土地登記規則 第 70-4 條
地政士或律師代理以網路申請土地登記，並經憑證確認身分者，得免依第三十七條第二項規定辦理。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要地政士或律師以網路申請土地登記，憑證確認身分後，得免依本規則第37條第2項辦理親見。
Q · 委託地政士用網路辦土地登記，他不見我本人合法嗎？
依土地登記規則第70條之4，地政士或律師代理以網路申請土地登記時，只要經憑證（地政士電子憑證、律師電子憑證、自然人憑證）通過身分驗證，就可以免除第37條第2項規定的親見義務。但程序簡化不代表責任減輕，地政士或律師仍要對憑證使用結果負完全責任。
白話解讀
委託地政士或律師辦理土地登記時，傳統流程裡有一道程序叫「親見」：依第三十七條第二項規定，代理人必須確認委託人本人的身分，以防別人冒名委託去處分你的不動產。這條規則告訴你：當地政士或律師用網路申辦時，只要他用憑證（自然人憑證、地政士電子憑證、律師電子憑證等）通過身分驗證，就可以免去親見程序。為什麼可以這樣？因為憑證的法律效力相當於本人簽章，加上憑證有刷卡記錄、有時間戳記，事後一旦出事可以完整追溯。換句話說，國家用「技術可追溯」換掉了「人工親見」的程序成本，但代價是地政士或律師要對這次的憑證使用負完全責任。
法律定性
土地登記規則第70條之4為網路申辦的身分確認例外規定，允許地政士或律師代理以網路申請土地登記時，以憑證確認身分取代第37條第2項規定的親見義務，建構數位代理的責任轉換制度。
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Q1地政士說網路申辦不用親見，這樣安全嗎？▾
法律上是合法的，本條明確規定地政士或律師經憑證確認身分後免依第三十七條第二項辦理親見。安全性取決於兩件事：地政士的憑證是否安全保管、委託人和地政士之間是否確實有委託關係。內行人提示：建議第一次委託新地政士時仍進行面對面接觸，建立信任基礎，後續案件再走網路申辦，這樣兼顧效率和風險控制。
Q2如果有人用偽造方式讓地政士辦了我的房子過戶，責任在誰？▾
如果地政士未盡基本注意義務（例如沒有確認委託人身分），可能要負民事損害賠償責任，甚至涉及刑事業務過失。本條雖然允許免親見，但地政士的注意義務並未因此免除。內行人提示：為防止這種情況，可以向地政事務所申請「不動產所有權預告登記」或「身分證遺失註記」，增加冒名處分的難度。
Q3親見義務的本體在哪條？▾
土地登記規則第37條第2項規定代理人應親自確認委託人身分，本條（第70條之4）為其網路申辦的例外。內行人提示：第37條第2項是親見的「原則」，第70-4 條是「例外」，例外的適用須嚴格滿足憑證確認的法定形式，否則仍應回歸第37條第2項。
Q4土地登記規則第70條之4是什麼？▾
規定地政士或律師代理網路申辦土地登記，經憑證確認身分者得免親見的例外條款。實質上是數位代理的責任轉換設計。
Q5憑證確認身分是什麼意思？▾
以憑證機構簽發的電子憑證（地政士電子憑證、律師電子憑證、自然人憑證）進行身分驗證，效力相當於本人簽章+時間戳記。
Q6親見義務是什麼？▾
土地登記規則第37條第2項規定的程序：代理人必須親自確認委託人本人身分，以防冒名委託處分不動產。
Q7地政士電子憑證和自然人憑證差在哪？▾
地政士電子憑證限執業地政士使用，含執業資格資訊；自然人憑證是給一般國民的身分認證憑證。兩者法律效力相同但適用對象不同。
Q8怎麼確認地政士有用憑證辦理？▾
要求對方出示憑證使用紀錄、地政事務所收件確認書、保留書面委託契約、必要時要求視訊核對身分。
Q9網路申辦土地登記怎麼辦？▾
登入內政部「地政電子申辦系統」→憑證認證→填寫申辦書→上傳電子文件→繳費→等待登記完成。實際多由地政士代理。
Q10地政士電子憑證怎麼申請？▾
向內政部委託的憑證機構申請，需具備地政士執業證書，每張憑證有效期 1-3 年，費用約 NT$ 1,000-3,000。
Q11委託地政士辦過戶要準備什麼證據？▾
委託契約簽核版、身分證影本、印鑑證明、繳費憑證、地政事務所登記簿謄本、憑證使用紀錄請求書。建議保留 5 年以上。
Q12親見 vs 憑證確認差在哪？▾
親見靠人工確認，憑證確認靠技術驗證。前者責任在代理人「是否盡到注意義務」，後者責任在「憑證持有人」對使用結果負全責。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | traditional_law_37_2 | online_law_70_4 |
|---|---|---|
| 身分確認方式 | 代理人親自確認委託人身分（人工親見筆錄） | 憑證電子簽章驗證（系統自動記錄） |
| 程序成本 | 高（需排約見、簽筆錄、留存影像） | 低（憑證認證秒級完成） |
| 責任歸屬 | 親見不確實則代理人有過失 | 憑證持有人負完全責任（即使非本人使用） |
| 可追溯性 | 依賴人工筆錄與見證 | 系統時間戳記+憑證序號完整保留 |
| 適用主體 | 所有代理人 | 限地政士、律師（具國家資格認證者） |
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