土地登記規則 第 64 條
權利人為二人以上時，應將全部權利人分別予以登載。義務人為二人以上時，亦同。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要土地登記規則第64條規定，權利人或義務人為二人以上時，登記簿應分別登載每一位，不得合併簡略寫成「等N人」。
Q · 三兄妹繼承一棟房子，地政事務所要怎麼登記？
依土地登記規則第64條，三兄妹繼承房子辦登記時，地政事務所必須將每一位繼承人分別登載，並標明各自的應有部分（依民法第1144條應繼分通常各1/3）。登記簿上不能寫「甲等三人共有」這種模糊寫法。將來其中一人要單獨賣掉自己那1/3、或設定抵押、或行使優先承購權時，登記簿上有獨立的姓名與比例，交易才走得下去。這條程序規定是「共有制度」能真正運作的底層保障。
白話解讀
一筆土地有三個共有人，銀行貸款的抵押權人是兩家銀行加一個個人。這時登記要怎麼寫？這條告訴你：每一個權利人、每一個義務人，都要分別記載清楚，不能合併成「等三人」這種模糊寫法。聽起來很瑣碎，但這個「分別登載」的設計，是日後分割、轉讓、繼承時所有人能精準主張權利的基礎。如果登記簿上只寫「甲等三人共有」而沒有寫清楚每個人的應有部分和身分資料，到了你要單獨賣掉自己那 1/3 時，地政事務所根本無法處理。這條規定看似只是行政技術，實際上是「共有制度」能夠運作的底層保障，讓每個人的權利在公文書上獨立存在、獨立可查、獨立可處分。
法律定性
土地登記規則第64條為共有登記及多義務人登記的基本程序規範，要求當權利人或義務人為二人以上時，登記機關應將全部權利人或義務人分別予以登載，不得使用「等N人」這類合併簡略寫法。此規定確保每位共有人之應有部分在登記簿上獨立可查，為共有制度下個別處分、優先承購、繼承分割、抵押權設定等實務操作的底層保障。
試算與流程 AI 輔助整理，結果僅供參考
🗺 判斷流程
大家也在問 AI 輔助整理
Q1土地登記規則第64條是什麼？▾
規定多人權利人或義務人辦理土地登記時，每位都要分別登載姓名與應有部分。
Q2為什麼共有人不能寫「等三人」？▾
因為每位共有人的應有部分必須獨立可查，否則無法單獨處分、行使優先承購權或設定抵押。
Q3繼承共有不辦登記會怎樣？▾
依土地法第73條之1，10年後土地會被列冊管理，再5年無人辦理會被標售。
Q4應有部分要怎麼計算？▾
繼承依民法應繼分（如配偶+二子各1/3）、合資依出資比例、買賣依契約約定。
Q5共有人之一過世怎麼辦？▾
由其繼承人辦理繼承登記成為新的共有人；如無繼承人歸國庫。
Q6共有人可以單獨賣自己那份嗎？▾
可以（民法819條第1項），但須先通知其他共有人行使優先承購權（土地法34條之1）。
Q7公同共有跟分別共有差在哪？▾
公同共有無應有部分（須全體同意處分）；分別共有有明確比例可獨立處分。
Q8共有登記要花多少錢？▾
登記費按申報地價或買賣價之千分之一計算，書狀費每張80元。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | option_a | option_b |
|---|---|---|
| 處分權 | 公同共有：須全體同意才能處分 | 分別共有：可單獨處分自己的應有部分（民法819條1項） |
| 應有部分 | 公同共有：無固定比例（潛在應有部分） | 分別共有：明確比例（如各1/3、1/2） |
| 登記方式 | 公同共有：登記為「公同共有」並列全體共有人 | 分別共有：分別登載每人應有部分比例 |
| 典型情況 | 公同共有：祭祀公業、合夥財產、繼承未分割 | 分別共有：合資購買、夫妻共同登記、繼承後協議分割 |
其他國家怎麼規定 6 國
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
登入或免費註冊，看完整完整內容（更多問答 · 易混淆概念 · 各國規定）
把多條並列逐欄比較