提示執行法院查封及點交不動產注意改進事項

一 執行法院拍賣不動產之查封及點交，除法令別有規定外，依本改進事項之規定執行之。

二 查封之不動產，為債務人或其占有輔助人占有者，應於拍賣公告載明拍定後點交。如查封時為第三人占有，依法不能點交者，則應詳載其占有之原因及依法不能點交之事由，不得記載「占有使用情形不明，拍定後不點交」之類似字樣。

三 執行法官或書記官至現場查封時，遇債務人不在場或因其他情事致未能查明不動產占有使用情形時，除應為勘驗或以其他方法查明外，並應善盡強制執行法第七十七條之一規定之調查職權，詳實填載不動產現況調查表，必要時得以拘提、管收或科罰鍰之方法行之，務期發現占有之實情，未查明前，不宜率行拍賣。 前項所稱以勘驗或其他方法查明不動產之占有使用情形得以下列方法為之： 1 開啟門鎖，進入屋內，將屋內佈置情形，製成略圖或照相，如有信件、書本、筆記本，或其他載有姓名之物品者，並將情形記明筆錄。 2 向債務人之鄰右或大廈管理員，查詢不動產之占有人。 3 向徵收水、電、瓦斯等費用之機關，調查繳納費用之人，或向戶政機關函調該住戶之戶籍謄本資料。

四 查封不動產之應有部分時，應於查封筆錄記明債務人之現在占有狀況，及其他共有人之姓名、住所，並於拍賣公告載明其現在占有狀況及拍定後依其現實占有部分為點交。如依法不能點交者，亦應詳記其原因事由，不得記載「拍賣不動產應有部分，拍定後不點交」之類似字樣。

五 查封之不動產已設有負擔，或債務人之權利於拍定後仍受有限制，應於查封筆錄及拍賣公告內載明，且如他人對之有優先承買權等情形，亦應於拍賣公告內載明。 共有物應有部分於拍定後，如法院已盡調查之能事，仍無法查悉或送達共有人，致不能通知其優先承買者，即毋庸公示送達。

六 第三人於查封後始占用拍賣之不動產，拒絕交出者，執行法院除應嚴格執行，解除其占有，將不動產點交於買受人或承受人外，如遇有竊佔執行標的物，恐嚇勒索投標人、得標人，偽造借據、租約或涉有其他罪嫌時，應即移送該管檢察官依法偵辦。債務人受點交後復占有該不動產者，亦同。

七 債務人或第三人於查封時主張查封之不動產訂有租賃者，執行法院應命提出租約，即時影印附卷，如未能提出租約或未訂有書面者，亦應詢明其租賃起迄時間、租金若干及其他租賃條件，逐項記明查封筆錄，以防止債務人事後勾串第三人偽訂長期或不定期租約，阻撓點交。債務人或第三人於查封後提出租賃契約，主張查封之不動產上已有租賃關係者，執行法院宜為相當之調查，如發現其契約有冒用他人名義偽訂情事時，應依前項規定辦理。

八 第三人對其在查封前無權占有不動產不爭執，或其對該不動產之租賃權業經執行法院除去，而有第六項規定之情事者，亦得依該項規定辦理。