重點摘要公寓大廈管理條例第 55 條規範施行前老公寓的過渡管理：應補成立管委會並向主管機關報備，未成立者得由政府分期分區輔導。
Q · 我家是 80 年代老公寓沒管委會，這樣合法嗎？
不是合法例外，是法律輔導對象
依公寓大廈管理條例第 55 條，民國 84 年條例施行前已取得建造執照的老公寓，仍應依第 25 條第 4 項互推召集人、召開第一次區分所有權人會議，成立管委會或推選管理負責人並向縣（市）主管機關報備。未成立者，主管機關依本條第 3 項得分期、分區、分類擬定計畫輔導成立。沒成立不是「我們不適用」，而是法律輔導對象。
全台有很多老公寓、老大樓住了三四十年，沒管委會、沒規約、樓梯間堆滿雜物、頂樓被某戶當私人曬衣場，鄰居之間吵吵鬧鬧也沒人能做決定。住戶常以為「我們這種老房子不適用那套規矩」。這條告訴你：錯了。本條例在民國 92 年全文修正前就蓋好的公寓大廈，還是要回頭補齊管委會程序，要互推召集人、開第一次區分所有權人會議、成立管委會或推選管理負責人，並向縣市政府報備。更關鍵的是第三項：如果住戶就是不動，主管機關可以分期分區擬定計畫「輔導」你們成立，不是永遠擺爛。這條是政府介入老公寓的法律依據，也是想推動老屋改造的住戶手上一張可以打的牌。
公寓大廈管理條例第 55 條為過渡條款，要求民國 84 年本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，仍須補齊管委會或管理負責人之設立程序，並向地方主管機關報備；訂規約前可採第 60 條規約範本視為規約，主管機關並得就未報備者分期分區擬定輔導計畫介入。
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可以。本條沒有設期限，補齊程序永遠有效。流程是：互推召集人，召開區分所有權人會議討論是否成立管委會或推選管理負責人，會議決議後訂定規約或採用規約範本，然後向縣市政府建設局或公寓大廈管理科報備。內行人提示：第一次會議門檻較高（本條例第 31 條規定），召集通知要足夠的前置時間，且出席的區分所有權人要達到法定比例，建議事先一家一家溝通，確保會議能順利成立。
可以。你可以主動擔任召集人，依法召開第一次區分所有權人會議。如果多數鄰居真的擺爛，你可以書面陳情縣市政府，請主管機關依本條第 3 項擬定輔導計畫介入。內行人提示：政府輔導的優先順序通常給「有重大公共議題（漏水、結構、消防）」的老公寓，陳情時附上具體問題的照片和鄰居爭議紀錄，會加速處理。
處理民國 84 年條例施行前老公寓的過渡條款，要求補成立管委會並向主管機關報備。
指民國 84 年 6 月 28 日（公寓大廈管理條例公布日）以前已核發建造執照的公寓大廈。
公寓大廈全體區分所有權人組成之最高決議機關，掌理共同事務之決策與重大議案。
主管機關針對未報備老公寓，依樓高或使用類型分批擬定的成立管委會輔導程序。
互推召集人 → 召開首次區分所有權人會議 → 決議成立管委會或管理負責人 → 採用規約範本或自訂規約 → 向主管機關報備。
將會議紀錄、委員名冊、規約或採用範本聲明送縣市政府建設局或公寓大廈管理科備查，不需等核准。
書面陳情主管機關，附漏水、結構、消防等具體公共議題證據，請依本條第 3 項擬定輔導計畫介入。
會議簽到單、會議紀錄正本、區分所有權人權狀影本、委員（或管理負責人）名冊、規約或採用範本聲明。
管委會為合議制（多人組成），管理負責人為一人代表制；戶數少或委員湊不齊時可採後者。
第 1 項是住戶主動補齊義務，第 3 項是住戶不動時主管機關得介入輔導的權限。
| 面向 | 成立要件 | 對外代表 | 適用情境 |
|---|---|---|---|
| 管委會 | 委員人數達規約或法定下限（通常 3 人以上） | 主任委員 | 戶數較多、共同事務複雜 |
| 管理負責人 | 委員不足時得推選一人 | 管理負責人本人 | 戶數少、難組成委員會的老公寓 |
| 未報備（違反第 55 條） | 無 | 無法律主體可對外簽約 | 都更、危老、外牆拉皮等共同事務全部卡住，且為主管機關輔導對象 |
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本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。 前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約。但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。 對第一項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣（市）主管機關得分期、分區、分類（按樓高或使用之不同等分類）擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。
立法理由一、本條為原條文第四十三條移列。 二、將本條例施行細則第十四條之規定移列於第一項，另公寓大廈管理組織申請報備處理原則第四點之報備申請人為公寓大廈管理委員會主任委員或管理負責人，與本條例施行細則第十四條之由召集人報備之規定，似有未合，爰增訂「成立管理委員會或推選管理負責人」。 三、為使公寓大廈之管理維護事項，不因未訂定規約而無法運作，爰增訂第二項規定。 四、對第一項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣（市）主管機關得分期、分區、或依樓高或使用之不同等分類擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備之規定，爰增訂第三項。
一、本條為原條文第四十三條移列。 二、將本條例施行細則第十四條之規定移列於第一項，另公寓大廈管理組織申請報備處理原則第四點之報備申請人為公寓大廈管理委員會主任委員或管理負責人，與本條例施行細則第十四條之由召集人報備之規定，似有未合，爰增訂「成立管理委員會或推選管理負責人」。 三、為使公寓大廈之管理維護事項，不因未訂定規約而無法運作，爰增訂第二項規定。 四、對第一項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣（市）主管機關得分期、分區、或依樓高或使用之不同等分類擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備之規定，爰增訂第三項。
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