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編章節定位

第一章總則 §1
第二章登記書表簿狀圖冊 §14
第三章登記之申請及處理 §26
- 第一節登記之申請 §26
- 第二節申請登記之文件 §34
- 第三節登記規費及罰鍰 §45
- 第四節登記處理程序 §53
- 第五節網路申請登記 §70-1
第四章總登記 §71
- 第一節土地總登記 §71
- 第二節建物所有權第一次登記 §78
第五章標示變更登記 §85
第六章所有權變更登記 §93
第七章他項權利登記 §108
第八章繼承登記 §119
第九章土地權利信託登記 §124
第十章更正登記及限制登記 §134
第十一章塗銷登記及消滅登記 §143
第十二章其他登記 §149
- 第一節更名登記及管理者變更登記 §149
- 第二節住址變更登記 §152
- 第三節書狀換給及補給登記 §154
- 第四節使用管理登記 §155-1
第十三章附則 §156

📚資料來源：全國法規資料庫、立法院法律系統🕑閱讀時間 6 分鐘

土地登記規則第 108-2 條

1.不動產役權設定登記得由需役不動產之所有權人、地上權人、永佃權人、典權人、農育權人、耕作權人或承租人會同供役不動產所有權人申請之。申請登記權利人為需役不動產承租人者，應檢附租賃關係證明文件。
2.前項以地上權、永佃權、典權、農育權、耕作權或租賃關係使用需役不動產而設定不動產役權者，其不動產役權存續期間，不得逾原使用需役不動產權利之期限。
3.第一項使用需役不動產之物權申請塗銷登記時，應同時申請其供役不動產上之不動產役權塗銷登記。

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白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準

重點摘要土地登記規則第108條之2明定不動產役權登記申請人不限地主，承租人、地上權人等使用人均可申請，但役權期限不得逾其本權期限。

Q · 我只是租地的人，可以去隔壁地設役權嗎？

依土地登記規則第108條之2，不動產役權設定登記的申請人不限於需役不動產所有權人，地上權人、典權人、農育權人、耕作權人甚至承租人都可以會同供役不動產所有權人申請。但承租人申請須檢附租賃關係證明文件。要注意兩個限制：役權存續期間不得超過你對需役不動產的權利期限（租五年最多設五年）；當你的使用權消滅時，必須同時申請塗銷該役權，不能留著傳給下一手。

白話解讀

你買了一塊地，蓋了房子，但發現要從家門口走到馬路必須穿過鄰居的土地。這時候你需要的不是「人情」，是「不動產役權」，一個登記在地政事務所、附在土地本身上的權利。這條規則告訴你一件很多人不知道的事：申請這個權利的人，不一定要是需役不動產（也就是受惠那塊地，例如你家）的所有權人。你只是承租人、地上權人、典權人也可以。換句話說，就算地不是你的，只要你對那塊地有合法使用權，你就有資格去跟鄰居那塊地的所有權人協商、登記役權。但有兩個陷阱：第一，你的役權不能活得比你對自家土地的權利還長（你只租五年，就不能設十年的役權）；第二，當你對自家土地的權利消滅時（租約到期、地上權塗銷），你必須同時把鄰居土地上的役權塗銷掉，不能留著當「禮物」傳給下一手。

法律定性

土地登記規則第108條之2規範不動產役權設定登記的申請人資格與限制：申請人除所有權人外，擴及地上權人、永佃權人、典權人、農育權人、耕作權人及承租人，須會同供役不動產所有權人申請；役權存續期間不得逾原使用需役不動產權利之期限，且該使用權塗銷時應同時塗銷役權。

試算與流程 AI 輔助整理，結果僅供參考

🗺 判斷流程

流程圖載入中…

大家也在問 AI 輔助整理

Q1我只是租這塊地，怎麼可能去跟隔壁地主談役權？▾

本條第一項明確說承租人有資格申請，只是必須檢附租賃關係證明文件。關鍵在隔壁地主願不願意會同申請；對方拒絕時，只能依民法第787條主張法定通行權，經訴訟取得判決後再單方申請登記。

Q2我是地主，承租人想用我的地去隔壁設役權，我能反對嗎？▾

此時你是需役不動產所有權人（出租人），承租人有獨立申請資格，理論上不需你同意；但多數租約會限制承租人對第三方設定權利，先看租約。下次簽約可加註「承租人不得對第三人土地設定不動產役權」。

Q3如果我的租約只剩兩年，役權還有意義嗎？▾

短期工程通行需求仍有意義，可避免鄰居中途反悔；但長期引水、管線需求，役權與租約一起消滅，價值有限。實務上宜先談妥續約再設役權，順序錯了會白費功夫。

Q4承租人可以申請役權登記嗎？▾

可以。土地登記規則第108條之2明定承租人有申請資格，但須檢附租賃關係證明文件並會同供役不動產所有權人申請。

Q5不動產役權登記可以由誰申請？▾

所有權人、地上權人、永佃權人、典權人、農育權人、耕作權人或承租人，均可會同供役不動產所有權人申請。

Q6什麼是需役不動產與供役不動產？▾

受役權利益的那塊地是需役不動產，承擔役權負擔的那塊地是供役不動產。

Q7不動產役權和地役權差在哪？▾

地役權是舊用語且以相鄰土地通行為主；不動產役權是現行民法用語，便宜用途更廣，不以相鄰為限。

Q8不動產役權登記怎麼申請？▾

確認權利身分 → 協商役權內容 → 備齊文件（承租人附租約）→ 會同至供役地所在地地政事務所申請。

Q9承租人申請役權要準備什麼文件？▾

權利證明文件，承租人另須檢附租賃關係證明（租約正本或公證書）。

Q10役權期限怎麼決定？▾

由當事人約定，但以租賃等本權使用需役不動產者，役權期限不得逾該本權之剩餘期限。

Q11本權消滅後役權怎麼處理？▾

使用需役不動產之物權申請塗銷時，應同時申請塗銷供役不動產上之役權。

Q12不動產役權 vs 袋地通行權哪個有利？▾

役權須會同登記、用途廣但對方拒絕難成立；袋地通行權為法定權利，符合要件即得主張並可訴請確認。

容易搞混的概念 AI 輔助整理

面向	不動產役權（土登§108-2）	袋地通行權（民法§787）
權利性質	意定物權，須登記	法定權利，符合要件即生
成立方式	會同申請設定登記	法律規定，無須登記亦得主張
適用範圍	通行、引水、採光等多種便宜用途	限土地與公路無適宜聯絡時之通行
協商失敗救濟	對方拒絕會同則難單方設定	得訴請法院確認通行權後單方辦理

其他國家怎麼規定 6 國

🇯🇵 日本民法第280条（地役権）— 實體役權制度，登記程序另見不動産登記法

🇰🇷 韓國민법 제291조（지역권）— 實體役權制度

🇨🇳 中國民法典第372条（地役权）— 實體役權制度

🇩🇪 德國BGB § 1018（Grunddienstbarkeit）— 實體役權制度，登記另見 GBO

🇫🇷 法國Code civil art. 637（servitude）— 實體役權制度

🇺🇸 美國Easement／servitude（Restatement (Third) of Property: Servitudes，判例法）

AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準

🔒還有 10 題問答 · 易混淆概念對照 · 6 國規定比較

法條整合閱讀 · ArticleV09

原始資料來源：全國法規資料庫、立法院法學系統。AI 加值內容僅供理解輔助，法律效力以原文為準。

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