土地登記規則 第 79 條
- 1.申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者，並應附其他相關文件： 一、區分所有建物申請登記時，應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件。 二、區分所有建物之專有部分，依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人之分配文件。 三、區分所有建物之地下層或屋頂突出物，依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分且未編釘門牌者，申請登記時，應檢具戶政機關核發之所在地址證明。 四、申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。
- 2.前項第三款之圖說未標示專有部分者，應另檢附區分所有權人依法約定為專有部分之文件。
- 3.實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一： 一、曾於該建物設籍之戶籍證明文件。 二、門牌編釘證明。 三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。 四、繳納水費憑證。 五、繳納電費憑證。 六、未實施建築管理地區建物完工證明書。 七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。 八、其他足資證明之文件。
- 4.前項文件內已記載面積者，依其所載認定。未記載面積者，由登記機關會同直轄市、縣（市）政府主管建築、農業、稅務及鄉（鎮、市、區）公所等單位，組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。
- 5.第三項之建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。
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重點摘要土地登記規則 79 條規定建物第一次登記應提使用執照，老房子可改提 8 種替代文件，公寓大樓另需分配文件釐清共用部分。
Q · 老房子沒有使用執照，還能辦建物登記嗎？
依土地登記規則第 79 條第 3 項，實施建築管理前建造的建物無使用執照者，可改提 8 種替代文件其一：戶籍證明、門牌編釘證明、房屋稅憑證、水費憑證、電費憑證、完工證明書、地形圖或航照圖、其他足資證明文件。地政事務所會組成專案小組實地會勘認定面積，文件越完整認定的合法建物面積越接近實際。
白話解讀
你蓋了一棟樓，住了二十年，繳了二十年房屋稅，但在地政事務所的登記簿上這棟樓根本不存在。建物所有權第一次登記就是把房子從「事實上存在」變成「法律上存在」的那道門。新房子拿使用執照辦比較單純；真正麻煩的是兩種：一是建築管理還沒實施前蓋的老房子根本沒有使用執照；二是公寓大樓的地下室、頂樓、機房到底是誰的。法律對老房子開了 8 條替代路：戶籍、門牌、房屋稅、水費、電費、完工證明、各種地圖、其他證明，證據鏈夠強就能登記。公寓大樓的關鍵則是當初起造人有沒有寫清楚分配文件，很多預售屋二十年後的糾紛就出在這裡：建商沒寫清楚頂樓歸誰，現在鄰居在上面蓋鐵皮屋你也沒立場反對。
法律定性
建物所有權第一次登記是將實體存在的房屋從「事實狀態」轉為「法律登記狀態」的程序，須提出使用執照與測量成果圖；對於實施建築管理前建造的無使用執照建物，土地登記規則第 79 條開放 8 種替代文件路徑，並由登記機關組成專案小組實地會勘認定合法面積；區分所有建物則須檢具全體起造人就專有部分與共用部分的分配文件，作為日後權利範圍判定依據。
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Q1老家從來沒辦過第一次登記，現在能補辦嗎？▾
可以。土地登記規則第 79 條第 3 項規範這件事。如果房子蓋在建築管理實施之前，沒有使用執照沒關係，可以用戶籍證明、門牌編釘證明、房屋稅、水費、電費、完工證明書、各種地圖、其他足資證明的文件這 8 種來證明。內行人提示：房屋稅單和水電費單是最有力的證據，因為有連續性紀錄。如果連這些都沒有，可以從稅捐處調歷年稅籍紀錄、從台電台水調用電用水歷史，這些都接受。
Q2公寓的頂樓和地下室到底是誰的？▾
看當年建商送件的分配文件，這就是第 79 條第 1 項第 2 款規範的東西。分配文件明確寫了屬於某幾戶專有，就是他們的；沒寫就是全體區分所有權人共有。查詢方法：到地政事務所申請建物登記第二類謄本，看上面有沒有屋頂或地下室的權利範圍記載。內行人提示：很多建商當年默認最高樓使用頂樓、最低樓使用地下室，但這只是使用慣例不等於所有權，哪天有人想較真，使用權立刻消失。
Q3買預售屋怎麼避免未來的權利糾紛？▾
簽約前一定要看「全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件」。建商如果說「以後再說」或「都是標準格式」就要警覺。要明確寫到：頂樓誰用、地下室誰用、機房誰負責、樓梯間誰維護。內行人提示：如果建商願意把分配文件附在合約裡並蓋騎縫章，這個建商的法律意識較強，後續糾紛機率低很多。
Q4建物所有權第一次登記是什麼？▾
把房子從事實存在變成法律登記存在的程序，是繼承、買賣、抵押的入口。
Q5什麼是區分所有建物的分配文件？▾
全體起造人就專有部分（如各戶）所屬各共用部分（如頂樓、地下室、機房）及基地權利應有部分的書面分配約定。
Q68 種替代文件分別是什麼？▾
戶籍證明、門牌編釘證明、房屋稅憑證、水費憑證、電費憑證、完工證明書、地形圖或航照圖、其他足資證明。
Q7實施建築管理前建造的建物是什麼意思？▾
指當地實施建築管理之日以前已建造完成的建物，因建管制度尚未涵蓋而沒有使用執照。
Q8老房子沒使用執照怎麼辦第一次登記？▾
蒐集 8 種替代文件中至少 1 種（建議 3 種以上），向地政事務所申請並等待會勘認定面積，全程約 2-6 個月。
Q9預售屋怎麼避免未來頂樓地下室糾紛？▾
簽約前要求看分配文件，明確記載頂樓、地下室、機房、樓梯間的歸屬，要求蓋騎縫章附入合約。
Q10繼承沒登記的老房子怎麼辦？▾
先補辦第一次登記再辦繼承移轉，順序顛倒手續全部白做。
Q11建物第一次登記要花多少錢？▾
登記規費依建物核定價值千分之一，加上測量規費依面積計算；有委任地政士約 1-3 萬服務費。
Q12使用執照 vs 第一次登記差在哪？▾
使用執照是建築管理體系核發的合法使用證明；第一次登記是地政體系賦予物權公示效力的程序。兩者分屬建管與地政體系，不能互相替代。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| scenario | required_documents | additional_for_apartment | estimated_time | common_pitfall |
|---|---|---|---|---|
| 新建有使用執照 | 使用執照 + 測量成果圖（建物標示圖） | 區分所有建物加分配文件 | 1-2 個月 | 分配文件對共用部分寫得不夠明確，二十年後鄰里糾紛無解 |
| 實施建管前老房子無使用執照 | 8 種替代文件擇一（實務建議備齊 3+ 種） | 區分所有建物加分配文件 + 約定為專有部分文件 | 2-6 個月（需會勘） | 只交一兩種文件，會勘認定的合法面積大幅縮水 |
| 建物與基地不同人 | 上述文件 + 使用基地證明（租賃、地上權、使用借貸） | 同上 | 依基地關係文件齊備而定 | 口頭授權無書面，會勘時無法證明使用基地的正當性 |
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