土地登記規則 第 70-4 條
地政士或律師代理以網路申請土地登記，並經憑證確認身分者，得免依第三十七條第二項規定辦理。
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重點摘要地政士或律師以網路申請土地登記，憑證確認身分後，得免依本規則第37條第2項辦理親見。
Q · 委託地政士用網路辦土地登記，他不見我本人合法嗎？
依土地登記規則第70條之4，地政士或律師代理以網路申請土地登記時，只要經憑證（地政士電子憑證、律師電子憑證、自然人憑證）通過身分驗證，就可以免除第37條第2項規定的親見義務。但程序簡化不代表責任減輕，地政士或律師仍要對憑證使用結果負完全責任。
白話解讀
委託地政士或律師辦理土地登記時，傳統流程裡有一道程序叫「親見」：依第三十七條第二項規定，代理人必須確認委託人本人的身分，以防別人冒名委託去處分你的不動產。這條規則告訴你：當地政士或律師用網路申辦時，只要他用憑證（自然人憑證、地政士電子憑證、律師電子憑證等）通過身分驗證，就可以免去親見程序。為什麼可以這樣？因為憑證的法律效力相當於本人簽章，加上憑證有刷卡記錄、有時間戳記，事後一旦出事可以完整追溯。換句話說，國家用「技術可追溯」換掉了「人工親見」的程序成本，但代價是地政士或律師要對這次的憑證使用負完全責任。
法律定性
土地登記規則第70條之4為網路申辦的身分確認例外規定，允許地政士或律師代理以網路申請土地登記時，以憑證確認身分取代第37條第2項規定的親見義務，建構數位代理的責任轉換制度。
大家也在問 AI 輔助整理
Q1土地登記規則第70條之4是什麼？▾
規定地政士或律師代理網路申辦土地登記，經憑證確認身分者得免親見的例外條款。
Q2免親見會影響地政士的責任嗎？▾
不會減輕。免的是程序，責任全部由憑證持有人承擔，等同本人簽章效力。
Q3什麼憑證可以用？▾
地政士電子憑證、律師電子憑證、自然人憑證等內政部公告之認證機構簽發的憑證。
Q4委託地政士辦過戶，他真的不見我本人合法嗎？▾
合法，但建議第一次委託仍進行面對面確認，建立信任基礎降低冒名委託風險。
Q5如果有人冒用憑證害我房子被過戶怎麼辦？▾
可向警方報案+地政事務所辦理註記，地政士因憑證管理疏失需負民事賠償責任。
Q6怎麼確認地政士有實際確認我的身分？▾
要求對方出示憑證使用紀錄、保留委託契約簽核版、必要時要求視訊核對。
Q7親見義務的本體在哪？▾
土地登記規則第37條第2項規定代理人應親自確認委託人身分，本條為其例外。
Q8可以申請預告登記防止冒名嗎？▾
可以。向地政事務所申請預告登記或身分證遺失註記，增加冒名處分難度。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | traditional_law_37_2 | online_law_70_4 |
|---|---|---|
| 身分確認方式 | 代理人親自確認委託人身分（人工親見筆錄） | 憑證電子簽章驗證（系統自動記錄） |
| 程序成本 | 高（需排約見、簽筆錄、留存影像） | 低（憑證認證秒級完成） |
| 責任歸屬 | 親見不確實則代理人有過失 | 憑證持有人負完全責任（即使非本人使用） |
| 可追溯性 | 依賴人工筆錄與見證 | 系統時間戳記+憑證序號完整保留 |
| 適用主體 | 所有代理人 | 限地政士、律師（具國家資格認證者） |
其他國家怎麼規定 2 國
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