土地稅法 第 29 條（出典土地土地增值稅之預繳與退還）

抵押是借錢不交地：你拿房子做擔保借錢，自己還住，定期還本付息。典權是交地換錢：你把土地交給典權人占有使用收益，典權人不付利息也不還本，期限內你隨時可用原典價贖回。因為典權看起來像「半買半當」，萬一不回贖就變絕賣，政府擔心到時才收稅風險太大，所以本法第 29 條要求設定時就預繳。內行人提示：現代台灣銀行體系成熟，大部分情況抵押成本都比典權低，典權通常只在家族、繼承或特殊不動產關係裡才見得到。

法律上就是「無息退還」四個字，現行法沒有任何補償機制。這是很多人沒看懂這條的隱藏成本：典權期限越長，退還款項的實質購買力縮水越多。民法第 912 條規定典權期限不得超過三十年，等於法律默認你可能承擔最長三十年的通膨損失。內行人提示：若確定要走典權，務必在契約中把通膨風險納入典價談判，或是縮短典權期限分段設定，降低單次鎖定的金額與時間。

法律上明定是出典人的義務，但契約自由原則下雙方可以另外約定分攤。關鍵是：稅單名義人是出典人，回贖時退稅也是退給出典人，所以就算雙方約定分攤，也是內部債權債務關係，對國稅局沒有效力。內行人提示：實務上偶爾有典權人願意分擔部分稅款以換取更低典價或更長期限，這種交易要用書面寫清楚「回贖時的退稅分配」，不然三十年後只剩原典權人的繼承人和原出典人的繼承人在那邊互相推卸，沒人找得到當年的口頭約定。

依土地稅法第 29 條，設定典權時出典人要先繳土增稅，回贖時無息退還，是稅源鎖定機制。

民法第 911 條規定，支付典價占有他人不動產為使用收益的物權，台灣固有法傳承的特殊制度。

依原繳金額退還，不加計任何利息或通膨補償，等於納稅人被政府強制借款最長 30 年。

因為典權超過 30 年不回贖會自動變絕賣，政府為避免屆時稅源滅失，要求設定當下就鎖住稅款。

依土地稅法第 31 條計算漲價總數額（現行公告土地現值減前次移轉時原地價），再依第 33 條稅率核課。

回贖完成辦理塗銷登記後，憑當年繳納證明正本，向原稅捐稽徵機關申請退稅，無息退還。

預繳土增稅（依漲價總數額 20-40% 稅率）+ 登記規費 + 印花稅 + 代書費，預繳稅通常是大頭。

繳納證明正本要妥善保存到回贖之日（最長 30 年），遺失可向稅捐機關申請補發但程序繁瑣。

看綜合成本：抵押有利息沒預繳稅，典權沒利息但要預繳土增稅。把通膨損失算進來，現代多半抵押便宜。