中壢簡易庭 99 年度壢簡字第 954 號 民事簡易判決

案由

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 99年度壢簡字第954號原 告 吳清明 訴訟代理人 蘇清文 律師 溫思廣 律師 複 代理人 羅興章 律師 被 告 羅碧梅 古度文 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100 年8 月4 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告劉碧梅、古度文應將坐落於桃園縣中壢市○○段五之三三、六之三五地號土地上之一二七五、一八○五建號建物即門牌號碼：桃園縣中壢市○○路四四七 號房屋騰空遷讓返還原告。 被告劉碧梅、古度文應給付原告新臺幣壹拾壹萬玖仟陸佰元及自起民國九十九年七月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國九十九年七月一日起至返還上開房屋之日止，應按月給付原告新臺幣參萬玖仟捌佰元。 訴訟費用新臺幣伍仟柒佰肆拾陸元由被告負擔。 本判決得假執行。但被告以新臺幣玖拾伍萬伍仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別。本件原告起訴時，原依據兩造間之租賃契約、民法第455 條、第767 條、第179 條等規定請求：一、被告劉碧梅、古度文應將坐落於桃園縣中壢市○○段5 之33、6 之35地號土地上之1275、1805建號建物即門牌號碼：桃園縣中壢市○○路447 號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。二、被告劉碧梅、古度文應連帶給付原告新臺幣（下同）17萬8400 元 及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭房屋之日止，應按月給付原告3 萬9,800 元。三、願供擔保請准宣告假執行。嗣於民國100 年3 月24日提出民事變更訴之聲明暨補充理由狀，就原聲明之二變更為，如主文第2 項所示。復於本院100 年6 月2 日言詞辯論期日追加依兩造於99年8 月27日所成立之和解為請求，並變更其聲明為，一、先位聲明：（一）被告劉碧梅、古度文應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。（二）被告劉碧梅應給付原告12萬元。（三）被告劉碧梅、古度文應自99年9 月13日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新台幣39,800元。二、備位聲明：如主文第1 項、第2項所示。核原告所為之追加、變更與前揭法條之規定並無不合，應予准許。 二、原告主張：被告劉碧梅、古度文2 人（下稱被告2 人）於民國98年10月7 日與原告訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租坐落桃園縣中壢市○○路447 號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自98年11月1 日起至103 年10月31日止，租金在前6 個月，即自98年11月1 日至99年4 月30日，每月為新臺幣（下同）3 萬元，在99年5 月起即依租約所載每月為3 萬9,800 元。詎被告於租期內竟未依約如期給付租金，迄至99年6 月，被告2 人應給付租金25萬9,600 元（計算式：30000 ×6+39,800×2=259,600 ），被告2 人卻 僅給付14萬元，累計積欠租金11萬9,600 元已超過3 個月，已達2 個月之總額，原告乃於99年5 月21日以存證信函催告被告2 人給付積欠之租金，被告2 人於同年月29日收受後卻置之不理，原告不得已於99年6 月8 日以存證信函終止系爭租約，而於同年月11日送達於被告2 人，是以兩造間之租賃關係業已終止，而被告仍無權占有系爭房屋，妨害原告對於系爭房屋之使用收益權利。