明確約定買賣之標的內容，承購總價款、第一期至第四期之簽約款、備證款、完稅款、交屋款、抵押貸款問題、稅捐與費用之支出、土地登記代理人之委任等要約條件，足見上訴人於八十九年十月七日十五時三十分為此要約時，並未附帶其他條件。嗣被上訴人呂芳珠於同日十八時簽章承諾時，則渠等二人就買賣標的及其重要之點，已因雙方互相意思表示一致而成立，兩造自無須再就上開重要事項進行協商之必要，上訴人抗辯：本件買賣預約成立後尚須就各項重要條件進行協商云云，即不可採。又要約書第五條另約定「由本要約書而成立買賣預約時，自買賣預約生效之日起二日內，‥‥簽訂房地產買賣契約書。」，本件上訴人既已充分了解要約書內容，則其必已明白，當其為要約後，若被上訴人立即承諾，則上訴人必須於二日內簽約並付第一期簽約款九十萬元，上訴人明知上情，在呂芳珠承諾後，仍拒不履行簽訂正式契約之義務，自已違約，其即應依要約書第五條及要約補充書第二條之約定給付違約金。上訴人雖抗辯：浩信公司之經記人呂玉蜂曾向上訴人口頭承諾以換屋為前提即將上訴人之妻李玉碧所有房屋先行出售後再訂本約之買賣條件云云。惟為被上訴人所否認。觀之上開要約書及要約補充書內均無此項條件之記載。而上訴人於原審所舉之證人潘文學固證稱：徐先生（即上訴人）有向那位小姐說我的房子賣了以後才可以向你買房子等語，然其復證稱其不知上訴人向仲介公司小姐為上開表示後之情形，亦不知簽約之內容等語，是依該證人之證言，至多僅能證明上訴人曾要求先行出售李玉碧之房屋，尚不能證明浩信公司已為承諾。另一證人李玉碧於原審亦證稱：呂玉蜂曾承諾先出售李玉碧之房屋後，上訴人才買受本件房屋云云，惟其曾證稱：上訴人兩次簽訂要約書及要約補充書時，其均不在場，又在「十月二日，他要我簽，我不簽，後來我跑到樓上不理他們，後來他們講什麼我不知道」，至於我何以不答應簽約，係因其「堅持如果要那房子必須先賣掉我們住的房子以後才能買龍壽街的房子」等語，準此，如呂玉蜂曾承諾先出售李玉碧之房屋，應已滿足證人所提之要求，則何以證人仍不願簽約？足見證人李玉碧所為呂玉蜂已為承諾之證言亦不足採。李玉碧為上訴人之妻，與上訴人間有密切關係，所為證言已有偏頗之虞，是上訴人於本院再聲請再次訊問該證人，本院認無必要。至證人連坤枝於本院時固證謂：當天有聽到徐先生說賣掉房子才有錢再買一棟房子，他們簽要約書時我有在場看到云云，然其復證稱：我沒有簽名當見證人，內容我沒有看到等語，茲前揭條件既如此重要，攸關能否簽訂買賣本約，兩造竟未將之載入要約書內，有違常情，而連坤枝既在場，竟未為見證人，且未見到其內容，所證與契約文義不符，亦不足取。再依系爭要約書第七條後之 ⑶明載「本公司同仁任何承諾，應全部載明於本公司所提供之制式契約書；若以其他書面另行記載約定條款，該記載一律無效。」，而上訴人在要約書第二條亦記載「買賣簽章，‥‥‥要約人已充分了解要約書所載內容及其利害關係，‥‥」等語後，親自在該處簽名、蓋章，故足證上訴人應明知若浩信公司之員工有為任何承諾，應記載在該公司之制式契約書如要約書或要約補充書上，方屬有效，但遍閱上開書證內並無此類任何承諾之記載，是浩信公司之經紀人呂玉蜂無向上訴人有為除要約書及要約補充書以外之任何承諾，堪以認定。前揭要約書 ⑶之條款訂定之目的，係為避免日後糾紛保障締約雙方而設，呂玉蜂若有為任何承諾，上訴人自可依該條款要求呂玉蜂記載於要約書上，並無困難，是該條款並未有限制上訴人行使權利或對其有重大不利益之情形，要無顯失公平可言，上訴人抗辯：上開條款有限制其行使權利或對其有重大不利益之情形，有違反第二百四十七條之一，應屬無效云云，毫不可採。 ㈡按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。又違約金本應推定為損害賠償之預約，關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨害於事先預為約定，而其所約定之數額，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，並須依一般客觀事實，社會經濟狀況，酌予核減（最高法院十九年度上字第一五五四號、四十九年度台上字第八０七號判例參照）本件被上訴人浩信公司主張如本件買賣成交，則伊依約即可獲得成交價九百萬元百分之三之服務費即二十七萬元，因上訴人違約不買，伊受有上開服務費所失利益之損害，另因須重新銷售而需重新製作廣告等，自另支出相當之費用成本，以原成交價之百分之四即三十六萬元計算損害，亦合理；被上訴人呂芳珠則主張：內政部訂定違約金最高是買賣總價款百分之三，且現房地產已下跌近一百萬元，故伊依要約書約定之百分之三即二十七萬元請求，實為合理。然查，本件兩造間尚處於簽訂正式買賣契約之階段，雙方洽商過程期間非長，浩信公司所支出之費用成本應非甚鉅，且浩信公司迄未能舉證證明其實際所受之損害額，再內政部所定之違約金最高額僅係供參考，本院審酌上情，認應以系爭約定違約金額之六成，始為允當，即應給付浩信公司、呂芳珠之違約金分別為三十七萬八千元、十六萬二千元，逾此部分，則為不相當，不予准許。 五、綜上所述，本件被上訴人浩信公司、呂芳珠分別請求上訴人給付違約金六十三萬元、二十七萬元及均自起訴狀繕本送達翌日即九十年三月十三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，其中有理由部分，分別為三十七萬八千元及十六萬二千元本息，應予准許，原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，核無違誤，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄，非有理由，應予駁回。至逾前開有理由部分之請求即浩信公司二十五萬二千元、呂芳珠十萬八千元本息部分，即屬無據，不予准許，原審為被上訴人勝訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，應予改判如主文第一、二項所示。 六、本件論證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法於判決結果已無影響，爰不一一論述。 七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。 中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十八 日民事第三庭 審判長法 官 張 宗 權 法 官 陳 永 昌 法 官 吳 秀 美 右正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 九十 年 十二 月 三 日書記官 高 瑞 琦
