建築法 第 48 條（建築線）
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- 1.直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。
- 2.前項以外之現有巷道，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要建築法第 48 條規定，主管機關應指定公告道路境界線為建築線；公告道路以外的現有巷道，得認定後另定建築線。指不到建築線的土地不能申請建照。
Q · 土地旁邊有路就一定能蓋房子嗎？
不一定。要能指定建築線才行
依建築法第 48 條，建築基地必須能指定到建築線才能申請建照。建築線原則上指向「已公告道路」的境界線；若臨的是「現有巷道」，須由主管建築機關依建築管理規則認定後才可能另定建築線。山區、農村、老社區常見的「自然路徑」「私設小巷」未必算數，指不到建築線的土地等於無路可達。
白話解讀
建築線是看不見的線，但它決定你的房子能蓋到哪裡。簡單說：建築線是政府指定的「道路境界線」，你的建築物必須從建築線退縮才能蓋，沒指定建築線的土地不能申請建照。實務上常見的悲劇是：你買了一塊面臨「現有巷道」的土地，以為這條巷子能進出就能蓋。但本條規定「現有巷道」要由主管機關認定，不是你說了算。如果主管機關不認，你的地等於無路可達，建照核不下來。在山區、農村、老社區，這個問題特別常見，很多家族祖傳的土地多年來以為值錢，實際上根本指不到建築線。
法律定性
建築法第 48 條為建築線指定的核心規範：主管建築機關應指定已公告道路之境界線為建築線，作為建築物退縮起算的基準；對公告道路以外的現有巷道，得於認有必要時依建築管理規則另定建築線。能否指定建築線，直接決定一塊土地能否申請建照。
試算與流程
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Q1建築線怎麼申請指定？
向縣市政府工務局或建管處申請「指定建築線」，需檢附土地謄本、地籍圖、申請書並繳規費，可委託代書或建築師代辦。內行人提示：指定建築線公文多數縣市三年內有效，超過要重新申請，買地時若拿到舊公文務必確認效期。
Q2什麼是現有巷道？跟公告道路差在哪？
公告道路是都市計畫劃定或政府公告的正式道路，一定可指建築線；現有巷道是既存私設巷道，須主管機關依建管規則認定後才行。內行人提示：要被認定為現有巷道，多數縣市要求證明供公眾通行二十年以上並附鄰居使用證明，蒐證很費功夫。
Q3舊房子的地重蓋會被建築線退縮嗎？
會。本條沒有既有建物豁免，舊房子拆掉重蓋必須依現行建築線退縮，這就是為什麼有些老透天重建後比原本小。內行人提示：考慮拆舊蓋新前，先請建築師做概念設計，把建築線、騎樓、消防通道退縮全部算進去，看新建坪數再決定要不要拆。
Q4土地沒有建築線可以蓋房子嗎？
不行。建築基地須能指定建築線才可申請建照，指不到建築線等於無路可達，建照核不下來。
Q5建築法第 48 條是什麼？
規範建築線指定：以公告道路境界線為建築線，現有巷道得認定後另定，是申請建照的前提條件。
Q6什麼是現有巷道？
都市計畫公告道路以外、長期既存供公眾通行的私設巷道，須主管機關依建管規則認定才能據以指建築線。
Q7建築線跟騎樓退縮、人行道退縮差在哪？
建築線是退縮的起算基準線，其外還有騎樓、無遮簷人行道、消防通道等多層退縮疊加，外牆會再往內縮。
Q8指定建築線要多少錢、多久？
規費約數千元，處理期間依各縣市建管規則約一到三個月，公文多數縣市三年內有效。
Q9現有巷道認定要準備什麼證據？
供公眾通行有相當年代之證明（多數縣市要求二十年以上）、鄰地使用同意或證明、空照圖或舊地籍資料。
Q10土地指不到建築線怎麼補救？
依第二項申請就現有巷道另定建築線，或與相鄰地主合作闢設通路，最後手段依民法瑕疵擔保向前手求償。
Q11公告道路 vs 現有巷道指建築線哪個有保障？
公告道路原則上一定可指建築線；現有巷道須先經主管機關認定，認定不過就指不到，風險高很多。
Q12建築法第 48 條 vs 都市計畫法道路規定差在哪？
都市計畫法劃定道路與建築用地的上位框架，建築法 48 條是據以在個案指定建築線的執行規範。
其他國家怎麼規定 6 國
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相關函釋 1 則
立法沿革 4 版
(0330830 全文修正)
特種建築物，得依國民政府之特許，不適用本法全部或一部之規定。
(0601210 全文修正)
直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應指定已經公布道路之境界線為建築線。但於必要時，得在已經公布道路之境界線以外另定建築線。
(0641226 修正)
直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，得在已經公告道路之境界線以外另定建築線。
立法理由本條但書「於必要時」一詞，過於籠統，爰修正為：「都市細部計畫規定須退縮時」，俾期明確。
(0731026 修正)
直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。 前項以外之現有巷道，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。
立法理由一、第一項後段文字修正，使更具適用彈性，以符實際。 二、增列第二項，明定直轄市、縣（市）（局）主管建築機關除對都市計畫規定之道路及依法公告之道路以外，並得依建築管理規則就現有巷道指定建築線，俾改善該地區之交通情楳，以應需要。
- 現有巷道名詞
特種建築物，得依國民政府之特許，不適用本法全部或一部之規定。
直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應指定已經公布道路之境界線為建築線。但於必要時，得在已經公布道路之境界線以外另定建築線。
本條但書「於必要時」一詞，過於籠統，爰修正為：「都市細部計畫規定須退縮時」，俾期明確。
一、第一項後段文字修正，使更具適用彈性，以符實際。 二、增列第二項，明定直轄市、縣（市）（局）主管建築機關除對都市計畫規定之道路及依法公告之道路以外，並得依建築管理規則就現有巷道指定建築線，俾改善該地區之交通情楳，以應需要。
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