公寓大廈管理條例 第 55 條
- 1.本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。
- 2.前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約。但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。
- 3.對第一項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣（市）主管機關得分期、分區、分類（按樓高或使用之不同等分類）擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。
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重點摘要公寓大廈管理條例第 55 條規範施行前老公寓的過渡管理：應補成立管委會並向主管機關報備，未成立者得由政府分期分區輔導。
Q · 我家是 80 年代老公寓沒管委會，這樣合法嗎？
依公寓大廈管理條例第 55 條，民國 84 年條例施行前已取得建造執照的老公寓，仍應依第 25 條第 4 項互推召集人、召開第一次區分所有權人會議，成立管委會或推選管理負責人並向縣（市）主管機關報備。未成立者，主管機關依本條第 3 項得分期、分區、分類擬定計畫輔導成立。沒成立不是「我們不適用」，而是法律輔導對象。
白話解讀
全台有很多老公寓、老大樓住了三四十年，沒管委會、沒規約、樓梯間堆滿雜物、頂樓被某戶當私人曬衣場，鄰居之間吵吵鬧鬧也沒人能做決定。住戶常以為「我們這種老房子不適用那套規矩」。這條告訴你：錯了。本條例在民國 92 年全文修正前就蓋好的公寓大廈，還是要回頭補齊管委會程序，要互推召集人、開第一次區分所有權人會議、成立管委會或推選管理負責人，並向縣市政府報備。更關鍵的是第三項：如果住戶就是不動，主管機關可以分期分區擬定計畫「輔導」你們成立，不是永遠擺爛。這條是政府介入老公寓的法律依據，也是想推動老屋改造的住戶手上一張可以打的牌。
法律定性
公寓大廈管理條例第 55 條為過渡條款，要求民國 84 年本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，仍須補齊管委會或管理負責人之設立程序，並向地方主管機關報備；訂規約前可採第 60 條規約範本視為規約，主管機關並得就未報備者分期分區擬定輔導計畫介入。
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Q1我家是 80 年的老公寓從沒成立過管委會，現在還來得及嗎？▾
可以。本條沒有設期限，補齊程序永遠有效。流程是：互推召集人，召開區分所有權人會議討論是否成立管委會或推選管理負責人，會議決議後訂定規約或採用規約範本，然後向縣市政府建設局或公寓大廈管理科報備。內行人提示：第一次會議門檻較高（本條例第 31 條規定），召集通知要足夠的前置時間，且出席的區分所有權人要達到法定比例，建議事先一家一家溝通，確保會議能順利成立。
Q2鄰居怕麻煩不想成立管委會，我一個人能推動嗎？▾
可以。你可以主動擔任召集人，依法召開第一次區分所有權人會議。如果多數鄰居真的擺爛，你可以書面陳情縣市政府，請主管機關依本條第 3 項擬定輔導計畫介入。內行人提示：政府輔導的優先順序通常給「有重大公共議題（漏水、結構、消防）」的老公寓，陳情時附上具體問題的照片和鄰居爭議紀錄，會加速處理。
Q3公寓大廈管理條例第 55 條是什麼？▾
處理民國 84 年條例施行前老公寓的過渡條款，要求補成立管委會並向主管機關報備。
Q4什麼叫「施行前已取得建造執照」？▾
指民國 84 年 6 月 28 日（公寓大廈管理條例公布日）以前已核發建造執照的公寓大廈。
Q5什麼是區分所有權人會議？▾
公寓大廈全體區分所有權人組成之最高決議機關，掌理共同事務之決策與重大議案。
Q6什麼是分期分區分類輔導計畫？▾
主管機關針對未報備老公寓，依樓高或使用類型分批擬定的成立管委會輔導程序。
Q7老公寓怎麼成立管委會？▾
互推召集人 → 召開首次區分所有權人會議 → 決議成立管委會或管理負責人 → 採用規約範本或自訂規約 → 向主管機關報備。
Q8怎麼向主管機關報備？▾
將會議紀錄、委員名冊、規約或採用範本聲明送縣市政府建設局或公寓大廈管理科備查，不需等核准。
Q9鄰居不配合怎麼推動？▾
書面陳情主管機關，附漏水、結構、消防等具體公共議題證據，請依本條第 3 項擬定輔導計畫介入。
Q10報備要附哪些證據？▾
會議簽到單、會議紀錄正本、區分所有權人權狀影本、委員（或管理負責人）名冊、規約或採用範本聲明。
Q11管委會 vs 管理負責人差在哪？▾
管委會為合議制（多人組成），管理負責人為一人代表制；戶數少或委員湊不齊時可採後者。
Q12本條第 1 項 vs 第 3 項怎麼分？▾
第 1 項是住戶主動補齊義務，第 3 項是住戶不動時主管機關得介入輔導的權限。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 面向 | 成立要件 | 對外代表 | 適用情境 |
|---|---|---|---|
| 管委會 | 委員人數達規約或法定下限（通常 3 人以上） | 主任委員 | 戶數較多、共同事務複雜 |
| 管理負責人 | 委員不足時得推選一人 | 管理負責人本人 | 戶數少、難組成委員會的老公寓 |
| 未報備（違反第 55 條） | 無 | 無法律主體可對外簽約 | 都更、危老、外牆拉皮等共同事務全部卡住，且為主管機關輔導對象 |
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