建築法 第 39 條（按圖施工）
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起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計時，仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置，不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置者，得於竣工後，備具竣工平面、立面圖，一次報驗。
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重點摘要建築法第39條規定起造人須按核定圖樣施工，變更設計原則上應重新申請；僅在不動主構造、不增高度面積、不動設備位置三條件同時成立時，可竣工後一次報驗。
Q · 施工中想改設計，一定要重新申請嗎？
看是否落入但書三條件，落入才免事先申請
依建築法第39條，原則上變更設計都要在興工前或施工中重新申請。例外只有三條件同時成立時免事先申請、可竣工後一次報驗：不變更主要構造或位置、不增加高度或面積、不變更建築物設備內容或位置。三者缺一就必須事先重新申請，否則竣工驗收會被打回、使用執照領不到。
白話解讀
你蓋房子的時候以為「圖是我家的、地是我家的，想改就改」？錯。建築執照核准的那份圖，已經不只是你和建築師的事，而是你和政府之間的一份契約。你動了主結構、改了高度、挪了位置、甚至只是把消防設備從這面牆移到那面牆，全部都要重新申請。但這條藏了一個甜蜜的後門：如果你的變更不動主構造、不增加高度面積、不動設備內容位置，可以拖到完工後一次補件，省下中途停工等審查的時間。真正會踩雷的人，是那些自以為「小改一下沒差」結果動到設備位置的屋主，竣工驗收時被打回來，等於白蓋。
法律定性
建築法第39條為「按圖施工」原則性規範：起造人須依核定工程圖樣施工，任何設計變更原則上應重新申請；僅在不動主要構造、不增高度面積、不動設備內容位置三條件同時成立時，例外允許竣工後一次報驗，是公共安全把關與施工彈性之間的分界條文。
試算與流程
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Q1建商說「小變更不用申請啦，竣工再補就好」，可以信嗎？
看變更內容。但書三條件必須同時成立：不變更主要構造或位置、不增加高度或面積、不變更設備內容或位置。設備含給排水、電氣、消防、瓦斯。碰到任一條件就要事先重新申請。內行人提示：要建商把『不需事先變更設計』的理由寫成書面並簽名，他不敢簽就代表他自己也不確定。
Q2如果違法變更被抓到會怎樣？
最嚴重是領不到使用執照，蓋好也不能合法使用、不能交屋、不能銀貸。依建築法第87條，擅自變更設計可處1萬以上5萬以下罰鍰並勒令補辦。內行人提示：罰鍰不是最痛，工期延宕的損失通常遠超過罰鍰。
Q3我已經住進去才發現當初有違法變更，怎麼辦？
若是建商責任（你不知情），屬瑕疵擔保，可依民法第354條請求修補或減少價金；可補正者督促補辦變更設計補齊使照，不可補正者談賠償或解約。內行人提示：立刻到地政事務所調謄本與建照圖樣比對，這是最有力的書面證據。
Q4建築法第39條是什麼？
規範按圖施工原則，變更設計原則上須重新申請，但書三條件可竣工後一次報驗。
Q5什麼變更算『變更設計』？
對核定工程圖樣及說明書內容的修改，凡動主構造、高度面積或設備位置都算。
Q6但書三條件具體指什麼？
不變更主構造或位置、不增加高度或面積、不變更設備內容或位置，三者須同時成立。
Q7變更設計核准函是什麼？
主管建築機關核准變更設計後核發的文件，是合法變更施工的唯一憑證。
Q8變更設計怎麼申請？
判定類型→委建築師製作變更圖→向建管處申請→取得核准函→施工，但書範圍可竣工一次報驗。
Q9怎麼確認自己的變更要不要事先申請？
逐項比對但書三條件，任一不符就要事先申請；要建商把判斷理由書面簽名。
Q10違法變更被抓到怎麼補救？
可補正者立刻停工補辦變更設計，配合度高通常保得住執照；不可補正談賠償解約。
Q11驗屋怎麼抓變更設計問題？
帶最後核定工程圖到現場比對，發現不一致要求出示變更設計核准函。
Q12陽台外推 vs 室內隔間移位，哪個要申請？
外推增加面積須事先申請；非承重隔間移位未動設備位置可竣工一次報驗。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 情境 | 是否須事先申請 | 依據 |
|---|---|---|
| 增加陽台外推面積 | 須事先變更設計 | 增加面積，不在但書 |
| 移動總電錶/消防設備位置 | 須事先變更設計 | 變更設備內容或位置，不在但書 |
| 移動非承重室內隔間 | 可竣工後一次報驗 | 三條件同時成立，落入但書 |
是否須事先申請
- 增加陽台外推面積
- 須事先變更設計
- 移動總電錶/消防設備位置
- 須事先變更設計
- 移動非承重室內隔間
- 可竣工後一次報驗
依據
- 增加陽台外推面積
- 增加面積，不在但書
- 移動總電錶/消防設備位置
- 變更設備內容或位置，不在但書
- 移動非承重室內隔間
- 三條件同時成立，落入但書
其他國家怎麼規定 6 國
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相關函釋 1 則
立法沿革 4 版
(0271216 制定)
市縣主管建築機關，對於建築物有關防空之構造及設備，得為必要之規定。
(0330830 全文修正)
住宅建築遇有大量需要時，得由市縣主管建築機關，依據當地情形統籌計劃建築之。 前項計劃，由省市政府核轉內政部備案。
(0601210 全文修正)
起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工，如於興工前或施工中變更設計時，仍應依照本法申請建築許可之規定重行申請辦理。但不變更主要構造或位置，或不增加高度或面積者，得於竣工後備具竣工平面立面圖一次報驗。
(0641226 修正)
起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計時，仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置，不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置者，得於竣工後，備具竣工平面、立面圖，一次報驗。
立法理由建築物設備與建築物之安全、衛生，關係密切，如有變更其內容或位置，必須辦理變更設計，申請許可，以策安全，故予修正。
- 核定名詞
市縣主管建築機關，對於建築物有關防空之構造及設備，得為必要之規定。
住宅建築遇有大量需要時，得由市縣主管建築機關，依據當地情形統籌計劃建築之。 前項計劃，由省市政府核轉內政部備案。
起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工，如於興工前或施工中變更設計時，仍應依照本法申請建築許可之規定重行申請辦理。但不變更主要構造或位置，或不增加高度或面積者，得於竣工後備具竣工平面立面圖一次報驗。
建築物設備與建築物之安全、衛生，關係密切，如有變更其內容或位置，必須辦理變更設計，申請許可，以策安全，故予修正。
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