由於被告2 人於99年8 月27日鈞院至現場履勘後，知悉原告希望盡早取回系爭房屋，而向原告佯稱要和解，致原告陷於錯誤而與被告2 人成立和解（下稱系爭和解契約），約定被告2 人應於99年9 月12日晚間12時前搬離系爭房屋，原告並同意補貼被告13萬元，簽和解書同時須先給付8 萬元，原告已依該和解給付8 萬元予被告2人，詎被告取得8 萬元後仍拒絕遷讓返還房屋，原告始知被騙，被告2 人顯無和解之意思，系爭和解契約並不生效力，惟鈞院若認系爭和解契約有效，被告2 人依和解書之約定，亦應於99年9 月12日前搬離系爭房屋，惟被告2 人迄今仍未搬離，原告亦可依據系爭和解契約書之內容，請求被告2 人遷離返還系爭房屋，並按月付相於租金之不當得利。為此，爰提起本件訴訟等語，並先位聲明：一、被告劉碧梅、古度文應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。二、被告劉碧梅應給付原告12萬元。三、被告劉碧梅、古度文應自99年9 月13日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新台幣39,800元。備位聲明：如主文第1 項、第2 項所示，願供擔保，請准宣告假執行。 三、被告方面： （一）被告劉碧梅則以： 1、伊當初為了開店，經訴外人李玉弟之介紹，於98年10月7 日與原告商議承租系爭房屋事宜，當時只有伊、原告、與李玉弟在場，被告古度文並不在場，亦不知情，並未參與其事，原告竟陳稱被告古度文與伊共同向原告租屋，顯不實在，至於原告租約上有被告古度文姓名及付款紀錄，是事後原告與被告古度文在劉碧梅不知情的情況下，另有協議所致，此與伊的租約效力無關。 2、因系爭房屋之前是經營1 、20年的豬腳米粉、麵類之餐飲生意，其牆壁、地板、天花板、門窗等必要設備，不但佈滿油漬且老化朽敗，原告應該加以修繕，且前手房客又留下破敗之殘磚、死泥、垃圾等廢棄物，堆滿1 、2 樓，有加以清理之必要，否則難以作開店使用，另該屋為水泥磚造，安全保固期限為20年，且沒有建地下室，地基甚淺，其屋齡已經30多年，必須進行建物安全檢測，原告當場有允諾上開修繕、清理及進行安全檢測等事項，因原告須有一段整修時間，雙方遂合意將租賃起算日暫定為98年11 月1日起算，就98年10月7 日簽約日起，留出時間供原告修繕整修所需時間。因此，98年10月7 日簽約時，原告沒有交屋給被告使用收益，房租租金也沒有開始起算，而且也沒有交付押金5 萬元，雙方講好將當日之簽約改為下訂，而由伊先行交付1 萬元為訂金，待修繕完妥，交屋給伊時，再行交付押金5 萬元及租金。因此，98年10月7 日僅是簽字並交付1 萬元訂金，僅止於下定，尚非正式簽約，伊也沒有接受租賃物及收到房租契約書。之後，經過98年11月1 日，原告一直未整修完竣，也沒有通知伊系爭房屋已修繕完成，可以交屋，故伊一直未能接受系爭房屋的使用收益，也一直沒有執有系爭租約契約書。因原告未能依約將租賃物修繕完成，並作好建物安全檢測報告後，交付給伊開店使用收益，伊自得拒絕支付租金。 3、嗣於98年12月，被告古度文計畫在中壢成立工作室，得知伊僅租用到4 樓，尚有5 樓可用，遂向伊要求分租，伊因尚未交屋，且5 樓並不在租約範圍內，無權分租，是請他與原告洽商，被告古度文遂與原告於98年12月24日在系爭租賃物內面議，伊並未參與，亦未委託代理人到場，惟渠等商議過程中，被告古度文曾電話告知伊，原告表示不願一屋分租2 人，但可接受改為租給被告古度文，再由被告古度文聘伊為店長等語，伊表示該模式可考慮接受，但要等到被告古度文與原告間簽訂的契約內容為何而定。