土地登記規則 第 90 條
設定有他項權利之土地申請分割或合併登記，於登記完畢後，應通知他項權利人換發或加註他項權利證明書。
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重點摘要土地登記規則第90條規定，設定他項權利之土地分割或合併登記完畢後，登記機關應通知他項權利人換發或加註權利證明書。
Q · 土地分割後，抵押權會跟著分擔嗎？
依土地登記規則第90條，設定有他項權利之土地申請分割或合併登記，於登記完畢後，地政機關應通知他項權利人換發或加註他項權利證明書。但這只是程序面的事後通知，登記效力不因通知與否而動搖。實質上分割後抵押權變成「共同抵押」，每一塊分割地都背著原始全額擔保，銀行可以選擇拍賣其中任何一塊清償全部債權，這是不動產交易最常見的隱藏地雷。
白話解讀
很多人以為土地分割就像切蛋糕，切出去那塊跟原本的就沒關係了。但如果這塊地上設定了他項權利（所有權以外的權利，最常見是銀行抵押權，也包括地上權、地役權、典權等），事情完全不是這樣。土地分割後，原本一筆抵押權變成「共同抵押」，分割出去的每一塊地都背著同一筆債務，銀行可以選擇拍賣其中任何一塊來清償全部債權。第90條表面上只是程序面的「登記完畢後通知換證」規定，但它背後揭露的是不動產買賣最容易被忽略的陷阱：你買的那塊「分割後乾淨小地」可能正背著原始大地的全部抵押額。看懂這一條，你才會在簽約前要求賣方提供分擔協議或先行塗銷，而不是被仲介一句「賣方會處理」打發。
法律定性
土地登記規則第90條為標示變更登記後的程序性規範，要求地政機關於設定有他項權利（抵押權、地上權、地役權、典權等所有權以外權利）之土地申請分割或合併登記完成後，應主動通知他項權利人辦理證明書換發或加註，以維護他項權利人之資訊權與權利行使便利性。
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Q1土地登記規則第90條是什麼？▾
規定地政機關於有他項權利土地分割或合併登記完畢後，必須通知他項權利人換證或加註。
Q2什麼叫他項權利？▾
所有權以外的權利，最常見是抵押權，也包括地上權、地役權、典權、農育權等。
Q3共同抵押是什麼意思？▾
一筆抵押權跨越多筆土地，銀行可以選擇拍賣其中任何一塊清償全部債權。
Q4我買到有共同抵押的分割地怎麼辦？▾
要求賣方在過戶前塗銷或提供銀行同意的分擔協議書，否則保留尾款。
Q5他項權利證明書沒換會怎樣？▾
權利仍存在，但日後處分權利或主張範圍時可能舉證困難。
Q6土地分割銀行會知道嗎？▾
會。地政機關依本條應主動通知抵押權人，銀行可能要求重新評估擔保。
Q7分割登記前要先通知銀行嗎？▾
本條規定登記完畢後通知，但實務上建議事前先溝通避免銀行反彈。
Q8換發證書要多少錢？▾
他項權利證明書換發費依規費標準計算，通常每張數百元，由申請人負擔。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | single_mortgage | common_mortgage |
|---|---|---|
| 分擔範圍 | 單筆土地擔保全額債權 | 多筆土地共同擔保全額債權，每筆都背全額 |
| 拍賣選擇權 | 只能拍賣該筆土地 | 依民法第875條，抵押權人可選擇拍賣其中任何一筆 |
| 風險評估 | 風險邊界清楚 | 買到「乾淨小地」實質背全部債務的假象 |
| 塗銷成本 | 一次清償該筆債務即可 | 須協商分擔協議或一次清償全部債權 |
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