土地登記規則 第 37 條
- 1.土地登記之申請，委託代理人為之者，應附具委託書；其委託複代理人者，並應出具委託複代理人之委託書。但登記申請書已載明委託關係者，不在此限。
- 2.前項代理人或複代理人，代理申請登記時，除法律或本規則另有規定外，應親自到場，並由登記機關核對其身分。
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重點摘要土地登記規則第 37 條規定，委託代書辦土地登記須附書面委託書，代書本人並須親自到地政事務所核對身分。
Q · 委託代書辦土地過戶，可以全程不到場嗎？
依土地登記規則第 37 條，委託代理人申請登記須附具委託書，且該代理人（含複代理人）申請登記時，除法律另有規定外，必須親自到場由登記機關核對身分。亦即「委託書」與「代理人到場」是雙重要件，任一缺漏即可能被退件。當事人本人通常可不到場（依第 41 條規定例外），但代書不可派助理代跑、不可線上委由他人辦理。
白話解讀
把印鑑交給代書之後，你以為自己「全權交給專業」就沒事了？這條告訴你，事情沒這麼簡單。土地登記如果你委託代書辦，代書必須附上你親自簽署的「委託書」，而且代書必須親自到地政事務所，由承辦人員核對身分。第二項是民國 99 年以後加上去的硬要求：代理人必須親自到場，而不是派個小弟拿著一疊文件就能辦。為什麼這對你重要？這是國家為了防止「代書詐騙」設下的雙重關卡。第一關：你必須親手寫委託書（白紙黑字證明授權）；第二關：代書必須親自露面（讓承辦人員確認真有這個人）。少了任何一關，整個登記就有被退件甚至被認定無效的風險。如果代書要你「簽空白委託書」或「把印鑑寄給他」，恭喜你，你已經踩到所有警示燈。
法律定性
土地登記規則第 37 條規範土地登記之代理申請程序，要求委託人簽具書面委託書、代理人或複代理人親自到登記機關報到並由承辦人員核對身分，建立「書面授權」與「現場驗身」雙重防詐閘門。
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Q1委託代書辦土地登記，代書一定要本人到場嗎？▾
是。依土地登記規則第 37 條第二項，代理人或複代理人必須親自到場由登記機關核對身分，不得派助理代跑。
Q2土地登記委託書要怎麼寫才有效？▾
需具體寫明標的地號、登記原因、授權範圍、期間，並由委託人親自簽名或蓋章；空泛的「全權委託」實務上極危險。
Q3代書可以把案件再轉交給其他代書嗎？▾
可以，但稱為「複代理」，須另外出具「委託複代理人之委託書」，並非代書單方可決定。
Q4本人可以不去地政事務所嗎？▾
依本規則第 41 條規定之例外情形，當事人多數情況可不必親自到場，但代理人不能適用此例外。
Q5違反第 37 條會怎樣？▾
輕則登記被退件補正，重則被認定授權瑕疵，登記效力可能被爭執、代書並可能依地政士法受懲戒。
Q6委託書遺失怎麼辦？▾
案件尚未送件可重簽一份；已送件且未完成可向登記機關申請撤回或補正；已完成則只能透過後續救濟程序處理。
Q7可以用電子簽章簽委託書嗎？▾
目前實務上土地登記委託書仍要求紙本與親自到場核對身分，無法以一般電子簽章取代。
Q8代書要我簽空白委託書怎麼辦？▾
立即拒絕並終止委任。本條與地政士法第 25 條均明文禁止此類授權方式，是代書詐騙的最大紅旗。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | self_handle | general_authorization | special_authorization |
|---|---|---|---|
| 授權形式 | 本人親自到場辦理，不須委託書 | 一般委託書，須具體載明事項 | 特別授權委託書（第 38 條），可免於申請書內簽章 |
| 代理人到場義務 | 不適用 | 代理人或複代理人必須親自到場 | 同左，仍須親自到場 |
| 風險程度 | 最低，全程自控 | 中等，依委託書範圍而定 | 較高，授權範圍寬，需審慎選擇代書 |
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