土地収用法 第45条の3（裁決手続開始の登記の効果）

解説

登記簿の甲区に「裁決手続開始」の一行が載った瞬間から、その土地の権利をめぐる時計は止まる。土地収用法45条の3は、この登記の後に権利を買い受けた人、仮登記や買戻し特約の登記をした人、差押え・仮差押え・仮処分をした債権者は、その権利を起業者（道路や鉄道などの事業を行い、土地を取得する側）に主張できないと定めている。あなたがその土地を買っても、収用委員会と起業者は登記前の権利者を相手に手続を進める。例外は、相続人や合併後の会社のような一般承継人と、登記より前に始まっていた競売・強制執行・滞納処分によって権利を取得した人だけである。もう一つの盲点が第2項である。登記の前は、これから支払われる補償金の請求権を差し押さえることも、譲渡することも、質に入れることもできない。補償金をあてにして先に手を打とうとする債権者の計画は、ここで止まる。買い手が確かめるべきなのは価格よりも先に、登記簿のこの一行である。

法的な位置づけ

土地収用法45条の3は、裁決手続開始の登記に処分制限的な効力を与える規定である。登記後にされた権利の承継、仮登記、買戻特約の登記、差押え・仮差押え・仮処分の執行は起業者に対抗できない。一般承継および登記前に開始された滞納処分・強制執行・競売による取得は例外とされ、登記前の損失補償請求権に対する差押え・譲渡・質権設定は禁止される。

こんなときに使う

• 相場より三割安い土地を見つけて手付金を払った。決済直前に登記事項証明書を取り直すと、甲区に「裁決手続開始」の記載があった。このまま所有権移転登記をしても、起業者にも収用委員会にも新しい所有者として扱ってもらえない。売主に補償金がいくら入るかと、あなたが払う代金は別の話であり、売買契約をどう清算するかが本当の争点になる
• 取引先に800万円を貸している。相手の工場用地が道路計画にかかり、近く補償金が出るらしい。そこで補償金を今のうちに押さえようと考えた。どうなるか？ 裁決手続開始の登記前は、補償金の請求権そのものを差し押さえることも譲り受けることもできない（45条の3第2項）。登記より前に土地を差し押さえておくか、登記後の手続を待つかで、打つ手が変わる
• あなたは収用対象地の所有者で、手続が始まったのを知ってから知人に土地を売り、話を簡単にしようとした。登記後に権利を移しても、起業者に対しては何も変わらない。手続はあなたを当事者として進み、買主との間に紛争の種だけが残る
• 父が亡くなった。実家の敷地はすでに裁決手続開始の登記がされている。相続人のあなたは権利を引き継げるのか。答えは引き継げる、である。相続は第1項ただし書が定める一般承継であり、登記後に権利を取得した人でも起業者に主張できる。必要なのは、相続登記などで自分が承継したことを収用委員会と起業者に示すことである
• 抵当権者である銀行の担当者が、収用対象地の登記を確認した。差押えの申立書を作っている間に、裁決手続開始の登記が先に入った。差押えの順番が一日遅れただけで、その差押えは起業者に主張できない。手を打つ期限は、登記所に嘱託書が届く日である

取るべき行動

被害を受けた側：（買主・債権者の立場）1. 登記事項証明書で、裁決手続開始の登記の受付日と自分の権利（売買・差押え・仮登記）の登記日を比べる2. 自分が後なら起業者には主張できない。売主との売買契約に基づいて、解除・代金返還・損害賠償を検討する3. 担保権者であれば、補償金の払渡し前に物上代位（104条）で差し押さえる手続を準備する4. 登記の前に始まっていた執行手続の買受人であれば、その事実を示す資料をそろえて収用委員会に申し出る

訴えられた側：（所有者・売主の立場）1. 裁決手続開始の登記の後に土地を売ったり担保に入れたりしても、起業者に対しては効果がないことを前提に動く2. すでに売買契約を結んでいる場合は、収用手続中であることを買主に知らせ、補償金の帰属と代金の清算を書面で合意する3. 補償額に不満があれば、意見書の提出や、裁決後の損失補償訴訟（133条）を検討する4. 相続が起きたら、相続登記などで承継したことを早めに収用委員会へ届け出る

時効（請求できる期限）：本条自体に期間制限はなく、効果は裁決手続開始の登記がされた時点で即座に生じる。権利の優劣は、その登記の受付時点と自分の権利の時点との前後で決まる。収用委員会の裁決に不服がある場合、損失補償に関する訴えは裁決書の正本の送達を受けた日から6か月以内に提起しなければならない（土地収用法133条。最新の改正状況をご確認ください）。売主に対する契約上の請求には、一般消滅時効（民法166条：権利を行使できることを知った時から5年、権利を行使できる時から10年）が適用される

学説

通説：裁決手続開始の登記は、収用手続の当事者を登記時点で固定し、手続の安定と迅速を確保するための処分制限的な効力を持つ。登記後の処分は当事者間では有効だが、起業者との関係では効力を主張できない相対的な効果にとどまる