土地登記規則 第 79 條
- 1.申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者，並應附其他相關文件： 一、區分所有建物申請登記時，應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件。 二、區分所有建物之專有部分，依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人之分配文件。 三、區分所有建物之地下層或屋頂突出物，依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分且未編釘門牌者，申請登記時，應檢具戶政機關核發之所在地址證明。 四、申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。
- 2.前項第三款之圖說未標示專有部分者，應另檢附區分所有權人依法約定為專有部分之文件。
- 3.實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一： 一、曾於該建物設籍之戶籍證明文件。 二、門牌編釘證明。 三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。 四、繳納水費憑證。 五、繳納電費憑證。 六、未實施建築管理地區建物完工證明書。 七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。 八、其他足資證明之文件。
- 4.前項文件內已記載面積者，依其所載認定。未記載面積者，由登記機關會同直轄市、縣（市）政府主管建築、農業、稅務及鄉（鎮、市、區）公所等單位，組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。
- 5.第三項之建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。
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重點摘要土地登記規則 79 條規定建物第一次登記應提使用執照，老房子可改提 8 種替代文件，公寓大樓另需分配文件釐清共用部分。
Q · 老房子沒有使用執照，還能辦建物登記嗎？
依土地登記規則第 79 條第 3 項，實施建築管理前建造的建物無使用執照者，可改提 8 種替代文件其一：戶籍證明、門牌編釘證明、房屋稅憑證、水費憑證、電費憑證、完工證明書、地形圖或航照圖、其他足資證明文件。地政事務所會組成專案小組實地會勘認定面積，文件越完整認定的合法建物面積越接近實際。
白話解讀
你蓋了一棟樓，住了二十年，繳了二十年房屋稅，但在地政事務所的登記簿上這棟樓根本不存在。建物所有權第一次登記就是把房子從「事實上存在」變成「法律上存在」的那道門。新房子拿使用執照辦比較單純；真正麻煩的是兩種：一是建築管理還沒實施前蓋的老房子根本沒有使用執照；二是公寓大樓的地下室、頂樓、機房到底是誰的。法律對老房子開了 8 條替代路：戶籍、門牌、房屋稅、水費、電費、完工證明、各種地圖、其他證明，證據鏈夠強就能登記。公寓大樓的關鍵則是當初起造人有沒有寫清楚分配文件，很多預售屋二十年後的糾紛就出在這裡：建商沒寫清楚頂樓歸誰，現在鄰居在上面蓋鐵皮屋你也沒立場反對。
法律定性
建物所有權第一次登記是將實體存在的房屋從「事實狀態」轉為「法律登記狀態」的程序，須提出使用執照與測量成果圖；對於實施建築管理前建造的無使用執照建物，土地登記規則第 79 條開放 8 種替代文件路徑，並由登記機關組成專案小組實地會勘認定合法面積；區分所有建物則須檢具全體起造人就專有部分與共用部分的分配文件，作為日後權利範圍判定依據。
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Q1建物所有權第一次登記是什麼？▾
把房子從「事實存在」變成「法律登記存在」的程序，沒辦過就不能買賣、繼承、抵押。
Q2老房子沒使用執照怎麼辦登記？▾
用戶籍、稅單、水電費單、門牌、完工證明、地形圖、航照圖、其他證明這 8 種之一申請。
Q3公寓的頂樓和地下室是誰的？▾
看當年建商送件的分配文件，沒寫就是全體區分所有權人共有。
Q4建物第一次登記要多久？▾
有使用執照約 1-2 個月，沒使用執照要會勘約 2-6 個月。
Q5繼承的老房子沒登記能直接辦繼承嗎？▾
不行。要先補辦第一次登記，再辦繼承移轉。
Q68 種替代文件要全部備齊嗎？▾
法律只要求 1 種，但實務上備齊 3 種以上認定面積比較精準。
Q7建物與基地不同人時要附什麼？▾
另附使用基地的證明文件（如租賃契約、地上權設定書）。
Q8區分所有建物的分配文件沒了怎麼辦？▾
可由現有區分所有權人依公寓大廈管理條例約定為專有部分，並補附約定文件。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| scenario | required_documents | additional_for_apartment | estimated_time | common_pitfall |
|---|---|---|---|---|
| 新建有使用執照 | 使用執照 + 測量成果圖（建物標示圖） | 區分所有建物加分配文件 | 1-2 個月 | 分配文件對共用部分寫得不夠明確，二十年後鄰里糾紛無解 |
| 實施建管前老房子無使用執照 | 8 種替代文件擇一（實務建議備齊 3+ 種） | 區分所有建物加分配文件 + 約定為專有部分文件 | 2-6 個月（需會勘） | 只交一兩種文件，會勘認定的合法面積大幅縮水 |
| 建物與基地不同人 | 上述文件 + 使用基地證明（租賃、地上權、使用借貸） | 同上 | 依基地關係文件齊備而定 | 口頭授權無書面，會勘時無法證明使用基地的正當性 |
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