土地登記規則 第 108-1 條
- 1.申請地上權或農育權設定登記時，登記機關應於登記簿記明設定之目的及範圍；並依約定記明下列事項： 一、存續期間。 二、地租及其預付情形。 三、權利價值。 四、使用方法。 五、讓與或設定抵押權之限制。
- 2.前項登記，除第五款外，於不動產役權設定登記時準用之。
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重點摘要土地登記規則第108條之1規定，地上權、農育權設定登記時，目的與範圍應登記，存續期間、地租、權利價值、使用方法、讓與限制五款依約定才記。
Q · 地上權契約寫的條款，是不是都會登記到登記簿上？
依土地登記規則第108條之1，地上權或農育權設定登記時，登記機關只就「設定目的」與「範圍」強制記明；存續期間、地租及預付情形、權利價值、使用方法、讓與或設定抵押權之限制這五款，要當事人有約定才依約定記。沒登記的條款只在原契約雙方之間有效，不能對抗第三人。第2項另規定不動產役權準用前項，但排除第五款（讓與限制）。
白話解讀
地上權合約裡寫的東西，不一定全部都會出現在地政事務所的登記簿上。這條規定告訴登記機關該記什麼：目的、範圍是法定必記，但存續期間、地租、轉讓限制這些「保命條款」，要『有約定才記』。差別在哪？登記上的東西對任何人都有效（土地易主也跟著走），沒登記的只在原契約雙方之間有效。如果你跟地主約定「五年不得轉讓本地上權」但沒登記，地主轉手把土地賣給第三人，第三人理論上可以無視這個限制。很多人簽合約只在意「條款齊不齊」，從不檢查「哪些有登記」，結果發現時為時已晚。
法律定性
土地登記規則第108條之1為用益物權設定登記之事項規範，明定地上權、農育權設定登記時，「目的」與「範圍」為法定必記事項，存續期間、地租及預付、權利價值、使用方法、讓與或設定抵押權之限制等五款則採「依約定記明」，落實物權公示與登記對抗第三人之制度。
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Q1地上權契約我都簽好了，還需要去登記嗎？只靠合約不行嗎？▾
不行。地上權是物權，依民法第758條，物權設定變更必須登記才生效。沒登記的話，你跟地主之間頂多是約定要設定地上權的債權關係，連物權都沒成立。本條五款事項就算合約寫了，沒登記對第三人也沒效力。
Q2本條第二項說不動產役權準用前項但排除第五款，這代表什麼？▾
意思是不動產役權不能登記讓與或設定抵押權之限制。因不動產役權具不可分性，依附於需役不動產，所有權移轉時自動隨之移轉（民法第853條），不能單獨讓與或設抵押，所以根本沒有限制讓與的問題。
Q3地上權登記一定要登記哪些事項？▾
只有設定目的與範圍是法定必記事項；存續期間、地租及預付、權利價值、使用方法、讓與或設定抵押權之限制這五款，採依約定記明，當事人有約定才會登載。
Q4土地登記規則第108條之1規定登記什麼？▾
地上權、農育權設定登記時，目的與範圍為法定必記，另五款依約定記明。
Q5地上權登記的五款依約定事項是哪些？▾
存續期間、地租及預付情形、權利價值、使用方法、讓與或設定抵押權之限制。
Q6什麼是用益物權？▾
在他人之物上為使用收益之物權，含地上權、農育權、不動產役權、典權。
Q7登記必記事項和依約定事項差在哪？▾
必記事項（目的、範圍）登記機關一定登載；依約定事項要當事人有約定並要求才登。
Q8地上權約定事項怎麼確保有登記？▾
簽約對照五款逐項圈選→申請書記事欄載明→登記後調謄本確認→缺漏即補登。
Q9發現約定沒登記怎麼補救？▾
備齊原始契約向地政事務所申請更正/補登，地主不配合可訴請協同辦理登記並聲請假處分。
Q10買地上權房屋怎麼查登記了哪些？▾
向地政事務所調閱土地登記簿謄本他項權利部，確認五款登載情形。
Q11協同辦理登記請求權有時效嗎？▾
適用一般消滅時效15年；登記事項變更應於原因發生後依規定期間申請。
Q12已登記 vs 未登記的約定效力差在哪？▾
已登記對任何人有效、土地易主隨之；未登記僅拘束原契約雙方，不得對抗第三人。
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| 比較面向 | registered | unregistered |
|---|---|---|
| 效力範圍 | 對任何人有效，土地易主仍隨之 | 僅拘束原契約雙方 |
| 對抗第三人 | 得對抗善意第三人 | 不得對抗 |
| 舉證 | 登記簿即為依據 | 須以原始契約逐項舉證 |
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