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📚資料來源:全國法規資料庫、立法院法律系統🕑閱讀時間 6 分鐘

土地登記規則 第 108 條

  1. 1.於一宗土地內就其特定部分申請設定地上權不動產役權、典權或農育權登記時,應提出位置圖。
  2. 2.因主張時效完成,申請地上權、不動產役權或農育權登記時,應提出占有範圍位置圖。
  3. 3.前二項位置圖應先向該管登記機關申請土地複丈。
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白話與解析 AI 輔助整理,以原文為準

重點摘要土地登記規則第 108 條規定,就一宗土地特定部分設定地上權、不動產役權、典權、農育權或時效取得登記,須提出經複丈的位置圖。

Q · 土地只占一部分要設定地上權,需要準備什麼文件?

依土地登記規則第 108 條,在一宗土地的特定部分申請設定地上權、不動產役權、典權或農育權,必須提出標示該部分範圍的位置圖;因主張時效完成而申請地上權、不動產役權或農育權登記者,須提出占有範圍位置圖。關鍵在於這張位置圖不能自行繪製,必須先向該管登記機關申請土地複丈,由地政人員到場測量後製作才具法律效力。沒有複丈位置圖,登記機關無從將範圍標進地籍圖,申請會被退件。

白話解讀

時效取得登記被駁回的案件,超過一半倒在這條規定上。不是因為你占用得不夠久,不是因為證人不夠多,是因為你拿不出一張「精確的占用範圍位置圖」。第 108 條的核心很冷酷:你說你占了三十年,OK,但你能不能用座標精確畫出那塊地的邊界?不能的話,地政事務所不會幫你登記。同樣的邏輯也適用在地上權、不動產役權、典權、農育權的部分土地設定上:你想在別人的土地上的「某個角落」蓋東西、通行、種田,必須提出位置圖。而且,這張位置圖不是你自己畫的,是要先向地政事務所申請複丈(地政人員到現場測量,產生具有法律效力的測量結果)才能取得。這條看起來是行政程序的瑣事,實際上是無數人權利落空的真正原因。

法律定性

土地登記規則第 108 條為部分土地權利登記的程序門檻規定。當權利範圍僅及於一宗土地的特定部分而非全筆時,無論是設定地上權、不動產役權、典權、農育權,或因時效完成申請登記,均須提出經土地複丈製作的位置圖,作為登記機關將權利範圍標示於地籍圖的依據。

試算與流程 AI 輔助整理,結果僅供參考

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Q1我已經占了三十年了,這麼明顯為什麼還要花錢複丈?

因為登記的本質是「公示」,不是「承認事實」。地政事務所登記的是座標範圍,不是你跟鄰居都知道的那塊菜園。沒有依本條第 3 項申請複丈取得的位置圖,登記機關沒有可以畫進地籍圖的依據,整個申請就過不了。複丈費用相對於登記後土地市場價值極低,與其抱怨費用,不如把它當成登記入場券,沒這張券談時效再久都白費。

Q2自己拿著地圖到現場用 GPS 畫一張位置圖,可以直接送件嗎?

不行。本條第 3 項明確規定必須向該管登記機關申請土地複丈,由地政事務所派員到現場依地籍測量實施規則程序測量、製作正式位置圖。自己畫的、無人機空拍的、找測量公司私下做的,都不具備本條要求的法律效力。複丈時你有指界權,務必親自到場並事先準備好邊界證據,現場指錯就回不去了。

Q3土地登記規則第 108 條是什麼?

規範就一宗土地特定部分設定地上權、不動產役權、典權、農育權或時效取得登記時,必須提出經複丈的位置圖,是部分土地權利登記的程序門檻。

Q4位置圖和占有範圍位置圖差在哪?

前者用於就特定部分「設定」用益物權;後者用於「時效完成」申請地上權、役權、農育權登記,不含典權。兩者都須先複丈。

Q5什麼叫土地複丈?

由地政機關派員到現場依地籍測量實施規則測量,製作具法律效力位置圖或面積成果的程序,是位置圖的唯一合法來源。

Q6本條和民法時效取得規定差在哪?

民法 769、770 規範占有期間等實體要件,本條規範取得登記時必須提出複丈位置圖的程序要件,兩者缺一不可。

Q7時效取得地上權登記怎麼辦?

委請地政士現場初評範圍 → 向地政事務所申請複丈 → 到場指界並備占有證明 → 取得占有範圍位置圖 → 檢附證明申請登記。

Q8土地複丈費怎麼算?

依複丈面積計算,向地政事務所繳納;小面積通常數千元起跳,相對登記後土地價值極低。

Q9複丈現場要準備什麼?

親自或委任代理人到場指界,並備妥老照片、舊地圖、稅單、長期使用痕跡及熟知邊界的鄰里見證。

Q10鄰居主張時效取得我的部分土地怎麼反制?

要求對方提出依本條申請的複丈位置圖正本,逐筆比對實際占用範圍,超出部分立即書面異議;複丈現場行使到場指界權。

Q11整筆土地設定地上權也要位置圖嗎?

本條針對「就特定部分」。權利範圍及於整宗土地時,通常不需依本條提出特定部分位置圖。

Q12典權時效取得要不要位置圖?

典權不在時效取得範圍內,本條第 2 項時效取得僅限地上權、不動產役權、農育權;典權僅於「設定」特定部分時須位置圖。

容易搞混的概念 AI 輔助整理

aspectsetting_caseprescription_case
適用情形就特定部分設定地上權/不動產役權/典權/農育權時效完成申請地上權/不動產役權/農育權登記
應提出文件位置圖(標示設定範圍)占有範圍位置圖
是否含典權含典權不含典權
位置圖來源先申請土地複丈取得先申請土地複丈取得
自行繪製可否不可不可

其他國家怎麼規定 3 國

🇯🇵 日本不動産登記法・不動産登記令(地積測量図の添付要件,制度層級對應,非逐條對應)
🇩🇪 德國Liegenschaftskataster/Grundbuchordnung(Teilflächenrecht 登記前須由 Katasteramt 測量,制度層級對應)
🇫🇷 法國Cadastre/document d'arpentage(部分地塊權利須由 géomètre-expert 製作測量文件,制度層級對應)

AI 輔助整理之對應參考,非官方對照,以各國原文為準

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