稍後，被告古度文又來電告知伊，原告要伊接手代為修繕房屋事宜，待修繕完成，視花費多少，再就租約作最後確認並簽訂新的租約，被告古度文並有應原告要求交付定金，原告因此將鑰匙及98年10 月7日與伊簽訂的契約書交給被告古度文，惟此屬被告古度文與原告間之互動，並未徵得伊之同意，亦與伊與原告間之租約無涉，此外，伊就渠等雙方商談的內容如何，即未再表示意見。 4、事後，伊雖有進駐系爭房屋，是應被告古度文之要求進駐，協助僱用工人進行整修事宜，並非是依據雙方98年10月7 日租約，亦非是為了伊開店使用收益之使用，因原告未依約定整修系爭房屋，故伊得拒絕支付租金。 5、此外，兩造業已成立和解，雖然原告及被告古度文撤銷該和解契約，但伊並不同意撤銷和解等語置辯。 （二）被告古度文辯以： 1、在98年12月時被告劉碧梅跟伊表示承租位於桃園縣中壢市○○路的系爭房屋要開店，要伊去看，伊看了之後，因為該房子有5 層樓高，伊認為被告劉碧梅用不到5 層樓，所以跟被告劉碧梅表示是否可以轉租給伊當作工作室，被告劉碧梅說不可以，因為她只有承租到4 樓，且她只支付一萬元的訂金，房東尚未交屋，因為該房子必須要先整修修繕之後才能交屋起算租金，故被告劉碧梅要伊直接跟原告洽談承租第5 樓的事宜。 2、之後伊跟原告約在系爭房屋談論承租第5 樓的事宜，而被告劉碧梅並沒有到場，原告說一棟房子不分租給二個人，這樣複雜，原告只願意出租給1 個人，所以建議由伊承租，再聘請被告劉碧梅當店長，原告才願意，後來伊跟被告劉碧梅聯絡，被告劉碧梅表示沒有損害其利益下，原則上是同意。至於伊跟聲請人租約的內容，例如租金、租期都尚未達成共識，因為系爭房屋尚未整修完畢，原告說目前只整理到二樓的浴室及三樓的地板，已經支出十幾萬元，如果要再整修1 、2 、5 樓的地板不知要花多少錢，原告希望伊接手整修，整修好之後，再談租金，因此伊跟原告的租約內容在當時並未達成共識。因為伊在台北上班，無法整天在系爭房屋監工，故伊委託被告劉碧梅幫忙找工人及看守房子，之後伊才知道被告劉碧梅的租金在前半年並非如租約所載39,800元，而是只有3 萬元，且依被告劉碧梅與原告原來的租約是原告必須負責系爭房屋的整修，而伊整修約三個星期左右，已經支付10萬元左右，所以伊跟原告表示整修費用應該由原告負擔，如果由伊負擔伊要扣抵租金，伊提議租金減為壹個月25000 元，分攤三年後再回復原租金為39,800元，換句話說，整修費為14000 乘以12乘以3 總共504000元，但原告拒絕只願意扣抵一年，伊跟原告沒有達成共識，故產生本件訴訟。 3、況且兩造間所約定的租金，超過土地法第97條法定金額等語。 （三）均聲明：原告之訴駁回。 四、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第246條第1 項前段定有明文。本件原告先位主張依據系爭和解契約書之內容，請求被告2 人遷離返還系爭房屋，並按月付相於租金之不當得利等情，有原告所提系爭和解契約書影本在卷可按（本院卷第106 頁），惟查，系爭和解契約是兩造於99年8 月27日所簽訂，其目的是合意終止系爭租約（系爭和解契約約定第1 條），但原告早於同年6 月8 日即以存證信函終止系爭租約，並於同年月11日送達於被告2 人，有原告所提中壢東興郵局158 存證信函影本及回執在卷可稽（本院卷第14、105 頁），是以系爭租約於兩造成立系爭和解契約前即已終止，系爭和解契約顯是以自始客觀不能之給付為標的，揆諸上開規定，系爭和解契約自應無效，是原告先位主張可依據系爭和解契約書之內容，請求被告2 人遷離返還系爭房屋，並按月付相於租金之不當得利，顯屬無據，不應准許。 五、當事人提起預備合併之訴，係以先位之訴無理由為停止條件，請求法院就備位之訴為裁判，故法院應就先位之訴先為審判，必待先位之訴無理由時，始得就備位之訴為裁判。本件原告先位之訴無理由，已如前述，本院自應就備位之訴為裁判。 