土地登記規則 第 108-1 條
- 1.申請地上權或農育權設定登記時，登記機關應於登記簿記明設定之目的及範圍；並依約定記明下列事項： 一、存續期間。 二、地租及其預付情形。 三、權利價值。 四、使用方法。 五、讓與或設定抵押權之限制。
- 2.前項登記，除第五款外，於不動產役權設定登記時準用之。
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重點摘要土地登記規則第108條之1規定，地上權、農育權設定登記時，目的與範圍應登記，存續期間、地租、權利價值、使用方法、讓與限制五款依約定才記。
Q · 地上權契約寫的條款，是不是都會登記到登記簿上？
依土地登記規則第108條之1，地上權或農育權設定登記時，登記機關只就「設定目的」與「範圍」強制記明；存續期間、地租及預付情形、權利價值、使用方法、讓與或設定抵押權之限制這五款，要當事人有約定才依約定記。沒登記的條款只在原契約雙方之間有效，不能對抗第三人。第2項另規定不動產役權準用前項，但排除第五款（讓與限制）。
白話解讀
地上權合約裡寫的東西，不一定全部都會出現在地政事務所的登記簿上。這條規定告訴登記機關該記什麼：目的、範圍是法定必記，但存續期間、地租、轉讓限制這些「保命條款」，要『有約定才記』。差別在哪？登記上的東西對任何人都有效（土地易主也跟著走），沒登記的只在原契約雙方之間有效。如果你跟地主約定「五年不得轉讓本地上權」但沒登記，地主轉手把土地賣給第三人，第三人理論上可以無視這個限制。很多人簽合約只在意「條款齊不齊」，從不檢查「哪些有登記」，結果發現時為時已晚。
法律定性
土地登記規則第108條之1為用益物權設定登記之事項規範，明定地上權、農育權設定登記時，「目的」與「範圍」為法定必記事項，存續期間、地租及預付、權利價值、使用方法、讓與或設定抵押權之限制等五款則採「依約定記明」，落實物權公示與登記對抗第三人之制度。
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Q1地上權登記一定要登記哪些事項？▾
只有設定目的與範圍是法定必記，其餘五款依約定記明。
Q2存續期間沒登記會怎樣？▾
未登記只拘束原契約雙方，土地易主後新所有人不受拘束。
Q3不動產役權登記為什麼不能登記讓與限制？▾
因不動產役權具不可分性，依民法第853條不得單獨讓與或設抵押，故第108條之1第2項排除第五款。
Q4地上權契約簽了不去登記可以嗎？▾
不行，依民法第758條物權設定須登記始生效，未登記連物權都未成立。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | registered | unregistered |
|---|---|---|
| 效力範圍 | 對任何人有效，土地易主仍隨之 | 僅拘束原契約雙方 |
| 對抗第三人 | 得對抗善意第三人 | 不得對抗 |
| 舉證 | 登記簿即為依據 | 須以原始契約逐項舉證 |
其他國家怎麼規定 5 國
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