案由
臺灣臺北地方法院民事判決 八十五年度訴字第三七一四號原 告 張中玲 訴訟代理人 張中一 被 告 宏陽建設開發股份有限公司 法定代理人 黃宗宏 訴訟代理人 周鴻卿 右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主文
被告應給付原告新臺幣捌拾萬元及自民國八十五年九月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣貳拾陸萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事 實 甲、原告方面： 壹、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）一百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日，即民國八十五年九月十一日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息；並陳明願供擔保請准宣告假執行。 貳、陳述： 一、原告於八十五年六月七日與被告簽訂不動產買賣契約書，將原告所有坐落臺北縣新店市○○段第五三０地號應有部分一五一五分之三五五，及同市段第五八五、五八八地號權利全部，合計面積二五點一一坪以總價二千零八萬八千元出售予被告，並於同年九月十四日辦妥移轉登記同時點交完畢。 二、依合約第二條第三項約定：尾款五百萬元，於乙方（即原告）辦妥遺產繼承登記後十日內，備齊過戶證件予甲方（即被告）時，甲方即付四百萬元，另開具一個月支票，面額一百萬元予乙方，並以八十四年七月十五日為最後期限。詎被告於原告履行交付證件義務後，拒絕給付尾款一百萬元，屢經催討無效，爰依約請求被告給付一百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日，即八十五年九月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 三、否認前開土地有被告所謂之瑕疵；兩造前開土地買賣洽談期間達五年之久，被告對該土地之情形極為清楚，被告之承辦人員係因向原告索賄未果故拒絕給付尾款；被告至今方主張物有瑕疵，已逾民法第三百六十五條規定之期間；原告並不知有被告主張之瑕疵存在，被告之人員告知有瑕疵，在其要求下，原告為迅速領得尾款，故在願扣款十萬元之字據下簽名，該同意書乃遭被告詐欺而為，自始不成立；被告曾於八十四年十二月十二日發函要求就所謂瑕疵扣款二十萬元。 參、證據：提出不動產買賣契約書、備忘錄、開工請柬各一份、存證信函二份（以上均為影本）、土地登記簿謄本三份、照片二張。 乙、被告方面： 壹、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。 貳、陳述： 被告向原告購買前開土地係為建造集合住宅，然因前開土地內有鄰房越界施設之貯水池、化糞池，該等設施均埋於地下並非被告所得見，且該事實均為被告所承認，再依買賣契約書第三條約定原告應負排除之責任，故被告請求原告依約除去該瑕疵物，或依民法第三四九條、三五四條主張出賣人即原告應負物之瑕疵擔保責任；再請求減少價金，前開貯水池、化糞池之拆除、重建均為被告完成，設施費用共計四十七萬七千二百零四元（化糞池費用二十五萬零三百六十二元、水池二十二萬六千八百四十二元），並導致土地上之建物建築工期延誤三十八天，故依前開規定請求被告應負擔該費用，並自被告應給付之尾款一百萬元中扣除。
理由
一、原告起訴主張其於八十五年六月七日與被告簽訂不動產買賣契約書，將原告所有前開土地以總價二千零八萬八千元出售予被告，並於同年九月十四日辦妥移轉登記同時點交完畢，依約被告應於原告履行交付過戶證件時，交付尾款一百萬元，並以八十四年七月十五日為最後期限。詎被告於原告履行交付證件義務後，拒絕給付尾款一百萬元，屢經催討無效，爰依約請求被告給付一百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日，即八十五年九月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 二、被告則以：被告向原告購買土地係為興建集合住宅，然前開土地內有鄰房越界施設之貯水池、化糞池，該等設施均埋於地下並非被告所得見，依約原告應負排除之責任，故被告主張原告應負物之瑕疵擔保責任，並請求減少價金四十七萬七千二百零四元，自被告應給付之尾款一百萬元中扣除等語資為抗辯。 三、原告主張其於八十五年六月七日與被告簽訂不動產買賣契約書，將原告所有前開土地以總價二千零八萬八千元出售予被告，並於同年九月十四日辦妥移轉登記同時點交完畢，依兩造合約第二條第三項約定：尾款五百萬元，於乙方（即原告）辦妥遺產繼承後十日內，備齊過戶證件予甲方（即被告）時，甲方即付四百萬元，另開具一個月期票，面額一百萬元予乙方，並以八十四年七月十五日為最後期限。而被告於原告履行交付證件義務後，僅給付四百萬元，拒絕給付尾款一百萬元之事實，業據提出不動產買賣契約書一份，並為被告所不爭，自堪信為真實。