六、原告主張：被告2 人於98年10月7 日與伊訂立系爭租約，向伊承租系爭房屋，約定租賃期間自98年11月1 日起至103 年10月31日止，租金在前6 個月，每月為3 萬元，在99年5 月起每月為3 萬9, 800元，但迄至99年6 月，被告2 人卻僅給付14萬元，累計積欠租金11萬9,600 元，已達2 個月之總額，伊乃於99年5 月21日以存證信函催告被告2 人給付積欠之租金，被告2 人卻置之不理，伊於99年6 月8 日以存證信函終止系爭租約，而於同年月11日送達於被告2 人，是以兩造間之租賃關係業已終止，而被告仍無權占有系爭房屋，妨害原告對於系爭房屋之使用收益權利，為此，爰依民法第767條、第455 條規定，提起本訴，並備位聲明如主文第1項 至第3 項所示等情，為被告2 人所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點為：（一）被告2 人是否為共同承租人？（二）原告是否業已交屋？（三）兩造所約定的租金，是否有超過土地法第97條所定之金額？茲就兩造間之爭點及本院得心證之理由，敘述如下： （一）被告2人是否為共同承租人？ 1、原告主張：被告2 人於98年10月7 日與伊訂立系爭租約，租賃期間自98年11月1 日起至103 年10月31日止，租金在前半年每月為3 萬元，半年後租金為3 萬9,800 元等情，業據原告提出系爭租約、房租收款明細表影本各1 份為證（本院卷第9~11頁），復經證人即介紹被告劉碧梅向原告承租系爭房屋之李玉弟於本院100 年1 月17日言詞辯論期日到庭具結證稱：系爭租約98年10月7 日簽訂，但租賃契約自98年11月1 日起算，因為被告劉碧梅要裝璜等語明確（本院卷第86頁），而被告劉碧梅亦自承：伊與原告所簽訂的租約，前半年租金每月為3 萬元，半年後租金為3 萬9,800 元（本院卷第132 頁），是堪認原告主張系爭租約是自98年11月1 日起算，租金在前半年每月為3 萬元，半年後租金為3 萬9,800 元等情為真。被告古度文雖辯稱：伊跟原告之租約，尚未約定租金云云，惟被告古度文於本院100 年5 月4 日言詞辯論期日，辯稱：兩造的租金已經超過土地法第97條的規定，伊承租的金額已經超過法定的金額，依法年租金應為4 萬8300元云云（本院卷第149 頁背面），是被告古度文與原告間本就有租金之約定，至於租金額，即是被告劉碧梅與原告所約定之金額，蓋被告古度文就原告所提房屋收付款明細表上記載「訂金合計收到參萬元正，支票貳拾參萬元正算到99年4 月30日房租及押金5 萬元，待99年4 月30日另行結算新房租」，有親筆簽名確認，並不否認，其雖於本院99年12月1 日調解程序之當事人訊問程序中，具結辯稱：伊於98年12月24日有支付現金2 萬元及客票23萬當作訂金，誠如該明細表所記載，之後因為支票均跳票，原告要伊支付跳票的現金，故伊分別在99年2 月28日、99年4 月6 日、99年4 月15日各給付聲請人3 萬元、3 萬元、5 萬元總共11萬元，故伊支付這11萬元並非是支付租金，而是支付訂金云云（本院卷第72頁），但該房屋收付款明細表上明確記載「訂金」合計收到現金參萬元，支票貳拾參萬元是算到99年4 月30日「房租」及「押金」5 萬元，被告古度文上開辯詞，顯屬無據，自無可採，而依上開記載之文義可知，被告古度文於99年12月24日所交付之客票23萬元，除用以支付系爭租約之押金5 萬元外，其餘18萬元則是用支付計算到99年4 月30日之房租，而18萬元用以支付計算到99年4 月30日之房租，正與原告主張：租約自98年11月1 日起算，前半年每月租金3 萬元，算至99年4月30日，共18萬元之租金相符，是被告古度文於99年12月24日所交付之客票23萬元，除用以支付系爭租約之押金5 萬元外，亦是用以支付系爭租約在前半年，即98年11月1 日起至99年4 月30日期間內之租金，洵堪認定，。 