建築法 第 11 條
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- 1.本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。
- 2.前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。
- 3.應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要建築法第11條規定，法定空地非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用，永遠綁定其建築物。
Q · 我買的透天前面那塊空地能不能單獨賣？
若是法定空地就不能單獨賣
依建築法第11條第三項，應留設之法定空地非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。它在地籍上登記在你名下，但在建築法上永遠綁定該建築物，不能單獨處分、不能算進另一棟的建蔽率。只有獨立地號、不計入建蔽率的私人空地才能單獨買賣。
白話解讀
你準備買一棟透天，仲介指著前面那塊空地說「這也是你的」。你以為自己擁有了 30 坪院子，可以鋪石頭、搭涼亭、甚至日後拆掉建築單獨賣這塊地。錯。這 30 坪很可能是「法定空地」（為了符合建蔽率而被法律強制保留的空地），從建築物蓋好的那一刻起，它就永遠綁在這棟建築物上。你不能單獨賣，不能拿去算另一棟建築的容積率，不能任意分割移轉。它在地籍上是你的，但在建築法上是建築物的「附屬器官」，跟身體分不開。多數人是到要賣房子或社區想都更時才發現這個事實，但那時候已經來不及了。
法律定性
建築法第11條為建築基地之定義性規範，將建築基地界定為建築物本身所占地面及其應留設之法定空地，並確立法定空地不得分割、移轉、重複使用之管制原則，是台灣建築管理與不動產處分限制的核心條文。
大家也在問 AI 輔助整理
Q1我買的透天前面那塊地真的不能單獨賣嗎？
如果它是法定空地（建造時為符合建蔽率而強制保留的空地），就不能。建築法第11條第三項明定法定空地非依規定不得分割移轉。但若是獨立地號、不計入建蔽率的私人空地則可單獨處分。差別在地政與建管的核准資料中可查清楚。
Q2建商把法定空地畫成停車位賣給住戶可以嗎？
看怎麼賣。若是使用權分配（按權狀比例使用）通常合法，因法定空地仍歸全體共有；若是所有權單獨分割賣斷給特定住戶，就違反第11條第三項。看權狀有沒有獨立車位編號與持分即可分辨。
Q3兩塊地申請建築前一定要合併成一宗嗎？
依第一項，原為數宗者於申請建築前應合併為一宗，但實務上有合併使用（同意書加地籍套繪）的變通做法。是否真的辦合併登記會影響日後分次出售或繼承分配的彈性，須在建築申請前想清楚。
Q4法定空地是什麼？
為符合建蔽率而被法律強制保留、從建築完成起永遠綁定該建築物的空地，不能單獨處分。
Q5建築基地的定義是什麼？
依第11條，建築基地為供建築物本身所占地面及其應留設之法定空地，原為數宗者應合併為一宗。
Q6什麼叫法定空地不得重複使用？
同一塊地不能同時算進兩棟以上建築物的法定空地，違者在核算時整案受影響。
Q7法定空地跟公設差在哪？
法定空地是建築法為建蔽率留設的空地，公設是公寓大廈管理條例的共用部分，可能重疊也可能不是。
Q8怎麼確認一塊地是不是法定空地？
調建照、使用執照、地籍圖、建物測量成果圖與法定空地計算表比對，數百元即可申請。
Q9發現法定空地被違建怎麼處理？
向當地建管處檢舉要求拆除回復原狀；若是建商原始瑕疵則評估民法瑕疵擔保提告。
Q10買透天前要看哪些文件防踩法定空地雷？
簽約前要求賣方提供建物測量成果圖、地籍圖、法定空地計算表三份比對，過戶後舉證責任翻轉。
Q11兩塊地要蓋一棟怎麼處理合併？
依第一項申請建築前應合併為一宗，或用合併使用同意書加地籍套繪的變通。
Q12法定空地 vs 獨立地號私人空地哪個能賣？
獨立地號不計入建蔽率的可單獨處分，法定空地不行，差別在建管核准資料。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 法定空地 | 獨立地號私人空地 |
|---|---|---|
| 可否單獨買賣 | 不可（綁定建築物） | 可單獨處分 |
| 可否加蓋 | 不可，覆蓋使建物失格 | 依分區管制可建 |
| 可否算另棟建蔽率 | 不可重複使用 | 可獨立計算 |
法定空地
- 可否單獨買賣
- 不可（綁定建築物）
- 可否加蓋
- 不可，覆蓋使建物失格
- 可否算另棟建蔽率
- 不可重複使用
獨立地號私人空地
- 可否單獨買賣
- 可單獨處分
- 可否加蓋
- 依分區管制可建
- 可否算另棟建蔽率
- 可獨立計算
其他國家怎麼規定 4 國
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相關函釋 5 則
立法沿革 5 版
(0271216 制定)
工程圖樣及說明書，應包括左列各款。 一、地形圖。 二、地盤圖。其比例尺不得小於五百分之一。 三、建築物之平面、立面、剖面圖。其比例尺不得小於百分之一。 四、建築物各部之尺寸、構造、材料及用途。 五、各載重部份之計算。 六、新舊溝渠與陰井之地位大小及出水方向。 七、因建築之特殊情形有應添具說明或圖樣者，其說明或圖樣。
(0330830 全文修正)
建築聲請書，應載明左列事項： 一、起造人之姓名住址職業，起造人為法人者，其名稱及事務所。 二、建築物之使用性質。 三、起造人之土地權利，並附具證明文件。 四、建築師姓名住址及所領證書號數。 五、承造廠商。 六、建築期間。
(0601210 全文修正)
本法所稱建築基地，為一宗土地，供建築物本身所占之地面及其所應保留之空地。 前項空地之保留，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。
(0731026 修正)
本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。 前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。 應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割辦法，由內政部定之。
立法理由一、將「保留之空地」修正為「留設之法定空地」，以期明確。 二、明定建築物基地應合併為一宗後，始能建築。 三、增列第三項，規定法定空地不得任意分割、移轉及重複使用，以利建築管理。
(0920506 修正)
本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。 前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。 應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。
立法理由為配合行政程序法規定，爰修正第三項，明確授權訂定法定空地分割辦法之內容，使授權目的、內容及範圍具體明確；並將「內政部」修正為「中央主管建築機關」，以符體例。
- 非名詞
- 核名詞
工程圖樣及說明書，應包括左列各款。 一、地形圖。 二、地盤圖。其比例尺不得小於五百分之一。 三、建築物之平面、立面、剖面圖。其比例尺不得小於百分之一。 四、建築物各部之尺寸、構造、材料及用途。 五、各載重部份之計算。 六、新舊溝渠與陰井之地位大小及出水方向。 七、因建築之特殊情形有應添具說明或圖樣者，其說明或圖樣。
建築聲請書，應載明左列事項： 一、起造人之姓名住址職業，起造人為法人者，其名稱及事務所。 二、建築物之使用性質。 三、起造人之土地權利，並附具證明文件。 四、建築師姓名住址及所領證書號數。 五、承造廠商。 六、建築期間。
本法所稱建築基地，為一宗土地，供建築物本身所占之地面及其所應保留之空地。 前項空地之保留，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。
一、將「保留之空地」修正為「留設之法定空地」，以期明確。 二、明定建築物基地應合併為一宗後，始能建築。 三、增列第三項，規定法定空地不得任意分割、移轉及重複使用，以利建築管理。
為配合行政程序法規定，爰修正第三項，明確授權訂定法定空地分割辦法之內容，使授權目的、內容及範圍具體明確；並將「內政部」修正為「中央主管建築機關」，以符體例。
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