宅地建物取引業法 第64条の19（役員の選任等）

解説

宅地建物取引業保証協会という名前を、契約書の隅や不動産屋の店頭で見たことがあるかもしれない。ハトやウサギのマークの横に並んでいるあれである。この協会は、業者が手付金を持ち逃げしたときにあなたへの弁済原資となる弁済業務保証金を、供託所に積んでいる組織だ。64条の19が定めるのは、その協会の役員を誰にするか、誰を解任するか、そして協会自体を解散するか、この三つについて、社員総会が議決しただけでは効力が生じないという一点である。国土交通大臣の認可があってはじめて効力が発生する。ここが「許可」との決定的な違いだ。許可は無許可で行為をしても私法上の効果自体は残りうるが、認可は当事者の法律行為を完成させる補充行為であり、認可がなければ効力そのものが立ち上がらない。つまり認可が下りるまでの間、解任されたはずの役員は法的にはまだその椅子に座っている。あなたの弁済原資を管理する組織の舵は、業界の内輪の多数決だけでは切れない構造になっている。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法64条の19は、宅地建物取引業保証協会の組織に関する認可規定である。協会の役員の選任及び解任、並びに解散の決議は、社員総会の議決だけでは足りず、国土交通大臣の認可を受けてはじめて効力を生じる。認可は効力発生要件としての補充行為であり、日常の業務執行や個々の弁済判断は本条の対象外である。

こんなときに使う

• もし保証協会の社員総会が理事長の解任を議決した翌日に、その元理事長が協会名義で書類に署名したとしたら、その署名は無権限か？ 認可がまだ下りていなければ解任の効力は生じておらず、彼は法的になお理事長である。申請から処分までの数週間、協会の代表権は宙に浮いているように見えて、実際には旧体制のまま動き続けている。この期間の対外的行為の効力をめぐって、後から紛争の火種になる
• あなたが加入している保証協会が、内部対立の末に解散を決議した。だが総会の議事録だけでは、あなたが納めた弁済業務保証金分担金の行方も、顧客への弁済原資の存続も決まらない。大臣の認可という関門が、その金を内紛の外側に置いている

学説

通説：本条の認可は効力要件としての補充行為であり、認可を欠く総会決議は無効となるのではなく効力未発生の状態にとどまる。争うべき対象は決議の適法性ではなく、不認可という行政処分の当否である。

改正の年表

1. 1.平成13年（2001年） 改正：中央省庁再編に伴い、本条の認可権者の表記が「建設大臣」から「国土交通大臣」へ改められた。権限の実質は移行前後で変わっていない