2、本院審酌原告所提系爭租約，「承租人」、「立契約人」欄位上均有被告2 人之簽名（本院卷第9~10頁背面），而被告古度文於99年12月24日所交付之客票23萬元，又是用以支付系爭租約之押金，以及98年11月1 日起至99年4 月30日期間內之租金，已如前所認定，且被告古度文於98年12月24日只支付2 萬元現金，但對於原告於房租收款明細表上記載「合計收到現金參萬元」亦是親筆簽名確認，顯然是承認被告劉碧梅於98年10月7 日所交付的訂金1 萬元，亦是自己所繳訂金的一部，而被告劉碧梅對於原告與被告古度文將其所交付的1 萬元訂金，作為被告古度文所支付的訂金乙事，卻從未表示異議，甚至被告2 人與原告於99年8 月21日所簽訂之上開系爭和解契約書上，被告2 人均同列為乙方，而就和解書上記載「甲、乙雙方就『乙方承租』甲方所有桃園縣中壢市○○路447 號房屋全棟，（中壢簡易庭99年度壢簡調字393 號），達成和解。」顯見原告主張：被告2 人是共同承租人等語，洵屬有據。 3、被告2 人雖均辯稱渠等並非是共同承租人，被告劉碧梅辯以：伊於98年10月7 日與原告商議承租系爭房屋事宜，當時只有伊、原告、與李玉弟在場，被告古度文並不在場，亦不知情，並未參與其事，後因原告答應伊先行整修系爭房屋，但一直未整修完竣，故一直沒有交屋，直至98年12月，被告古度文計畫在中壢成立工作室，得知伊僅租用到4 樓，尚有5 樓可用，遂向伊要求分租，伊因尚未交屋，且5 樓並不在租約範圍內，無權分租，是請他與原告洽商，被告古度文遂與原告於98年12月24日在系爭租賃物內面議，伊並未參與，亦未委託代理人到場，渠等間之互動，與伊與原告間之租約無涉云云；被告古度文則以：在98年12月時被告劉碧梅跟伊表示承租位於桃園縣中壢市○○路的系爭房屋要開店，要伊去看，伊看了之後，因為該房子有5 層樓高，伊認為被告劉碧梅用不到5 層樓，所以跟被告劉碧梅表示是否可以轉租給伊當作工作室，被告劉碧梅說不可以，因為她只有承租到4 樓，且她只支付一萬元的訂金，房東尚未交屋，因為該房子必須要先整修修繕之後才能交屋起算租金，故被告劉碧梅要伊直接跟原告洽談承租第5 樓的事宜。之後伊跟原告約在系爭房屋談論承租第5 樓的事宜，而被告劉碧梅並沒有到場，原告說一棟房子不分租給二個人，這樣複雜，原告只願意出租給1 個人，所以建議由伊承租，再聘請被告劉碧梅當店長，原告才願意，後來伊跟被告劉碧梅聯絡，被告劉碧梅表示沒有損害其利益下，原則上是同意云云置辯。惟查： （1）被告2 人均辯稱被告古度文是在98年12月才得知，被告劉碧梅向原告承租系爭房屋乙事，但關於被告古度文是如何得知該事，被告2 人陳述卻不一，被告劉碧梅於本院99年8 月16日調解程序中提出之民事答辯狀，稱：時至98年12月，被告古度文先生計畫在中壢成立工作室，得知被告房租僅租用到4 樓，猶有5 樓可用，遂向被告要求分租云云（本院卷第45頁），嗣於本院100 年5 月4 日言詞辯論程序中卻陳述：因為有一次我帶工人要去劃圖時候，被告古度文跟我說要承租5 樓等語（本院卷第149 頁）；被告古度文則於本院99年12月1 日調解程序中具結證稱：在98年12月時被告劉碧梅跟伊表示承租位於桃園縣中壢市○○路的系爭房屋要開店，要伊去看云云（本院卷第71頁背面），是被告2 人就被告古度文如何得知被告劉碧梅有向原告承租系爭房屋乙事，前後所述，核相矛盾，若被告古度文確如被告2 人所辯，是被告劉碧梅與原告簽訂系爭租約後，才得知被告劉碧梅向原告承租系爭房屋，被告2 人就被告古度文如何得知前情，並不會有前開陳述不一的情形，是被告古度文是否確如被告2 人所辯係被告劉碧梅向原告承租系爭房屋後，於98年12月才得知該事，即非無疑。 （2）系爭建物依該建物登記謄本所載，雖是4 層加強磚造房屋，有該建物之登記謄本在卷可稽（本院卷第7 、8 頁），但原告於該建物上尚有增建1 層，而總共有5 層乙情，為兩造所不爭執，復為證人即介紹被告劉碧梅向原告承租系爭房屋之李玉弟結稱：系爭房屋有4 樓半，第5 樓的面積約4 樓面積的一半等語明確（本院卷第85頁以下），而本院審酌系爭租約第1 條約定：甲方（指原告）房（店）屋所在地及使用範圍中壢市中央里3 鄰○○路四四七號（本院卷第9 頁）。