土地登記規則 第 79 條
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- 1.申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者，並應附其他相關文件： 一、區分所有建物申請登記時，應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件。 二、區分所有建物之專有部分，依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人之分配文件。 三、區分所有建物之地下層或屋頂突出物，依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分且未編釘門牌者，申請登記時，應檢具戶政機關核發之所在地址證明。 四、申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。
- 2.前項第三款之圖說未標示專有部分者，應另檢附區分所有權人依法約定為專有部分之文件。
- 3.實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一： 一、曾於該建物設籍之戶籍證明文件。 二、門牌編釘證明。 三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。 四、繳納水費憑證。 五、繳納電費憑證。 六、未實施建築管理地區建物完工證明書。 七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。 八、其他足資證明之文件。
- 4.前項文件內已記載面積者，依其所載認定。未記載面積者，由登記機關會同直轄市、縣（市）政府主管建築、農業、稅務及鄉（鎮、市、區）公所等單位，組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。
- 5.第三項之建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。
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重點摘要土地登記規則 79 條規定建物第一次登記應提使用執照，老房子可改提 8 種替代文件，公寓大樓另需分配文件釐清共用部分。
Q · 老房子沒有使用執照，還能辦建物登記嗎？
能。土地登記規則 79 條開了 8 種替代文件路徑
依土地登記規則第 79 條第 3 項，實施建築管理前建造的建物無使用執照者，可改提 8 種替代文件其一：戶籍證明、門牌編釘證明、房屋稅憑證、水費憑證、電費憑證、完工證明書、地形圖或航照圖、其他足資證明文件。地政事務所會組成專案小組實地會勘認定面積，文件越完整認定的合法建物面積越接近實際。
深度解讀
你蓋了一棟樓，住了二十年，繳了二十年房屋稅，但在地政事務所的登記簿上這棟樓根本不存在。建物所有權第一次登記就是把房子從「事實上存在」變成「法律上存在」的那道門。新房子拿使用執照辦比較單純；真正麻煩的是兩種：一是建築管理還沒實施前蓋的老房子根本沒有使用執照；二是公寓大樓的地下室、頂樓、機房到底是誰的。法律對老房子開了 8 條替代路：戶籍、門牌、房屋稅、水費、電費、完工證明、各種地圖、其他證明，證據鏈夠強就能登記。公寓大樓的關鍵則是當初起造人有沒有寫清楚分配文件，很多預售屋二十年後的糾紛就出在這裡：建商沒寫清楚頂樓歸誰，現在鄰居在上面蓋鐵皮屋你也沒立場反對。
- 白話解讀與法律定性
- 思考脈絡與流程圖
- 12 則常見問答
- 易混概念對照
- 2 國規定對照
相關函釋 2 則
- 所有權名詞
- 使用執照名詞
- 應有部分名詞
- 核名詞
- 非名詞
- 區分所有權人名詞
- 稅籍證明名詞
- 都市計畫名詞
這條尚無立法理由／修法沿革資料。
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原始資料來源：全國法規資料庫、立法院法學系統。AI 加值內容僅供理解輔助，法律效力以原文為準。