土地登記規則 第 70-3 條
依第三十四條規定申請登記應提出之文件，於網路申請土地登記時，依下列規定辦理： 一、登記申請書電子文件應以電子簽章方式辦理。 二、登記原因證明文件或其他由中央地政機關規定應提出之證明文件，除能以政府資料庫達成查詢或提供者，得免提出外，應為電子文件並完成電子簽章。但非全程網路申請土地登記者，不在此限。 三、已登記者，除有第三十五條規定情形外，應提出所有權狀或他項權利證明書。 四、申請人身分證明文件，能以電腦處理達成查詢，得免提出。
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重點摘要土地登記規則第七十條之三規定網路申辦土地登記文件辦理：申請書電子簽章、證明文件原則電子化、權狀實體繳回、身分證明戶政可查者免提。
Q · 網路申辦土地登記，到底有哪些文件可以省、哪些一定要交？
依土地登記規則第七十條之三，網路申辦時：登記申請書要電子簽章、登記原因證明文件原則上要電子化加電子簽章（政府資料庫已有者可免）、所有權狀原則上必須實體繳回（除有第三十五條免提情形）、身分證明文件如戶政系統可查詢則免提出。權狀繳回是網申中唯一無法數位化取代的環節。
白話解讀
這條是網路申請土地登記的「文件清單」實作細則。第三十四條規定了所有土地登記要送的文件，但那是傳統紙本年代的版本。當你改走網路申請，這條告訴你：申請書要電子簽章；登記原因證明文件（買賣契約書、贈與契約書、繼承證明等）原則上也要電子化加電子簽章，除非政府資料庫已經有；身分證明文件如果電腦能自動查到（戶政系統串接），你連送都不用送；但「所有權狀」這個東西，除了少數例外（例如登記簿可以直接證明），還是要實體繳回。為什麼權狀這麼特別？因為它在台灣的不動產交易裡有強烈的物理意義：你交出權狀，等於放棄一個對所有權的物質宣示。這個動作目前還沒被完全數位化取代。
法律定性
土地登記規則第七十條之三為網路申請土地登記之文件辦理細則，將第三十四條一般申請文件清單適用於電子化情境，建立「電子簽章為原則、政府資料庫查得免提、權狀仍應實體繳回」三層架構，是台灣不動產登記數位化的現實邊界規範。
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Q1網路申辦土地登記，到底哪些文件可以省？▾
本條第四款規定身分證明文件如果電腦能查到（戶政系統串接），可以免提出。第二款規定登記原因證明文件如果政府資料庫已有（例如戶籍、地籍資料），也可以免提出。但所有權狀（第三款）原則上不可省，仍要繳回。內行人提示：你能省的文件多寡取決於地政士的經驗，有些懶得查的會要你自己準備一堆，會查的會主動幫你跳過。
Q2我要辦繼承登記，可以全程網路嗎？權狀要怎麼處理？▾
繼承登記在技術上可以走網路申請，但所有權狀（被繼承人的權狀）通常還是要繳回，這部分不能純電子化。如果被繼承人的權狀遺失，要先依本規則第155條公告作廢補發，再進行繼承登記。內行人提示：繼承案件如果有多位繼承人分散各地，全程網路申請可以省下大家聚在一起簽紙本的麻煩，但每位繼承人都要有自己的電子簽章憑證，這是實務上最常卡住的地方。
Q3網路申請土地登記要什麼文件？▾
登記申請書（電子簽章）、登記原因證明文件（電子化+電子簽章，政府資料庫可查者免）、所有權狀（實體繳回，§35例外可免）、身分證明（戶政可查者免）。實務上你能省多少取決於地政士的查詢經驗。
Q4什麼叫全程網路申請？▾
從申請書、證明文件到核准全程以電子方式辦理，無需任何書面文件實體送達，但所有權狀繳回仍是例外。地政士憑證確認身分後可免印鑑證明。
Q5電子簽章是什麼？怎麼取得？▾
依電子簽章法製作的數位簽章，具與書面簽名同等法律效力。可使用自然人憑證（戶政事務所申辦約500元工本費）或工商憑證IC卡，地政士則用專屬地政士憑證。
Q6政府資料庫達成查詢是什麼意思？▾
地政機關透過系統介接戶政、地籍等政府資料庫直接取得文件資訊，免申請人提供。實務涵蓋戶籍謄本、地籍資料等台灣境內政府文件，國外文件不適用。
Q7網路申辦土地登記怎麼開始？▾
1. 確認全程或非全程網路申請 2. 準備電子簽章憑證 3. 確認可免提文件清單 4. 電子化必要文件 5. 上傳申請+繳費 6. 等核准或補正
Q8電子簽章怎麼做？▾
插入自然人憑證或地政士憑證IC卡，於電子文件上執行簽章功能。一般民眾沒有經驗時建議委託地政士辦理，避免簽章不合格被退件。
Q9權狀如果遺失了怎麼網路申辦？▾
先依本規則第155條辦理權狀公告作廢補發程序，補發完成後才能進行後續登記。網路申辦不能跳過這步。實務上建議直接找地政士辦理整套流程。
Q10電子文件退件補正怎麼辦？▾
依本規則第55條期限補正（通常15日），常見退件原因是電子簽章格式不合電子簽章法規定、檔案格式不符網路申辦作業要點。重新上傳並完成合格電子簽章即可。
Q11全程網路 vs 非全程網路差在哪？▾
全程網路所有文件電子化（除權狀外），非全程網路的證明文件可用書面送達（本條第二款但書）。差異在便利性與電子簽章門檻：全程需要每位申請人都有憑證。
Q12自己辦 vs 委託地政士差在哪？▾
自己辦省地政士費（約案件總額5-10%）但要處理電子簽章與文件電子化技術細節；地政士有專屬憑證、熟政府資料庫查詢，能幫你省更多文件準備。複雜案件強烈建議委託。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | online_application | paper_application |
|---|---|---|
| 登記申請書 | 電子文件+電子簽章 | 紙本+簽章或蓋章 |
| 登記原因證明文件 | 電子文件+電子簽章（政府資料庫可查者免） | 紙本正本或影本核對 |
| 所有權狀 | 原則實體繳回（除§35例外） | 實體繳回 |
| 身分證明文件 | 戶政可查者免提 | 需提供影本或正本核對 |
| 規費繳納 | 網路繳費或收件後繳納 | 收件後現場或匯款繳納 |
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