契約既明確約定租賃標為坐落於該門牌號碼的建物，並未約定坐落於該門牌號碼建物之樓層，就其文義，當是指坐落於該門牌號碼之整棟建物，即1 至5 樓，顯無疑義。本院復參以原告所增建的第5 樓，並沒有獨立的出入口，其進出必須經過4 樓的出入口等情，業經原告於本院100 年3 月30日言詞辯論程序中陳述綦詳（本院卷第129 頁以下），是系爭建物第5 層顯然是無法獨立於4 樓外，而另行出租或使用，是被告2 人辯稱：原告與被告劉碧梅所簽訂的租約（即系爭租約）的租賃標的，僅是1 到4 樓，並不包括5 樓，被告古度文因要承租第5 樓，而與原告洽談承租第5層的事宜云云，實屬無據，況且，被告古度文於本院99年12月1 日調解程序之當事人訊問程序中，具結辯稱：原告為避免被告劉碧梅以其違約為由向原告請求賠償，故原告要伊在系爭租約上簽名云云（本院卷第72頁），但被告古度文既辯稱：原告不願意一棟房子分租給二個人，只願意出租給1 個人云云，於此，卻又辯稱：是原告為避免被告劉碧梅以其違約為由向原告請求賠償，故原告要伊在系爭租約上簽名云云，無異是原告要求被告2 人共同為承租人，是其前後陳述又是互相矛盾。 （3）被告2 人就被告古度文如何得知被告劉碧梅向原告承租系爭房屋，陳述前後不一，而系爭房屋的第5 層又無法如被告2 人所稱，得獨立於4 樓外另行出租或使用，是被告2 人前開辯稱：被告古度文因要承租第5樓，而與原告洽談承租第5 層的事宜，又因原告不願將1 棟房屋分租給2 人，是被告古度文乃與原告另行簽訂與被告劉碧梅原先租約無涉的租約，是被告2 人並非是共同承租人云云，無非是臨訟杜撰，委無可採。 （二）原告是否業已交屋？ 1、被告劉碧梅辯稱：因系爭房屋之前是經營1 、20年的豬腳米粉、麵類之餐飲生意，其牆壁、地板、天花板、門窗等必要設備，不但佈滿油漬且老化朽敗，原告應該加以修繕，且前手房客又留下破敗之殘磚、死泥、垃圾等廢棄物，堆滿1 、2 樓，有加以清理之必要，否則難以作開店使用，另該屋為水泥磚造，安全保固期限為20年，且沒有建地下室，地基甚淺，其屋齡已經30多年，必須進行建物安全檢測，原告當場有允諾上開修繕、清理及進行安全檢測等事項，因原告須有一段整修時間，雙方遂合意將租賃起算日暫定為98年11月1 日起算，就98年10月7 日簽約日起，留出時間供原告修繕整修所需時間。因此，98年10月7 日簽約時，原告沒有交屋給被告使用收益，房租租金也沒有開始起算，而且也沒有交付押金5 萬元，雙方講好將當日之簽約改為下訂，而由伊先行交付1 萬元為訂金，待修繕完妥，交屋給伊時，再行交付押金5 萬元及租金。因此，98年10月7 日僅是簽字並交付1 萬元訂金，僅止於下定，尚非正式簽約，伊也沒有接受租賃物及收到房租契約書。之後，經過98年11月1 日，原告一直未整修完竣，也沒有通知伊系爭房屋已修繕完成，可以交屋，故伊一直未能接受系爭房屋的使用收益，也一直沒有執有系爭租約契約書。因原告未能依約將租賃物修繕完成，並作好建物安全檢測報告後，交付給伊開店使用收益，伊自得拒絕支付租金云云。惟為原告所否認並稱：在98年10月間被告劉碧梅前來承租，伊已經在整理2 樓浴室，及3 樓浴室與廚房，而該工程於同年月15日左右即已完成，但伊於簽約日即將鑰匙交給被告劉碧梅，因被告劉碧梅說要裝璜，故兩造間之租約非自簽約日起算，而是自98年11月1 日起算等語。 2、本院依兩造之聲請通知證人李玉弟出庭作證，據其於本院100 年1 月17日言詞辯論期日具結證稱：伊向原告承租系爭房子十幾年，大概在2 年前搬離，當初伊承租時，是經營萬巒豬腳，已經經營10幾年了，之後被告劉碧梅有意要經營萬巒豬腳，伊介紹房東跟被告劉碧梅認識，原告與被告劉碧梅有談了幾次之後，約在10月7 日訂定租賃契約，當天兩造均有叫伊到場，被告的租金前6個月為3 萬元，第7 個月以後要漲多少我不確定，本來租期為2 年，後來被告劉碧梅要求5 年，至於原告是否有答應我不清楚，當天被告劉碧梅簽約時給原告1 萬元的訂金，當時房東有給被告劉碧梅鑰匙，以便被告劉碧梅可以裝璜，該房屋如果沒有裝璜也可以經營萬巒豬腳店，但是被告劉碧梅當初有要求原告先將系爭房屋修繕整理後例如3 樓的廁所馬桶、廚房的磁磚必須要更換，1 、2 樓有無要求我不清楚。