建築法 第 45 條（鄰接土地調處）
- 1.前條基地所有權人與鄰接土地所有權人於不能達成協議時，得申請調處，直轄市、縣（市）（局）政府應於收到申請之日起一個月內予以調處；調處不成時，基地所有權人或鄰接土地所有權人得就規定最小面積之寬度及深度範圍內之土地按徵收補償金額預繳承買價款申請該管地方政府徵收後辦理出售。徵收之補償，土地以市價為準，建築物以重建價格為準，所有權人如有爭議，由標準地價評議委員會評定之。
- 2.徵收土地之出售，不受土地法第二十五條程序限制。辦理出售時應予公告三十日，並通知申請人，經公告期滿無其他利害關係人聲明異議者，即出售予申請人，發給權利移轉證明書；如有異議，公開標售之。但原申請人有優先承購權。標售所得超過徵收補償者，其超過部分發給被徵收之原土地所有權人。
- 3.第一項範圍內之土地，屬於公有者，准照該宗土地或相鄰土地當期土地公告現值讓售鄰接土地所有權人。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要建築法第 45 條規定畸零地與鄰地協議不成時得申請調處，調處不成可預繳承買價款請求政府徵收鄰地後辦理出售，原申請人有優先承購權。
Q · 鄰居不肯合併又開天價，我的畸零地就只能擺著？
依建築法第 45 條，畸零地所有權人與鄰地協議不成時，得向直轄市、縣（市）政府申請調處，政府須於收到申請起一個月內處理。調處不成，可按徵收補償金額預繳承買價款，申請政府徵收鄰地後辦理出售，原申請人有優先承購權。徵收補償土地以市價、建築物以重建價格為準，有爭議由標準地價評議委員會評定。鄰地屬公有者，准照當期土地公告現值讓售。
白話解讀
第44條告訴你畸零地不能蓋，但沒告訴你怎麼辦。第45條才是真正的工具。當你的地被卡住、鄰居坐地起價，你可以申請調處（縣市政府收到後一個月內必須處理）。調處不成，重點來了：你可以預繳承買價款，要求政府把鄰地徵收後賣給你。徵收的補償按市價，鄰居的不滿不能擋下這個程序。實務上知道這條的買主，談判時會直接告訴鄰居：「要嘛我們合理價談，要嘛走徵收。」很多原本獅子大開口的鄰居，這時候就軟下來了。這條的力量不在於最後真的徵收，而在於它的存在改變了談判桌上的氣氛。
法律定性
建築法第 45 條為畸零地（單獨無法依規定最小面積建築之土地）的救濟程序：當基地所有權人與鄰接土地所有權人無法達成合併協議時，得申請地方政府調處；調處不成時，得預繳承買價款申請徵收鄰地後辦理出售。本條建立了私人對私人之間的「請求徵收權」，並以調處前置、市價補償、公告異議與標售程序作為憲法上的正當性保障。
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🧮 本條試算
試算結果僅供參考，實際期間受法定中斷／不完成等事由影響，個案請洽專業人士。
🗺 判斷流程
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Q1申請徵收要先預繳多少錢？▾
按徵收補償金額預繳，土地以市價為準、建築物以重建價格為準。實務上要先委託估價師做合理估價，再向地方政府預繳。估價過低會在標準地價評議委員會被打回票，過高則增加成本，委託有徵收案件經驗的估價師很重要。
Q2徵收下來的鄰地一定會賣給我嗎？▾
原則上是，但要先公告三十日。若有其他利害關係人聲明異議，要走公開標售程序，但原申請人有優先承購權，標售價格高於徵收補償的部分還會發給原鄰地所有權人。實務上能在調處階段談成和解，比走完徵收加標售更省力。
Q3如果鄰地是公有地呢？▾
本條第三項規定，公有地准照當期土地公告現值讓售給鄰接土地所有權人，價格通常比市價低很多。很多人不知道公有畸零地可以用公告現值申請讓售，誤以為要走標售，若你的畸零地剛好鄰接國有或市有的零畸地，這是省錢的好機會。
Q4畸零地怎麼辦？▾
先與鄰地協議合併，不成依建築法第 45 條申請調處，再不成可預繳承買價款請求徵收。
Q5建築法第 45 條是什麼？▾
畸零地合併僵局的救濟程序，建立私人請求政府徵收鄰地的權利，是少見的私對私徵收設計。
Q6什麼叫畸零地？▾
面積寬度或深度未達地方政府規定最小標準、單獨無法依規定建築使用的土地。
Q7預繳承買價款是什麼？▾
申請徵收前須按徵收補償金額先繳的款項，是啟動徵收程序的前提要件。
Q8建築法第 45 條怎麼申請調處？▾
先發書面合併要約留證 → 向縣市政府工務局或建管處申請調處，政府一個月內須處理。
Q9畸零地徵收補償怎麼算？▾
土地以市價、建築物以重建價格為準，有爭議由標準地價評議委員會評定。
Q10整個調處徵收程序要多久？▾
調處一個月，加上徵收與標售程序，實務上約六到十二個月。
Q11公有鄰地怎麼取得？▾
依第三項申請讓售，准照當期土地公告現值，不必走標售程序。
Q12調處成立 vs 調處不成差在哪？▾
調處成立即依協議合併；不成才進入預繳款、請求徵收、公告與標售程序。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | route | price_basis | note |
|---|---|---|---|
| 鄰地為私有 | 調處→預繳承買價款→徵收→公告三十日→出售或標售 | 土地市價 + 建物重建價格，爭議由標準地價評議委員會評定 | 原申請人有優先承購權，標售超過徵收補償部分發給原鄰地所有權人 |
| 鄰地為公有 | 依第三項申請讓售 | 當期土地公告現值 | 不需走標售，價格通常顯著低於市價，是畸零地所有權人的特別照顧 |
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