土地稅法 第 5 條（增值稅納稅義務人）
- 1.土地增值稅之納稅義務人如左： 一、土地為有償移轉者，為原所有權人。 二、土地為無償移轉者，為取得所有權之人。 三、土地設定典權者，為出典人。
- 2.前項所稱有償移轉，指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉；所稱無償移轉，指遺贈及贈與等方式之移轉。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要土地稅法第 5 條規定土地增值稅納稅義務人：有償移轉由賣方繳、無償移轉由受贈人繳、設定典權由出典人繳。
Q · 買房子賣房子，土地增值稅到底誰要繳？
依土地稅法第 5 條，土地增值稅的納稅義務人分三種：第一，有償移轉（買賣、交換、徵收）由原所有權人即賣方繳；第二，無償移轉（贈與、遺贈）由取得所有權的人繳；第三，設定典權由出典人繳。實務上很多買主被房仲話術繞，以為「總價已含稅」就是自己付增值稅，其實法律上這筆是賣方的義務，價格能不能談下來，看你懂不懂這條。
白話解讀
房仲帶你看地，開價 3000 萬，你心裡盤算頭期款和貸款。但這條法律講了一個大多數買方不知道的事實：土地增值稅是賣方付的，不是你付的。賣方拿到 3000 萬之後，還要從這筆錢掏出一塊繳給國稅局，一塊地持有十幾二十年，增值稅經常是幾百萬的規模。這不是你的稅，這是他的稅。但房地產交易的現實是，賣方常常把這筆稅悄悄塞進開價裡，讓你以為在付房價，其實在代付他的稅負。知道這條法律的人談價時會問一個關鍵問題：「這個價格是含你要繳的增值稅嗎？」一問出口，對方的底牌就掀開一半。無償移轉（贈與、遺贈）的邏輯反過來，接收土地變有錢的那一方付稅。設定典權由出典人繳，因為典權讓他當下就拿到一筆錢。
法律定性
土地稅法第 5 條為土地增值稅之納稅義務人歸屬規範，明定土地有償移轉時由原所有權人（賣方、被徵收人、被照價收買人）負擔、無償移轉時由取得所有權之人（受贈人、遺贈受贈人）負擔、設定典權時由出典人負擔，並透過第 2 項明確區分有償與無償移轉之態樣，建構房地產交易稅負分配之法定基礎。
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Q1繼承的土地要付增值稅嗎？▾
繼承本身不課土地增值稅，但當你把繼承來的土地賣掉時，依本條第一款你就是納稅義務人。內行人提示：繼承取得的土地在計算增值稅時，以「繼承開始時的公告土地現值」為起算基礎，這叫「前次移轉現值」的重設。用得好可能比一般持有省下大筆稅金，因為把過去幾十年的漲幅一次歸零。
Q2父母贈與土地給我，稅要我繳還是他們繳？▾
依本條第二款，無償移轉時是取得所有權之人為納稅義務人，也就是你繳土地增值稅。但贈與稅是父母那邊繳，兩個稅是不同的稅、不同的納稅義務人，一次發生兩件事。內行人提示：利用每人每年 244 萬的贈與稅免稅額搭配自用住宅稅率做傳承規劃是實務常見做法，但要符合自用住宅、面積上限等條件，細節建議諮詢地政士。
Q3徵收的土地也要繳增值稅嗎？▾
要，徵收屬於有償移轉。但土地稅法第 39 條給了大幅減免：依法徵收的土地減徵 40% 的土地增值稅。部分公共設施保留地徵收還可以全免。內行人提示：被徵收時不要只糾結徵收價，也要算稅負減免的效果。有時候爭取「協議價購」在稅務上比「徵收」更有利（或反之），這筆帳要把稅考慮進去才算完整。
Q4土地稅法第 5 條是什麼？▾
規範土地增值稅納稅義務人歸屬，分有償移轉（賣方）、無償移轉（受贈人）、設定典權（出典人）三類。
Q5土地增值稅誰要繳？▾
賣方繳。買方繳的是契稅不是增值稅。實務上很多買主被房仲話術繞，以為總價含增值稅。
Q6什麼叫有償移轉？▾
指買賣、交換、政府照價收買或徵收等以取得對價方式移轉土地所有權的行為，由原所有權人即賣方繳增值稅。
Q7什麼叫無償移轉？▾
指遺贈、贈與等不以取得對價方式移轉土地所有權的行為，由取得土地的人即受贈人繳增值稅。
Q8賣土地的人怎麼算自己要繳多少增值稅？▾
申報移轉現值減原規定地價或前次移轉現值，扣除土地改良費用，再乘以 20/30/40% 累進稅率，自用住宅符合條件適用 10%。
Q9繼承來的土地賣掉，增值稅怎麼算？▾
繼承後賣由繼承人繳，但稅基重設為繼承開始時公告現值，過去幾十年的漲幅一次歸零，可大幅省稅。
Q10父母贈與土地給子女，怎麼申報增值稅？▾
由子女在訂約日起 30 日內向土地所在地稅捐機關申報，同時父母申報贈與稅，兩稅平行進行。
Q11被徵收的土地怎麼申請增值稅減免？▾
依第 39 條減徵 40%，由原所有權人於徵收公告期間檢附證明文件向稅捐機關申請，特定公共設施保留地可全免。
Q12土地增值稅 vs 房地合一稅差在哪？▾
土地增值稅針對土地自然漲價歸公（依本條由賣方繳），房地合一稅針對 2016 後購入房地合計交易所得（亦由賣方繳），同一筆交易可能兩稅併行。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| feature | paid_transfer | unpaid_transfer | dian_right |
|---|---|---|---|
| 納稅義務人 | 原所有權人（賣方） | 取得所有權之人（受贈人） | 出典人 |
| 典型情境 | 買賣、交換、政府徵收 | 贈與、遺贈 | 以土地設定典權取得典價 |
| 稅基計算起點 | 原規定地價或前次移轉現值 | 原規定地價或前次移轉現值 | 原規定地價或前次移轉現值 |
| 繳納時點 | 申報移轉現值後 30 日 | 申報移轉現值後 30 日 | 設定典權登記前 |
| 特殊救濟 | 自用住宅優惠稅率、重購退稅 | 配偶間不課徵、農地不課徵 | 回贖時可申請退還 |
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