土地登記規則 第 63 條

可以告原賣方違約，請求損害賠償。但你不能對新買家主張任何權利，因為你跟他之間沒有契約關係，登記簿上也沒有限制。內行人提示：如果你真的需要限制對方轉售，正確做法不是寫在特約裡，而是談判時直接調整價金（買方願意接受限制就付低價，不接受就付高價）。試圖用特約限制流動但又不登記，幾乎一定會吃虧。

你能對建商主張違約損害賠償，但無法強制建商「不蓋」或「拆掉」，因為這種「景觀保障」屬於債權約定，不能轉換成物權登記。實務上消保官會介入，但拿到的多半是部分賠償。內行人提示：簽預售屋約前，留意建商的「保證」用語。如果它寫成「公司政策」或「未來規劃」而非「契約義務」，連違約金都很難拿到。

必須是法定物權，並完成登記。例如：地上權（民法第 832 條）、地役權（民法第 851 條）、抵押權（民法第 860 條）、預告登記（土地法第 79 條之 1）。這些才是「對抗第三人」的權利。內行人提示：如果某個條件對你的價值超過十萬元，就絕對不要省「登記費」這幾千元。私下約定的代價可能是日後幾百萬的訴訟成本。

登記機關只審查法定應登記事項，私下特約一律不予審查不予記載。這是物權公示原則與契約自由的法定邊界。

不屬於所有權、抵押權、地上權、地役權、預告登記等法定物權變動的所有私下約定，例如保證景觀、限制轉售、附帶通行特約等。

若什麼約定都能登記，登記簿會變成厚厚的合約集，喪失公示功能。新買家無法快速判斷物權狀態，交易安全成本暴增。

登記特約被本條拒絕，僅在契約雙方間有效；物權登記具公示力，能對抗所有第三人。前者紙上文字，後者跟著土地走。

判斷約定性質後，將「物權性質」內容轉化為地役權、預告登記、不動產役權等法定物權並完成登記。債權性質約定只能走訴訟救濟。

向地政事務所申請設定「地役權」（民法第 851 條），備齊地役權契約書、雙方身分證明、土地所有權狀後辦理登記。

蒐證後直接向法院提民事訴訟，請求損害賠償或履行契約。時效一般 15 年（民法第 125 條），對方違約那刻起算。

依土地法第 79 條之 1 + 土地登記規則第 137 條向地政事務所申請，可保全請求權對抗後續登記，是私下約定物權化的常用途徑。

預告登記強。預告登記是物權登記具公示力對抗第三人；特約僅債權約定只對原契約方有效。價值超過十萬元就值得做預告登記。