土地登記規則 第 138 條

可以。在過戶登記完成前，房子的所有權還是你的，你的債權人聲請查封照辦不誤。地政事務所甚至會把買方正在進行中的過戶申請整個改辦成查封登記，買方錢付了也拿不到房子。這也是為什麼買賣不動產時，「送件辦過戶」的時效這麼關鍵。內行人提示：如果你正準備賣房子但知道自己有債務糾紛即將被查封，繼續進行買賣可能構成詐欺得利或妨害債權，買方事後發現會反告你。

查封是強制執行程序中的動作，債權人已經有執行名義（判決書、本票裁定）；假扣押是訴訟前或訴訟中的保全程序，債權人還沒拿到執行名義，先把對方財產凍結防脫產。但兩者在地政事務所的效力一樣，都會讓土地暫時不能處分。本條把兩者並列就是因為實務上效果相同。內行人提示：假扣押需要債權人提供擔保金（通常是請求金額的三分之一），如果擔保金準備不足，可以先聲請假處分阻止對方處分特定不動產，門檻不太一樣。

原則上不行。地政事務所會函復法院「無從辦理」。但本條的但書是例外：如果原屋主的房子有抵押權，債權人是「實行抵押權拍賣抵押物」而聲請查封的，就算房子已經過戶到你名下，照樣可以查封。所以買房時一定要確認所有權狀上沒有未塗銷的抵押權登記。內行人提示：實務上有「抵押權人代位塗銷」的程序，買賣時務必要求賣方在過戶前用買賣價金把抵押權清償塗銷，不要相信「我之後會去塗銷」的口頭承諾。

規範法院囑託查封、假扣押、假處分等限制登記的處理程序，是不動產強制執行的程序總開關。

法院或行政執行分署以公文函請地政事務所辦理查封登記的程序行為，地政所必須即時辦理。

查封囑託書送到地政事務所時，可以插隊處理，不必等前面排隊的一般過戶案件辦完。

正在進行中尚未登記完畢的過戶申請，被整個轉換成查封登記，買家失去房子。

備齊執行名義（判決書、本票裁定）+ 財產資料 + 執行費 → 向債務人不動產所在地法院民事執行處聲請。

立刻調閱地政謄本確認查封事由 → 聯絡賣方主張債務不履行 → 評估參與分配 → 檢視履約保證或預告登記。

與債權人協商清償或和解 → 債權人撤回執行聲請 → 法院通知地政所塗銷查封登記。

簽約當天就送件辦過戶 + 設定預告登記 + 用履約保證帳戶 + 過戶完成才付尾款。

查封需執行名義已取得；假扣押屬本案前保全免執行名義但須提擔保金。138 條兩者效力相同。