土地登記規則 第 78-1 條
- 1.前條之建物標示圖，應由開業之建築師、測量技師或其他依法規得為測量相關簽證之專門職業及技術人員辦理繪製及簽證。
- 2.前項建物標示圖，應記明本建物平面圖、位置圖及建物面積確依使用執照竣工平面圖繪製，如有遺漏或錯誤致他人受損害者，建物起造人及繪製人願負法律責任等字樣及開業證照字號，並簽名或蓋章。
- 3.依建物標示圖申請建物所有權第一次登記，申請人與委託繪製人不同時，應於登記申請書適當欄記明同意依該圖繪製成果辦理登記，並簽名或蓋章。
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重點摘要土地登記規則第78條之1規定，建物標示圖須由建築師或測量技師簽證，繪錯致損害他人者，起造人及繪製人負連帶法律責任。
Q · 建物標示圖出錯了，可以找誰賠？
依土地登記規則第78條之1第2項，建物標示圖須記載「依使用執照竣工平面圖繪製，如有遺漏或錯誤致他人受損害者，建物起造人及繪製人願負法律責任」並由繪製人簽名蓋章、寫上開業證照字號。意思是當你的建物面積、共有部分劃分出錯時，可以同時對建商與簽證的建築師或測量技師求償，兩者負連帶責任，建築師個人的責任不會因建商倒閉而消滅。
白話解讀
你買的房子，登記用的圖紙是誰畫的？這條法律規定了答案，順便給了你一張你沒注意到的隱藏保險單。建物標示圖不能隨便畫，必須由開業建築師、測量技師或法定有資格的專業人員辦理繪製及簽證。更重要的是第二項：這份圖必須明確記載「依使用執照竣工平面圖繪製，如有遺漏或錯誤致他人受損害者，建物起造人及繪製人願負法律責任」，並且簽名蓋章、寫上開業證照字號。這幾個字看起來是格式，實際上是你日後追究責任的法律依據。如果標示圖把陽台算進主建物面積、把共有部分劃成專有、把樓層搞錯，受害的不只是當下這一戶，可能是整棟樓的住戶。第三項則處理另一個現實問題：申請人不是委託繪製人時，必須在登記申請書上簽名同意，避免有人偷偷改你的圖紙。
法律定性
土地登記規則第78條之1為建物標示圖簽證責任條款，規範以建物標示圖路線（取代地政機關實地測量）申請建物所有權第一次登記時，標示圖必須由開業建築師、測量技師或法定有資格之專業人員繪製簽證，並承擔與建物起造人連帶之法律責任，建構台灣建物登記效率化背後的權責對位機制。
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Q1建物標示圖是什麼？▾
建物所有權登記時記載平面圖、位置圖、面積的圖紙，依使用執照竣工平面圖繪製。
Q2建物標示圖誰可以簽？▾
開業建築師、測量技師或其他依法規得為測量相關簽證之專門職業人員。
Q3標示圖右下角的字有什麼用？▾
記載繪製人姓名、開業證照字號、簽名蓋章，是日後追究責任的法律入口。
Q4標示圖簽錯了誰負責？▾
建物起造人（建商）及繪製人（建築師/測量技師）負連帶法律責任。
Q5怎麼查標示圖是誰簽的？▾
到地政事務所申請建物標示圖影本，看右下角簽證欄位。
Q6標示圖跟使用執照差在哪？▾
使用執照是建管核發的合法證明，標示圖是地政登記用的權利範圍圖。
Q7申請人不是繪製委託人會怎樣？▾
依第3項，申請人須在登記申請書簽名同意該標示圖繪製成果。
Q8建物標示圖能不能事後修改？▾
可以但須申請更正登記，且須由原繪製人或新簽證人重新簽證。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 建商起造人 | 繪製簽證人 |
|---|---|---|
| 責任主體 | 依買賣契約瑕疵擔保（民法 354）+ 不完全給付 | 依土地登記規則第78條之1第2項法定連帶責任 |
| 求償時效 | 瑕疵發見後 6 個月內通知+1 年內請求（民法 365） | 侵權知有損害起 2 年、最長 10 年（民法 197） |
| 求償管道 | 民事訴訟、消保官調解 | 民事訴訟 + 公會懲戒程序 |
| 資力保障 | 建商可能倒閉、脫產 | 建築師業務責任保險可理賠，個人責任不滅 |
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