宅地建物取引業法 第64条の18（報告及び検査）

解説

たった二行の準用規定の中に、国土交通省の職員が保証協会の帳簿を開かせる権限が畳み込まれている。宅地建物取引業保証協会、ハトマークとウサギマークで知られるあの団体は、あなたが不動産業者に預けた金の最後の受け皿である。業者が飛んでも、協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受けられる（64条の8）。ではその協会自体が機能不全に陥ったとき、誰が止めるのか。64条の18は63条の2を読み替えて準用し、国土交通大臣に、協会へ業務の報告や資料の提出を命じる権限と、職員を業務を行う場所に立ち入らせて業務・財産の状況や帳簿を検査させる権限を与えた。協会がこれを拒み、妨げ、忌避すれば83条1項6号で50万円以下の罰金、法人自体にも84条で罰金が科される。協会の対応に不信を抱いたとき、その上にもう一段の監督者がいると知っているかどうかで、あなたの次の一手は変わる。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法第64条の18は、同法第63条の2に定める報告徴収および立入検査の規定を、宅地建物取引業保証協会に準用する規定である。準用にあたり「手付金等保証事業」は「宅地建物取引業保証協会の業務」と読み替えられ、国土交通大臣による監督の対象が協会の業務全般に及ぶこととなる。

こんなときに使う

• 保証協会に還付の認証を申請して半年、返ってくるのが「調査中です」だけだったら、そこで詰みなのか？ 詰みではない。協会の上には国土交通大臣がいて、64条の18が報告徴収と立入検査の権限を用意している。ただし証拠も記憶も時間とともに薄れる。動くなら、担当者の名前と回答日をまだ思い出せるうちだ
• 協会の事務局員として、国土交通省から業務に関する資料提出命令を受け取った。断れば83条1項6号で50万円以下の罰金、84条1項2号で法人にも罰金が及ぶ。拒否ではなく、記録を整えて出す一手しかない
• あなたが保証協会の社員である宅地建物取引業者で、顧客の苦情が協会に持ち込まれた。協会は64条の5に基づき説明と資料提出を求め、あなたは正当な理由がなければ拒めない。そしてその協会自身が国土交通大臣の報告徴収と検査の対象である以上、あなたが協会に出した説明は、いずれ役所の目に触れうる書類になる。「業界団体向けだから適当でいい」という発想は、この一点で崩れる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 本線を先に押さえる。還付は協会の認証が入口なので（64条の8第2項）、債権を特定した書面と契約書・領収書を揃えて認証を申請する2. 対応が滞ったら経緯を日付順に一枚へまとめ、回答期限を切って書面で協会に出す3. それでも動かないなら国土交通省不動産業課へ事実関係を情報提供。64条の18の報告徴収・検査、64条の20の改善命令が発動しうる4. 並行して業者本体への請求（民法709条、415条）の時効中断の手当てを忘れない

訴えられた側：1. 検査の連絡に拒否や引き延ばしで応じない。拒み、妨げ、忌避すれば83条1項6号の罰金、84条で法人にも罰金が及ぶ2. 来訪した職員には身分証明書の提示を求める（63条の2第2項）。これは正当な確認であり応対態度の問題にはならない3. 検査は犯罪捜査ではない（同条3項）が、説明内容は改善命令（64条の20）や指定取消し（64条の22）の判断材料になる。正確な記録に基づいて答え、推測で埋めない4. 資料に不足があればその場で断定せず、追送期限を明示して合意する

時効（請求できる期限）：本条自体に期限の定めはない。報告徴収・立入検査は「必要があると認めるとき」に随時行われ、時期の制限がない。協会に対する金銭債権（還付関係）は一般消滅時効（民法166条、権利行使できることを知った時から5年または権利行使できる時から10年）に服する。83条1項5号・6号の罰則は罰金刑であり、公訴時効は刑事訴訟法250条2項の定めによる（最新の改正状況をご確認ください）

学説

通説：本条の準用により行われる報告徴収・立入検査は行政調査であり、罰則による間接強制にとどまる。実力を用いて臨検・捜索を行う強制調査ではなく、拒否した場合の効果は刑罰と、改善命令・指定取消しの判断材料になることに尽きると解されている。