土地稅法 第 5-1 條（代繳）
土地所有權移轉，其應納之土地增值稅，納稅義務人未於規定期限內繳納者，得由取得所有權之人代為繳納。依平均地權條例第四十七條規定由權利人單獨申報土地移轉現值者，其應納之土地增值稅，應由權利人代為繳納。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要依土地稅法第 5-1 條，賣方未繳土地增值稅時，買方可代繳並完成過戶，代繳金額實務上從尾款扣除。
Q · 賣方不繳土地增值稅卡住過戶怎麼辦？
依土地稅法第 5-1 條，當原納稅義務人（通常為賣方）逾期未繳土地增值稅時，取得所有權之人（買方）可以代為繳納，避免過戶卡關。代繳的錢實務上會從應付尾款扣除，最終仍由賣方負擔。另依平均地權條例第 47 條單獨申報土地移轉現值者（例如法院拍賣、強制執行），權利人必須代繳土地增值稅。
白話解讀
房地產交易有一種讓人窒息的僵局：合約簽了、尾款準備好了、房子也開始打包，結果賣方突然不繳土地增值稅。稅不繳，地政機關不辦過戶。你錢付了、家搬了、地拿不到。這條就是破解這個死結的鑰匙：當原來的納稅義務人（通常是賣方）不繳稅，取得所有權的人（買方）可以代為繳納。代繳的錢不是白白送給對方，在實務上會從尾款裡扣掉，等於你幫他先墊，但最終由他的荷包出。另外還有一種特殊情況：當你依平均地權條例第 47 條單獨申報土地移轉現值（例如法院拍賣、強制執行），這時權利人必須代繳。知道這條的買方，遇到賣方擺爛時不會慌，因為你手上有一條通往過戶的備用通道。
法律定性
土地稅法第 5-1 條為土地增值稅代繳機制條文，規定原納稅義務人未於期限內繳納土地增值稅時，取得所有權之人得代為繳納；依平均地權條例第 47 條單獨申報土地移轉現值者，權利人應代繳。此條文設計目的在於避免土地移轉登記因納稅義務人未繳稅而陷入僵局，是不動產交易與法拍實務的關鍵程序救濟條款。
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🗺 判斷流程
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Q1我代繳後賣方不認帳怎麼辦？▾
代繳的收據和匯款證明是你日後向賣方追償的關鍵證據。實務上有兩條路：1. 直接從應付尾款扣除（這是最乾淨的做法） 2. 以不當得利或求償權向賣方民事追償。代繳前一定要先發存證信函正式告知對方並說明你將依第 5-1 條代繳，這份書面文件會讓日後任何爭議的舉證負擔翻轉到對方身上。
Q2法拍屋的土地增值稅誰繳？▾
法拍屋的拍賣所得會先依序扣抵各項稅費（包含土地增值稅），如果拍賣所得不夠，不足的部分依平均地權條例第 47 條由權利人（得標人）單獨申報時代繳。參與法拍前務必先查清標的的積欠稅費金額，這筆錢等於加到你的實際購入成本，有時候加一加比市價還貴。
Q3土地稅法 5-1 條是什麼？▾
規範土地移轉時，原納稅義務人未繳土地增值稅，取得所有權人得代為繳納的機制，是不動產交易過戶卡關的破解條款。
Q4代繳和代付差在哪？▾
代繳是先替對方繳出去讓過戶能進行，債務仍由原納稅義務人承擔；代付是真的替對方承擔費用。本條是代繳，可向賣方追償。
Q5什麼叫單獨申報土地移轉現值？▾
依平均地權條例 47 條，法院拍賣或強制執行情形，由權利人（得標人）單方面向稅捐機關申報土地移轉現值並繳納稅費。
Q6原納稅義務人是誰？▾
依土地稅法第 5 條，土地增值稅的原納稅義務人為原所有權人（賣方）；繼承移轉則為繼承人；贈與則為受贈人。
Q7賣方不繳土地增值稅怎麼辦？▾
1. 寄存證信函催繳並告知將依本條代繳 2. 持稅單至稅捐機關代繳 3. 保留收據 4. 從尾款扣除或向賣方追償。
Q8代繳土地增值稅怎麼從尾款扣？▾
合約有約定者直接扣除；無約定者以代繳收據為證向賣方主張不當得利返還，並從應付尾款抵銷。
Q9代繳金額怎麼算？▾
依稅單記載金額即可，包含本稅、滯納金與滯納利息（如有）。試算可至財政部稅務試算平台。
Q10代繳要去哪裡辦？▾
至土地所在地稅捐稽徵機關（縣市稅務局）持稅單繳納，可現金、ATM 轉帳、信用卡或便利商店繳納。
Q11土地稅法 5-1 vs 第 4 條代繳差在哪？▾
5-1 是土地增值稅（移轉時課，得代繳）；第 4 條是地價稅（持有時課，由典權人/承租人/管理人代繳）。
Q12本條前段 vs 後段差在哪？▾
前段是『得代繳』（買方選擇權）；後段平均地權條例 47 條情形是『應代繳』（權利人義務）。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 土地稅法 5-1 條前段 | 土地稅法 5-1 條後段 | 土地稅法 4 條 |
|---|---|---|---|
| 適用情境 | 一般買賣，賣方未繳 | 平均地權條例 47 條單獨申報（法拍、強執） | 地價稅由典權人/承租人/管理人代繳 |
| 代繳性質 | 得代繳（選擇權） | 應代繳（義務） | 應代繳（義務） |
| 稅目 | 土地增值稅 | 土地增值稅 | 地價稅 |
| 課徵時點 | 土地移轉時 | 土地移轉時 | 土地持有期間 |
| 追償依據 | 尾款扣除 / 民法 179 不當得利 | 得標人購入成本 | 民法 179 不當得利 |
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