四、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定，危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金，民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條定有明文。而減少價金請求權，性質上為形成權，其行使應以意思表示為之，為有相對人之單獨行為，價格之減少，因買受人之行使而當然生效，無待出賣人置喙，故於出賣人應負瑕疵擔保責任之情形，經買受人以意思表示請求減少價金，即生效力。又按買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權於物之交付後六個月間，不行使而消滅，民法第三百六十五條第一項亦著有明文。 五、本件被告就其未給付尾款乙節，係持前揭情詞為辯。經查： （一）原告出售予被告之土地地下有鄰房越界施設之貯水池、化糞池，被告為與鄰房協調拆除重建事宜，致其在該土地上之建築工程有所延誤等情，此有原告於八十四年十一月十七日書立之同意書、被告八十五年一月二十四日宏法（八五）字第００六號函、存證信函、臺南營造股份有限公司函件各一份在卷，及證人即拆除該貯水池、化糞池之泥水工邵春來證稱可稽；該貯水池、化糞池既均設置於地下，衡情被告於原告點交該土地時應不知有此設置，且原告就其所稱被告明知該土地狀況及前揭同意書乃遭被告詐欺而為云云，均未能舉證以實其說，是前開土地內確有鄰房所設之貯水池、化糞池，殆無疑義。 （二）依兩造契約第三條後段約定：於土地移交使用前如有受人佔用或因天災地變及其他不可抗力之事故而致消滅毀損者，概由乙方負責排除或修復之，此有不動產買賣契約書一份附卷可證。依據兩造契約約定及前開規定，原告就買賣標的土地下他人佔用之貯水池及化糞池，自應負物之瑕疵擔保責任。 （三）被告於八十四年十一月間知悉原告交付之土地下有前開瑕疵後，即曾於八十四年十二月十二日以存證信函通知原告，請求自應給付之尾款中扣除二十萬元，嗣於八十五年一月間尚發函請佔用戶拆除貯水池及化糞池，同時將副本寄予原告等情，有前開同意書、被告函件及八十四年十二月十二日存證信函各一份存卷可佐，而原告係於八十四年九月十四日將前開土地點交予被告，已如前述，則被告既已於八十四年十二月十二日以存證信函請求原告減少價金二十萬元，依據前開說明，被告顯未逾越減少價金請求權所得行使之期間，故原告主張被告已不得請求減少價金云云，並不足採。 綜上說明，原告交付之買賣標的物存有前開瑕疵，依據雙方約定及前述法律規定，被告自得請求減少價金，而被告既已於前揭信函中請求減少價金二十萬元，其意思表示已到達原告，即生請求減少價金二十萬元之法律效果，被告固於八十五年十一月六日庭提書狀辯稱應減少價金四十七萬七千二百零四元云云，惟依據民法第三百六十五條第一項規定，就逾二十萬元部分之價金減少請求，顯已逾六個月之除斥期間，該部分請求權即已消滅，被告自不得再為逾二十萬元之價金減少請求。是本院應再審酌者，即為被告請求減少價金二十萬元有無理由乙節。 六、再查：前開土地下他人佔用之貯水池及化糞池均埋在地下，化糞池上方原為廚房，須拆除廚房、遷移化糞池，再重建廚房及化糞池予原使用人，工程款為二十五萬零三百六十二元，至貯水池亦須遷移後，再重建歸還原使用人，工程款花費二十二萬六千八百四十二元等情，有被告提出之發票、工程標單及照片各二紙為證，並經證人邵春來證述甚詳，而原告固質疑工程標單上數量不符、單價過高，惟未能舉證證明，被告為排除瑕疵之花費顯逾二十萬元，則被告主張應減少價金二十萬元，並應自其應給付之尾款一百萬元中扣除，即屬有據。 七、末按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百零三條定有明文，本件兩造契約中並無利率之約定，自應以法定利率年息百分之五為據。從而，原告請求被告給付八十萬元（一百萬元扣除二十萬元等於八十萬元）及自起訴狀繕本送達翌日起，即八十五年九月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。 八、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，就原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。 九、本件事證已臻明確，原告另主張被告曾同意減價十萬元，然未能舉證證明，至其餘主張或舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，併此敘明。 十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 二 月 二十六 日民事第二庭法 官 楊碧惠 一、右正本證明與原本無異。 二、如不服本判決，應於判決送達後廿日之不變期間內，向本院提出上訴狀。 中 華 民 國 八十六 年 二 月 二十六 日法院書記官 陳泰寧