系爭房屋的天花板、牆壁是有龜裂掉漆的情形，但舊房子大部分都有這樣的情形，我當時經營也修繕過二次。至於兩造間之的租賃契約，雖是在98年10月7 日簽訂，但是自98年11月1 日起算，因為被告劉碧梅要裝璜，租期在98年11月1 日起算。而系爭房屋在居住上，並沒有危險，至於被告劉碧梅有無要求原告做安全檢測，伊並不知情等語明確（本院卷第85頁以下），與原告所主張之上情相符，核證人李玉弟為兩造之朋友，並無甘冒犯偽證罪之風險，設詞誣陷被告2 人之理，參以被告劉碧梅亦自承：98年10月7 日原告當日有交付大門鑰匙，俾伊得進行裝潢工程等語（本院卷第132 頁），足以佐證證人所言不虛，從而，原告主張於98年10月7 日簽約日，即交付房屋予被告，被告劉碧梅辯稱：原告並未交付系爭房屋云云，亦無可採。 3、被告古度文於本院99年12月1 日調解程序之當事人訊問程序中，雖具結證稱：因為系爭房屋尚未整修完畢，原告說目前伊只整理到二樓的浴室及三樓的地板，已經支出10幾萬元，如果要再整修1 、2 、5 樓的地板不知要花多少錢，房東希望伊接手整修，原告之後有給伊鑰匙，讓伊可以整修系爭房屋。但事後伊才知道依被告劉碧梅與原告原來的租約，原告是必須負責系爭房屋的整修，因伊整修約三個星期左右，已經支付10萬元左右，所以伊跟原告反應整修費用應該由原告負擔，如果由伊負擔伊要扣抵租金，伊提議租金減為1 個月25000 元，分攤3 年後再回復原租金為39,800元，但原告拒絕只願意扣抵一年，因沒有達成共識，故產生該本件訴訟云云（本院卷第72頁）。惟此為原告所否認，而被告古度文又未能提出證據以實其說，是其所辯亦無可採，且不影響原告業已交付系爭房屋之認定。 （三）兩造所約定的租金，是否有超過土地法第97條所定之金額？ 1、系爭租約之租金，租金在前半年每月為3 萬元，半年後租金為3 萬9,800 元，業經認定如前，惟被告古度文於本院100 年5 月4 日言詞辯論期日，辯稱：兩造的租金已經超過土地法第97條的規定法定年租金4 萬8300元云云（本院卷第149 頁背面）。 2 、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。土地法第97條第1 項定有明文。惟按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議可參）。經查，系爭房屋位於桃園縣中壢市之商業區，向來是作為店面使用，有證人李玉弟前開證詞在卷可考，且被告劉碧梅亦自承，承租系爭房屋是用以經營萬巒豬腳店，再參酌系爭房屋歷年來均有課以營業稅等情，有原告所提98、99年房屋稅繳款書影本在卷可按（本院卷第15頁），堪認系爭房屋是供營業用之房屋，非一般供住宅用之房屋可比，自無土地法第97條之適用，是被告古度文辯稱兩造的租金，超過土地法第97條的法定金額，容有誤會。 （四）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。而所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第440 條第1 項、第2 項、第455 條前段、民法第767 條前段分別定有明文。查被告2 人自98年11月至99年5 月，依系爭租約之約定，應給付押金5 萬元，及21萬9,800 元之租金，共26萬9,800 元，但至99年5 月，被告2 人卻僅給付14萬元，是積欠之租金，已超過2 個月之租金，有原告所提於房租收款明細表影本在卷可參（本院卷第11頁），且為被告2 人所不否認，是原告於99年5 月21日以中壢建國路郵局第691號存證信函催告，並於同年6 月8 日以中壢東興郵局第 158 號存證信函，終止系爭租約，並於同年月11日送達被告，揆之前揭規定，系爭租約業於100 年6 月11日終止，依約被告2 人即有返還系爭房屋予原告之義務。 （五）再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。而無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條第1 項定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益，最高法院97年度台上字第294 號亦著有判決可資參照。查被告2 人積欠原告98年11月起至99年6 月止之租金11萬9,600 元（計算式：30000 ×6+39,800×2-140000＝119,600 ），且被告2 人迄未遷讓返還系爭房屋，故原告依系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告2 人給付租金11萬9,600 元，及自99年7月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3 萬9,800 元，即屬有據。是原告請求被告2 人給付租賃期間即98年11月1 日起至99年6 月30日止，所積欠之租金11萬9,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日，即99年7 月13日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自租賃關係終止後之100 年7 月1 日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金額之不當得利3 萬9,800 元均屬有據。 七、綜上所述，原告本於系爭和解契約，先位請求：（一）被告劉碧梅、古度文應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。（二）被告劉碧梅應給付原告12萬元。（三）被告劉碧梅、古度文應自99年9 月13日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新台幣39,800元。為無理由，應予駁回；其備位依租賃契約、不當得利等法律關係，起訴請求被告遷讓返還如主文第1項之房屋及給付如主文第2 項所示之金額，為有理由，應予准許。 八、本判決係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行；原告起訴時所為同旨之聲明，僅具督促法院發動職權之效力，爰不另為供擔保之諭知。又被告聲明願供擔保，請准宣告免為假執行，於法核無不合，爰斟酌原告提起之遷讓房屋之訴，係適用簡易訴訟程序之案件，僅能上訴至第二審，參考各級法院辦案期限實施要點規定，第2 審簡易程序審判案件之期限為2 年，爰以此為預估本件被告免為假執行，因而致原告假執行延宕之期間，是以原告因被告免為假執行未能使用系爭房屋所受損害，為上開期間之租金即95萬5200元〔39,800×12×2 ＝955200〕，爰依同法第392 條 第2 項，諭知如主文第4 項所示。 九、被告古度文雖聲請傳原告為證人行當事人訊問程序，惟此程序僅是在確保原告之陳述為真而已，並不影響本件事實之認定，是本院認並無傳訊之必要，至於被告復聲請原告提出系爭房屋98、99年度申報由稅的房價、地價，以核定房租最高金額，但系爭房屋並無土地法第97條之適用，是無令原告提出之必要，本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊、防禦方法，經本院審酌認與判決結果均不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。 十、本件訴訟費用額確定為5,746 元（第一審裁判費5180元，證人旅費638 元），依民事訴訟法第78條、第85條第1 項之規定，應由敗訴之被告負擔。