土地稅法 第 28-3 條（不課徵土地增值稅之情形）
土地為信託財產者，於左列各款信託關係人間移轉所有權，不課徵土地增值稅： 一、因信託行為成立，委託人與受託人間。 二、信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。 三、信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。 四、因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。 五、因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。
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重點摘要土地稅法第 28-3 條規定信託土地在五款信託關係人間移轉不課徵土地增值稅，但他益信託結束時轉至受益人不在免稅範圍。
Q · 土地放進信託要繳土增稅嗎？
依土地稅法第 28-3 條，信託土地在五款情形下不課徵土增稅：設立信託、變更受託人、自益信託結束回到委託人、遺囑信託結束、信託無效解除撤銷時回復原狀。但「不課徵」不是「免徵」，稅延後到土地真正離開信託結構賣給第三人時一次算清，且漲價計算起點回溯到信託前的原規定地價。他益信託結束時土地過戶給受益人（不是委託人）不在清單內，照常課稅。
白話解讀
信託是把資產的「名義所有權」交給別人管理，但實質利益歸屬不變。從土地稅的角度看，這種「名義搬家」如果每次都要課土增稅，整個信託制度就玩不下去。所以這條列出五款情形，土地在信託關係人間移轉時不課徵土增稅：設立信託、變更受託人、自益信託結束回到委託人、遺囑信託結束到受益人、信託無效解除撤銷時回復原狀。但這裡藏著一個九成的人踩過的坑：如果是他益信託（你幫別人做的），信託結束時土地從受託人轉到受益人（不是你自己），不在免稅清單裡，照樣要繳土增稅。更關鍵的是，這條叫「不課徵」，不是「免徵」。意思是稅沒消失，只是延後到土地真正離開信託結構、賣給第三人時再一次算清，而且漲價總數額的計算起點會回溯到很早以前。把信託當避稅神器的人，通常下場都不太好。
法律定性
土地稅法第 28-3 條規範信託財產中土地所有權移轉的土增稅例外處理。本條列舉五款信託關係人間的名義移轉不課徵土增稅，將「實質財富移轉」與「名義位移」分開課稅，是台灣信託制度在土地稅務上得以運作的法律基礎，也是家族傳承、不動產投資信託（REITs）稅務規劃的核心配套條文。
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Q1信託結束時土地過戶給受益人一定不用繳土增稅嗎？▾
不一定。要看信託類型。自益信託（受益人就是委託人自己）結束時，土地從受託人轉回委託人，適用第三款不課徵。但他益信託結束時，土地從受託人轉到受益人（不是委託人），不在這條五款免稅範圍內，要繳土增稅。內行人提示：做家族傳承時很多人選他益信託想直接把土地留給下一代，但沒算到信託終止時的土增稅，這筆錢可能佔土地總值的百分之幾十。
Q2信託期間土地漲了很多，以後賣掉時土增稅怎麼算？▾
依本條「不課徵」規定，信託期間內信託關係人間的移轉不課徵土增稅，但稅基不會消失。等到土地從信託結構賣給第三人，漲價總數額要從信託設立前的原規定地價一路計算到賣出時，中間的信託期間不會切斷計算。所以不課徵等於延後課稅，不是減免課稅。
Q3信託契約被判無效，土地從受託人移回委託人要繳土增稅嗎？▾
不用。依第五款，因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間的移轉不課徵土增稅。但「無效/解除/撤銷」必須有明確法律基礎，例如法院判決、雙方書面合意解除、具有法定撤銷事由等。
Q4土地稅法第 28-3 條是什麼？▾
規範信託土地五款不課徵土增稅情形，是台灣信託制度在土地稅務上得以運作的核心配套條文。
Q5什麼叫信託土地的「不課徵」？▾
稅延後到將來次一次移轉再算，不是免徵。稅基不消滅，會累積到信託結束後賣出時一次計算。
Q6信託土地不課徵的五款是哪五款？▾
設立信託、變更受託人、自益信託結束、遺囑信託消滅、信託無效解除撤銷。每款都限信託關係人間。
Q7什麼是自益信託和他益信託？▾
自益信託的委託人就是受益人本人，他益信託的委託人和受益人是不同人。兩者在本條免稅範圍上有關鍵差異。
Q8信託土地怎麼辦才能適用不課徵？▾
信託必須合法成立（信託法第 1 條要件）+ 移轉情形符合本條五款 + 完整保留信託契約與登記證明文件。
Q9信託土地未來賣出土增稅怎麼算？▾
漲價總數額從信託設立前的原規定地價一路計算到賣出時，依土地稅法第 31-1 條規定，信託期間不切斷。
Q10信託契約被認定無效怎麼辦稅務處理？▾
適用第五款，土地從受託人移回委託人不課徵土增稅。但無效須有明確法律依據（法院判決、合意解除、法定撤銷事由）。
Q11怎麼證明適用第 28-3 條某一款？▾
備齊信託契約、信託登記證明、受益人身分關係文件、信託消滅原因證明，向地政機關和稅務機關提出。
Q12不課徵 vs 免徵有什麼差別？▾
免徵是稅本來就不會發生，不課徵是稅延後到將來再算。後者稅基會累積，可能比沒做信託還貴。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| scenario | 信託設立 | 信託終止 | 未來賣出 |
|---|---|---|---|
| 自益信託（受益人=委託人） | 不課徵（第一款） | 不課徵（第三款，回到委託人） | 課徵，漲價回溯信託前計算 |
| 他益信託（受益人≠委託人） | 不課徵（第一款） | 課徵（不在五款清單） | 課徵，漲價回溯信託前計算 |
| 遺囑信託 | 因死亡發生，不適用本條（屬遺產） | 不課徵（第四款） | 課徵，漲價回溯信託前計算 |
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