土地登記規則 第 108-2 條
- 1.不動產役權設定登記得由需役不動產之所有權人、地上權人、永佃權人、典權人、農育權人、耕作權人或承租人會同供役不動產所有權人申請之。申請登記權利人為需役不動產承租人者，應檢附租賃關係證明文件。
- 2.前項以地上權、永佃權、典權、農育權、耕作權或租賃關係使用需役不動產而設定不動產役權者，其不動產役權存續期間，不得逾原使用需役不動產權利之期限。
- 3.第一項使用需役不動產之物權申請塗銷登記時，應同時申請其供役不動產上之不動產役權塗銷登記。
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重點摘要土地登記規則第108條之2明定不動產役權登記申請人不限地主，承租人、地上權人等使用人均可申請，但役權期限不得逾其本權期限。
Q · 我只是租地的人，可以去隔壁地設役權嗎？
依土地登記規則第108條之2，不動產役權設定登記的申請人不限於需役不動產所有權人，地上權人、典權人、農育權人、耕作權人甚至承租人都可以會同供役不動產所有權人申請。但承租人申請須檢附租賃關係證明文件。要注意兩個限制：役權存續期間不得超過你對需役不動產的權利期限（租五年最多設五年）；當你的使用權消滅時，必須同時申請塗銷該役權，不能留著傳給下一手。
白話解讀
你買了一塊地，蓋了房子，但發現要從家門口走到馬路必須穿過鄰居的土地。這時候你需要的不是「人情」，是「不動產役權」，一個登記在地政事務所、附在土地本身上的權利。這條規則告訴你一件很多人不知道的事：申請這個權利的人，不一定要是需役不動產（也就是受惠那塊地，例如你家）的所有權人。你只是承租人、地上權人、典權人也可以。換句話說，就算地不是你的，只要你對那塊地有合法使用權，你就有資格去跟鄰居那塊地的所有權人協商、登記役權。但有兩個陷阱：第一，你的役權不能活得比你對自家土地的權利還長（你只租五年，就不能設十年的役權）；第二，當你對自家土地的權利消滅時（租約到期、地上權塗銷），你必須同時把鄰居土地上的役權塗銷掉，不能留著當「禮物」傳給下一手。
法律定性
土地登記規則第108條之2規範不動產役權設定登記的申請人資格與限制：申請人除所有權人外，擴及地上權人、永佃權人、典權人、農育權人、耕作權人及承租人，須會同供役不動產所有權人申請；役權存續期間不得逾原使用需役不動產權利之期限，且該使用權塗銷時應同時塗銷役權。
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Q1土地登記規則第108條之2是什麼？▾
規範不動產役權設定登記的申請人資格與期限限制，核心是申請人不限地主。
Q2不動產役權登記可以由誰申請？▾
需役不動產的所有權人、地上權人、永佃權人、典權人、農育權人、耕作權人或承租人，均可會同供役不動產所有權人申請。
Q3承租人可以申請役權登記嗎？▾
可以，但須檢附租賃關係證明文件，且須與供役不動產所有權人會同申請。
Q4役權的存續期間有上限嗎？▾
有。以租賃、地上權等權利使用需役不動產而設役權者，役權期限不得逾該本權期限。
Q5租約到期役權會怎樣？▾
本權（租賃）消滅時應同時申請塗銷役權，不得保留。
Q6申請役權登記要準備什麼文件？▾
權利證明文件；承租人另須附租賃關係證明（租約正本或公證書）。
Q7不動產役權和民法的地役權一樣嗎？▾
不動產役權是現行民法物權編用語，涵蓋範圍較舊「地役權」為廣，不以相鄰土地為限。
Q8役權沒塗銷會有什麼問題？▾
本權消滅卻未塗銷役權，登記簿會出現異常，買賣時易生紛爭並可能衍生民事責任。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 面向 | 不動產役權（土登§108-2） | 袋地通行權（民法§787） |
|---|---|---|
| 權利性質 | 意定物權，須登記 | 法定權利，符合要件即生 |
| 成立方式 | 會同申請設定登記 | 法律規定，無須登記亦得主張 |
| 適用範圍 | 通行、引水、採光等多種便宜用途 | 限土地與公路無適宜聯絡時之通行 |
| 協商失敗救濟 | 對方拒絕會同則難單方設定 | 得訴請法院確認通行權後單方辦理 |
其他國家怎麼規定 6 國
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