土地登記規則 第 139 條
- 1.法院或行政執行分署囑託登記機關，就已登記土地上之未登記建物辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記時，應於囑託書內另記明登記之確定標示以法院或行政執行分署人員指定勘測結果為準字樣。
- 2.前項建物，由法院或行政執行分署派員定期會同登記機關人員勘測。勘測費，由法院或行政執行分署命債權人於勘測前向登記機關繳納。
- 3.登記機關勘測建物完畢後，應即編列建號，編造建物登記簿，於標示部其他登記事項欄辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產或清算登記。並將該建物登記簿與平面圖及位置圖之影本函送法院或行政執行分署。
- 4.前三項之規定，於管理人持法院裁定申請為清算之登記時，準用之。
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重點摘要依土地登記規則第139條，法院得就已登記土地上之未登記建物（違建）囑託登記機關勘測編號後查封，勘測費由債權人預繳。
Q · 違建沒登記，法院真的查封不到嗎？
依土地登記規則第139條，法院或行政執行分署可囑託地政事務所就已登記土地上之未登記建物（違建）派員實地勘測，依勘測結果編列建號、編造建物登記簿，並辦理查封、假扣押、假處分等登記。勘測費由債權人於勘測前繳納。換言之違建並非法律真空，僅是查封門檻較高，債權人付得起勘測費就走得完程序。
白話解讀
違建在台灣是個謎。它沒有建號，沒有登記，地政事務所的電腦裡找不到它，但它確實存在於你家後院、頂樓、巷子裡。問題來了：違建的主人欠錢不還，債權人想查封這棟未登記建物，怎麼辦？本條就是答案。法院或行政執行分署可以特別囑託地政事務所「就現場勘測結果」為準，派人去實地丈量，然後當場編列建號、編造建物登記簿，把這棟原本不存在於地政電腦的違建直接拉進系統並完成查封。換句話說，違建不是查封不到的灰色地帶。只是過程比正常建物麻煩：要勘測、債權人要先繳勘測費。很多債務人以為自己的違建很安全，反正沒登記、沒建號、查不到。本條告訴你：法律有專門的程序把違建拖出來查封。看懂這條的人，會理解為什麼資產保護不能依賴「資產沒登記就查不到」這種僥倖心態。
法律定性
土地登記規則第139條為違建查封程序的核心條文，建立法院或行政執行分署針對已登記土地上未登記建物，得囑託登記機關依勘測結果即時編號編簿後辦理查封等限制登記的特殊程序，填補違建在強制執行體系中的程序真空。
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Q1違建被法院拍賣，買到的人真的能擁有違建嗎？▾
嚴格說起來不行。違建沒有合法的所有權，買到的只是事實上處分權（可以使用、收益、出租，但隨時可能被主管機關拆除）。所以違建的拍賣價通常遠低於合法建物。內行人提示：拍賣公告中違建會特別註明「無建物登記」或「未登記建物」，看到這種標的買家心理上要做好「隨時可能被拆」的準備。
Q2勘測費要多少錢？誰要付？▾
本條規定由法院或行政執行分署命債權人於勘測前向登記機關繳納。費用依各地政事務所的收費標準計算，通常從幾千元到幾萬元不等，視建物面積複雜程度而定。如果債務最後有清償，這筆費用可以從拍賣價金中優先抵充，視為執行費用。
Q3違建可以被查封嗎？▾
可以。土地登記規則第139條建立勘測編號後查封的特殊程序，違建並非法律真空地帶。
Q4什麼是未登記建物？▾
未依建築法取得使用執照或未辦保存登記之建物，俗稱違建，無建號但事實上存在於物理空間中。
Q5什麼是勘測費？▾
地政事務所派員到場實地測量違建並繪製平面圖與位置圖之規費，依建物複雜程度收取數千到數萬不等。
Q6什麼是事實上處分權？▾
違建所有人雖無法律上所有權，但享有占有、使用、收益、處分之權能，可作為強制執行標的。
Q7違建怎麼被查封？▾
債權人取得執行名義後聲請強制執行 → 預繳勘測費 → 地政會同勘測 → 編建號編簿 → 完成查封登記。
Q8勘測費要多少錢怎麼算？▾
依各地政事務所收費標準，視建物面積與複雜度計算，通常數千到數萬不等，由債權人於勘測前繳納。
Q9如何阻止違建被查封？▾
與債權人協商和解清償債務後聲請撤回查封最快，或對執行名義合法性提聲明異議延緩程序。
Q10怎麼證明違建存在以利債權人聲請？▾
拍攝現場照片、保存水電費單據、向地政事務所申請現場勘查、調閱建管處違建查報資料。
Q11土地登記規則139條 vs 138條差在哪？▾
138條處理已登記建物查封屬一般程序，139條專處理未登記建物須先勘測編號是特別程序。
Q12違建查封 vs 拆除程序差在哪？▾
查封是強制執行程序由法院主導為清償債務，拆除是行政處分由主管機關主導為違建管制。兩程序可能同時進行。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
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| 已登記建物 vs 未登記建物查封差異 | [ "項目", "已登記建物（土地登記規則§138）", "未登記建物違建（土地登記規則§139）" ] | [ [ "建號狀態", "原有建號", "查封時臨時編列" ], [ "勘測程序", "通常不需", "強制現場勘測" ], [ "費用負擔", "一般執行費", "債權人預繳勘測費" ], [ "處理時程", "數週內完成", "通常1-3個月" ], [ "拍賣標的", "所有權", "事實上處分權" ], [ "買家風險", "取得合法所有權", "可能面臨拆除命令" ] ] |
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