都市計畫法 第 49 條（地價補償之計算標準）
- 1.依本法徵收或區段徵收之公共設施保留地，其地價補償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準，必要時得加成補償之。但加成最高以不超過百分之四十為限；其地上建築改良物之補償以重建價格為準。
- 2.前項公共設施保留地之加成補償標準，由當地直轄市、縣（市）地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評議之。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要都市計畫法第 49 條規定，公共設施保留地徵收以毗鄰非保留地平均公告現值為準，得加成補償但最高 40%，地上建物按重建價格計算。
Q · 我的地被徵收當公共設施，補償金怎麼算？
依都市計畫法第 49 條，公共設施保留地徵收的地價補償，以徵收當期「毗鄰非公共設施保留地」的平均公告土地現值為基準，必要時得加成，但最高不超過百分之四十；地上建築物按「重建價格」補償。關鍵在於基準是公告現值而非市價，公告現值通常只有市價的七到九成，加成四成也未必補平。加成幅度由當地地價評議委員會評議，並非每案都給滿。
白話解讀
政府要徵收你的土地，這條告訴你能拿到多少錢。答案可能讓你心涼半截：以「徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值」為基準，最高加成 40%。聽起來合理，但「公告土地現值」是個關鍵字陷阱。公告現值是政府每年公告的官方價，通常只有市場真實成交價（市價）的 70-90%。假設你家附近的地市價一坪 100 萬，公告現值可能只有 70 萬，加成 40% 後是 98 萬，看似接近市價，但你失去的是一塊「無法替代」的土地。地上建築物則按「重建價格」補償，不是現存價值，而是「重新蓋一棟同樣的要花多少」。但實務上重建價格的認定也常被壓低。整個補償機制設計上是要讓你「不至於虧損」，但很少能讓你「公平交易」
法律定性
都市計畫法第 49 條為公共設施保留地的地價補償計算基準條文，規定徵收補償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地的平均公告土地現值為準，得加成最高百分之四十，地上建物按重建價格補償，加成標準由當地地價評議委員會評議，構成都市計畫公共設施用地取得的補償核心規範。
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🧮 本條試算
試算結果僅供參考，實際期間受法定中斷／不完成等事由影響，個案請洽專業人士。
🗺 判斷流程
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Q1公告現值跟市價差很多，徵收補償就只能認了嗎？▾
不是。本條規定最高可加成40%，這是給地方政府的裁量空間，不是預設值，需地主主動爭取。做法：法定期間內向地政機關申請補償金額重新審議，提交周邊實價登錄、獨立估價師報告與相同條件土地近期交易紀錄，評議委員會決議可提訴願與行政訴訟。內行人提示：聯合受影響地主一起爭取，效果遠大於個別申訴。
Q2建物按重建價格補償是什麼意思？我家的老房子怎麼算？▾
重建價格指今天重新蓋一棟相同建物要花多少錢，含營建材料、人工、設計費，與現存市場價值不同。實務上市政府常用較低單位造價，老屋更常被以結構老舊為由降價。內行人提示：自費委請民間建築師事務所出具詳細重置成本估算，挑戰市政府低估價，差額可能達數百萬。
Q3加成40%是不是每個案件都會給滿？▾
不會。本條只規定最高不超過40%，地價評議委員會有完全裁量權，各縣市從不加成到滿額都有，決定因素包括區位發展、相同案件先例、地主爭取力度。內行人提示：到縣市政府網站搜尋過去三年地價評議委員會決議，了解該地區加成慣例，談判時用先例佐證。
Q4都市計畫法第49條補償金怎麼算？▾
以徵收當期毗鄰非公共設施保留地的平均公告土地現值為基準，必要時加成最高40%，地上建物按重建價格補償。
Q5公告現值跟市價差在哪？▾
公告現值是政府每年公告的官方價，通常只有市場成交價（市價）的七到九成；徵收補償用公告現值，所以常低於市價。
Q6什麼是公共設施保留地？▾
都市計畫劃定供道路、公園、學校等公共設施使用，但政府尚未取得而保留的私有土地。
Q7重建價格跟市場價值差在哪？▾
重建價格只算重新蓋相同建物的營建成本，不含土地與增值；市場價值是含土地的交易行情，兩者可能差數百萬。
Q8徵收補償太低怎麼爭取？▾
調閱補償清冊→查實價登錄並委請估價師→向地價評議委員會申請重新審議→不服提訴願與行政訴訟。
Q9徵收補償總額怎麼算？▾
地價補償＝毗鄰公告現值×面積×(1+加成比例)；建物補償＝重建價格；兩者相加為總補償。
Q10委請估價師挑戰補償要多少錢？▾
民間不動產估價師報告約數萬元起，建物重置成本估算另計，但若爭取到的差額可達數百萬，通常值得。
Q11怎麼證明補償金額偏低？▾
用內政部實價登錄周邊一年內成交資料、獨立估價師報告、相同條件土地近期交易紀錄作為佐證。
Q12都市計畫法49條 vs 土地徵收條例30條哪個適用？▾
公共設施保留地依都市計畫法49條（特別規定），一般徵收依土地徵收條例30條（市價補償）；特別法優先。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 項目 | 都市計畫法49條 | 市場真實價值 | 落差 |
|---|---|---|---|
| 地價補償基準 | 毗鄰非保留地平均公告現值 | 實價登錄成交價（市價） | 公告現值約市價七到九成 |
| 加成空間 | 最高40%（委員會裁量） | 無加成概念 | 加成後仍可能低於市價 |
| 建物補償 | 重建價格（營建成本） | 含土地的市場交易價 | 重建價格不含土地與增值 |
| 評定機關 | 地價評議委員會 | 市場供需 | 球員兼裁判結構爭議 |
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