土地登記規則 第 89 條
- 1.申請建物基地分割或合併登記，涉及基地號變更者，應同時申請基地號變更登記。建物與基地所有權人不同時，得由基地所有權人代為申請或由登記機關查明後逕為辦理變更登記。
- 2.前項登記，除建物所有權人申請登記者外，登記機關於登記完畢後，應通知建物所有權人換發或加註建物所有權狀。
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重點摘要土地登記規則第 89 條規定，建物與基地不同所有權人時，基地所有權人可代為申請基地號變更登記，建物所有權人不必同意，登記完畢後通知換發權狀。
Q · 我的房子蓋在別人的地上，地主要分割土地會不會影響我的權狀？
依土地登記規則第 89 條，建物與基地所有權人不同時，基地所有權人可代為申請基地號變更登記，登記機關亦可查明後逕為辦理，建物所有權人毋庸事前同意。登記完畢後，登記機關會通知建物所有權人換發或加註所有權狀。此設計優先保障地籍管理效率，把建物所有權人的參與時點移到事後通知。
白話解讀
你的建物站在別人的土地上。在台灣，這種狀況比你想像的多：祖父輩買了地、父親在上面蓋了房子，後來土地產權分給叔伯、建物所有權還在你父親名下；或是老社區的合建分屋，土地持分跟建物所有權登記在不同人手上。如果有一天地主想把土地分割或合併，這條告訴你一件殘酷的事：他不需要徵得你的同意，甚至不需要事先通知你，就能啟動程序。地主可以代為申請、地政機關甚至可以自己「逕為辦理」。等到全部辦完，你才會收到一張通知，叫你來換或加註所有權狀。你的建物，在地號改變的那一刻，登記資料就跟著被動了。
法律定性
土地登記規則第 89 條為基地號變更登記之程序性規範：當基地分割或合併涉及地號變更，且建物與基地分屬不同所有權人時，基地所有權人或登記機關得單方推動建物地號變更登記；登記完畢後，登記機關應通知建物所有權人換發或加註建物所有權狀。
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Q1土地登記規則第 89 條規範什麼？▾
建物地號變更登記程序，建物與基地不同所有權人時基地所有權人可代為申請。
Q2建物所有權人能否阻止基地號變更登記？▾
程序上不能阻止，登記完成後僅獲通知換發權狀；實體權利爭議須另循民事訴訟。
Q3收到地政事務所換發權狀通知怎麼辦？▾
盡早攜身分證、印章、舊權狀到地政事務所辦理換發或加註，工本費僅數十元。
Q4基地所有權人代為申請需要什麼文件？▾
土地登記申請書、登記原因證明文件、權利人身分證明文件，毋庸建物所有權人同意書。
Q5「逕為辦理」是什麼意思？▾
登記機關查明地號變更事實後，不待當事人申請即主動辦理變更登記。
Q6建物所有權狀沒換發會怎樣？▾
權狀坐落地號與登記簿不一致，未來辦理買賣、抵押、贈與、繼承會被退件要求先補辦。
Q7土地登記規則第 89 條和第 90 條有什麼差別？▾
89 條規範建物地號變更通知建物所有權人，90 條規範他項權利人之通知換發。
Q8都更或危老重建會用到這條嗎？▾
會。建商整合地籍進行分割合併時，常援引本條代為申請或請登記機關逕為辦理。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | article_89 | article_88 | article_90 |
|---|---|---|---|
| 規範對象 | 建物所有權人（建物與基地不同所有人時） | 二宗以上不同所有權人土地合併之權利範圍 | 他項權利人（地上權、抵押權等） |
| 是否需事前同意 | 毋庸建物所有權人同意 | 各所有權人協議定權利範圍 | 毋庸他項權利人同意 |
| 通知時點 | 登記完畢後通知換發或加註權狀 | 協議完成後申請登記 | 登記完畢後通知換發或加註證明書 |
| 啟動主體 | 基地所有權人代為申請或登記機關逕為辦理 | 土地所有權人共同申請 | 土地所有權人申請（不及於他項權利人） |
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