民法 第577条（抵当権等の登記がある場合の買主による代金の支払の拒絶）

解説

中古マンションを現金で買い、引き渡しを受けて住み始めた。数週間後、登記簿を取り寄せたら、前の所有者が組んだ住宅ローンの抵当権がまだ消えずに残っていた。前所有者が返済を滞れば、あなたの新居が競売にかけられる。こんなとき、あなたには一枚の切り札がある。民法577条は、買った不動産に契約の内容に適合しない抵当権の登記があるとき、買主は抵当権消滅請求の手続が終わるまで代金の支払を拒めると定める。つまり、お金を払う前に登記をきれいにしろと言える権利だ。逆に売主の側に立てば、本条後段で抵当権消滅請求の手続を早く進めろと買主を急かす権利が用意されている。2017年の債権法改正でこの条文は書き換えられた。古い解説書は「抵当権の登記があるとき」と書いているが、現行法は「契約の内容に適合しない」という条件が加わっている。最初から抵当権付きと承知で買ったなら、この武器は使えない。

法的な位置づけ

民法577条は、買い受けた不動産に契約の内容に適合しない抵当権の登記がある場合における買主の代金支払拒絶権を定める規定である。買主は抵当権消滅請求の手続が終わるまで代金の支払を拒むことができ、売主は買主に対し遅滞なく同手続をすべき旨を請求できる。契約に適合しない先取特権・質権の登記にも準用される。

こんなときに使う

• 登記簿に前所有者の抵当権が残ったまま物件を引き渡された。残代金がまだ未払いなら、その支払を止めて「抹消されるまで一円も払わない」と言える。先に払ってしまうと、この強力なてこを自分から手放すことになる
• あなたが売主側で、買主が「抵当権が残っているから払わない」と代金支払を拒んできた。本条後段を使い、買主に対して遅滞なく抵当権消滅請求の手続をするよう逆に請求できる。買主がいつまでも手続をせず代金を握り続けるのを防ぐ反撃手段がある
• もし、抵当権が残っているのに気付かず残代金を全額払ってしまったら、どうなる？ 577条の支払拒絶権は消える。あとは売主に抹消を求める契約上の請求と、応じなければ契約不適合責任の追及に切り替えるしかなくなる
• 決済日が三日後。司法書士から「抵当権抹消書類が売主側で揃っていない」と連絡が来た。この瞬間が分水嶺。同時抹消の段取りを今夜確認しないと、抵当権付きのまま代金を払う羽目になりかねない
• 競売物件や任意売却物件を、抵当権が付いているのを承知のうえで安く買った。この場合は契約の内容に適合しないには当たらず、577条の支払拒絶は使えない。割安には理由があると知っておく

取るべき行動

被害を受けた側：1. まず最新の登記事項証明書を取得し、残っている抵当権の被担保債権・債権者・設定日を特定する2. 残代金が未払いなら、即座に書面で契約不適合の抵当権が抹消されるまで577条に基づき代金支払を拒絶すると通知し、支払を保留する3. 売主に抹消登記または抵当権消滅請求の段取りを期限付きで求める4. 売主が応じなければ、契約不適合責任(追完請求・代金減額・損害賠償、562条以下)へ切り替え、最悪は契約解除も視野に。すでに払ってしまった場合は速やかに抹消請求と損害の証拠を固める

訴えられた側：1. 売主として代金支払を拒まれたら、まず抵当権が契約の内容に適合しないものか確認。買主が抵当権付きと承知で買ったなら577条は適用されないと反論できる2. 適合しない抵当権なら、本条後段で買主に抵当権消滅請求を遅滞なくすべき旨を請求し、決済を停滞させない3. 自ら被担保債権を弁済して抹消登記を入れ、支払拒絶の根拠を消す4. 決済と同時抹消の段取りを司法書士と組み、双方の履行を引き換えにする

時効（請求できる期限）：577条の支払拒絶権自体は、抵当権の登記が残る限り存続する抗弁権であり固有の時効はない。ただし背後にある契約不適合責任(代金減額・損害賠償等)は、権利の不適合のため566条の通知期間の制約を受けず、一般消滅時効(民法166条、知った時から5年または権利行使可能時から10年)が適用される(最新の改正状況をご確認ください)

学説

通説：577条の代金支払拒絶権は、契約不適合の抵当権等の登記が残る限り存続する抗弁権であり、買主は抹消手続の完了まで代金の支払を拒める。承知のうえで買い受けた場合は契約内容に適合し、適用されない。

有力説（拒絶範囲）：拒絶できる金額は文言上は代金全額だが、抵当権の被担保債権額に見合う範囲に限定すべきとする見解が有力で、実務上は解釈が分かれている。

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 改正：民法現代語化に伴い文語体を口語体に改めた。実質的な内容変更は伴わない。
2. 2.平成29年（2017年） 改正：債権法改正により、瑕疵担保責任から契約不適合責任への転換に合わせ、『抵当権の登記があるとき』を『契約の内容に適合しない抵当権の登記があるとき』へ要件を改めた。承知で買った場合に拒絶できないことが文言上明確になった。