建築法 第 86 條（違法建築等）
違反第二十五條之規定者，依左列規定，分別處罰： 一、擅自建造者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物。 二、擅自使用者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停止使用補辦手續；其有第五十八條情事之一者，並得封閉其建築物，限期修改或強制拆除之。 三、擅自拆除者，處一萬元以下罰鍰，並勒令停止拆除補辦手續。
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重點摘要建築法第86條處罰違反第25條者：擅自建造、使用罰造價千分之五十並可強拆，擅自拆除罰一萬元。
Q · 違建沒申請建照被抓到會怎樣？
依建築法第86條，違反第25條者分三類處罰：擅自建造，罰建築物造價千分之五十以下並勒令停工補辦，必要時強制拆除；擅自使用，同樣罰造價千分之五十並勒令停用補辦，遇第58條危險情事得封閉、限期修改或強拆；擅自拆除，罰一萬元以下並勒令停止補辦。罰鍰與規模成正比，強制拆除才是真正核武器。
白話解讀
建築法第25條規定一句話：建築物非經申請主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造、使用或拆除。這條86條就是專門處罰違反這句話的人。三種違法各有罰則：擅自建造，罰造價的千分之五十並勒令停工，必要時直接拆。擅自使用（房子蓋好沒拿使照就搬進去用），同樣罰造價千分之五十，遇到危險建築還能封閉強拆。擅自拆除，罰一萬元並勒令停止。這條的可怕之處在於「造價千分之五十」這個變動數字。蓋一棟造價兩千萬的違建，罰鍰就是一百萬。而且罰錢只是開始，「強制拆除」才是真正的核武器：你花了兩千萬蓋的房子，政府可以叫怪手來給你拆掉，拆除費用還要你出。
法律定性
建築法第86條為違反第25條（建造、使用、拆除均應請領執照）的罰則性規範，依違法行為態樣分為擅自建造、擅自使用、擅自拆除三款，分別課以造價千分之五十以下罰鍰或定額罰鍰，並搭配勒令停止、補辦手續、封閉及強制拆除等行政執行手段，是台灣違章建築管制的處罰核心。
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🧮 本條試算
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🗺 判斷流程
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Q1頂樓加蓋的中古屋可以買嗎？▾
可以買但要清楚買的是什麼。法律上你能合法擁有的只有建物登記謄本上記載的部分，加蓋的部分不屬於合法持有：可使用、可依民間慣例買賣，但不能列入正式產權，貸款不認、火險不理賠、都更分配權重歸零。簽約時務必把主建物與加蓋部分價格分開列出，並明確寫明加蓋部分非合法建物、買方知悉，萬一日後被拆才有求償依據。
Q2陽台外推、夾層屋這些算違建嗎？▾
幾乎都算。陽台外推改變建物外觀與使用面積，屬擅自變更；夾層屋若原本沒有就是擅自建造，原本有但高度不符也違法。很多預售屋規劃讓買家事後自行施作夾層，法律上屬起造人與買家共同違法。不要被建商夾層免費送的話術騙了，送你的是違建責任，罰單由你收、拆除由你出錢。
Q3我的違建被列管要排隊拆，可以拖多久？▾
看政策。現行多數縣市分為即報即拆（新增違建）與列管暫緩（既有違建），前者通常半年內執行，後者可能等十年以上。但等不是免，市府改變政策就會把列管順位往前推。與其賭政策不變，不如主動評估自行拆除或申請補辦：自行拆除可省強拆費用，補辦若條件符合可就地合法。被動等待是最差選項。
Q4建築法86條罰多少錢？▾
擅自建造或使用罰建築物造價千分之五十（5%）以下，擅自拆除罰一萬元以下。
Q5造價千分之五十是什麼意思？▾
千分之五十＝0.05，即罰鍰上限為建築物造價的5%，兩千萬造價上限約一百萬。
Q6擅自建造跟擅自使用差在哪？▾
擅自建造是沒建照或沒按圖蓋；擅自使用是房子蓋好沒拿使照就搬進去用。兩者都罰造價千分之五十。
Q7什麼情況會被強制拆除？▾
擅自建造必要時得強拆；擅自使用遇第58條危險情事得封閉、限改或強拆。
Q8違建罰鍰怎麼算？▾
罰鍰上限＝建築物造價×0.05；擅自拆除則為定額一萬元以下，不按比例。
Q9收到違建查報通知怎麼辦？▾
別忽略，主動聯繫建管處確認違規範圍，評估補辦或自拆，並保全建造契約與付款證明。
Q10違建可以申請就地合法嗎？▾
部分可補辦執照就地合法，視是否符合現行建管規定；無法補辦者建議自行拆除爭取減免。
Q11對違建處分不服怎麼救濟？▾
於法定期間內提訴願、行政訴訟；可主張比例原則質疑強拆必要性，逾期確定難翻案。
Q12建築法86條 vs 第90條差在哪？▾
86條罰違反第25條的建造／使用／拆除；變更使用的違法民國73年起移到第90條（現已刪除，回歸相關條文）處理。
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