土地登記規則 第 79 條

可以。土地登記規則第 79 條第 3 項規範這件事。如果房子蓋在建築管理實施之前，沒有使用執照沒關係，可以用戶籍證明、門牌編釘證明、房屋稅、水費、電費、完工證明書、各種地圖、其他足資證明的文件這 8 種來證明。內行人提示：房屋稅單和水電費單是最有力的證據，因為有連續性紀錄。如果連這些都沒有，可以從稅捐處調歷年稅籍紀錄、從台電台水調用電用水歷史，這些都接受。

看當年建商送件的分配文件，這就是第 79 條第 1 項第 2 款規範的東西。分配文件明確寫了屬於某幾戶專有，就是他們的；沒寫就是全體區分所有權人共有。查詢方法：到地政事務所申請建物登記第二類謄本，看上面有沒有屋頂或地下室的權利範圍記載。內行人提示：很多建商當年默認最高樓使用頂樓、最低樓使用地下室，但這只是使用慣例不等於所有權，哪天有人想較真，使用權立刻消失。

簽約前一定要看「全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件」。建商如果說「以後再說」或「都是標準格式」就要警覺。要明確寫到：頂樓誰用、地下室誰用、機房誰負責、樓梯間誰維護。內行人提示：如果建商願意把分配文件附在合約裡並蓋騎縫章，這個建商的法律意識較強，後續糾紛機率低很多。

把房子從事實存在變成法律登記存在的程序，是繼承、買賣、抵押的入口。

全體起造人就專有部分（如各戶）所屬各共用部分（如頂樓、地下室、機房）及基地權利應有部分的書面分配約定。

戶籍證明、門牌編釘證明、房屋稅憑證、水費憑證、電費憑證、完工證明書、地形圖或航照圖、其他足資證明。

指當地實施建築管理之日以前已建造完成的建物，因建管制度尚未涵蓋而沒有使用執照。

蒐集 8 種替代文件中至少 1 種（建議 3 種以上），向地政事務所申請並等待會勘認定面積，全程約 2-6 個月。

簽約前要求看分配文件，明確記載頂樓、地下室、機房、樓梯間的歸屬，要求蓋騎縫章附入合約。

先補辦第一次登記再辦繼承移轉，順序顛倒手續全部白做。

登記規費依建物核定價值千分之一，加上測量規費依面積計算；有委任地政士約 1-3 萬服務費。

使用執照是建築管理體系核發的合法使用證明；第一次登記是地政體系賦予物權公示效力的程序。兩者分屬建管與地政體系，不能互相替代。