宅地建物取引業保証協会の役員の選任及び解任並びに解散の決議は、国土交通大臣の認可を受けなければ、その効力を生じない。
要点宅地建物取引業法 64 条の 19 は、保証協会の役員の選任・解任と解散の決議は国土交通大臣の認可がなければ効力を生じないと定める。日常の業務執行は対象外である。
Q · 保証協会の総会で理事を解任したら、その日から解任の効力が出るの？
いいえ、国土交通大臣の認可が下りるまで効力は生じません
宅地建物取引業法 64 条の 19 により、宅地建物取引業保証協会の役員の選任及び解任、並びに解散の決議は、国土交通大臣の認可を受けなければ効力を生じません。社員総会の議決だけでは足りず、認可という行政処分が効力発生要件として上乗せされています。したがって解任決議が可決されても、認可が下りるまでの間、その役員は法的にはなお在任しています。国が握るのは人事と存廃という三点のみで、日常の業務執行や個々の弁済判断は協会の自治に委ねられています。
宅地建物取引業保証協会という名前を、契約書の隅や不動産屋の店頭で見たことがあるかもしれない。ハトやウサギのマークの横に並んでいるあれである。この協会は、業者が手付金を持ち逃げしたときにあなたへの弁済原資となる弁済業務保証金を、供託所に積んでいる組織だ。64 条の 19 が定めるのは、その協会の役員を誰にするか、誰を解任するか、そして協会自体を解散するか、この三つについて、社員総会が議決しただけでは効力が生じないという一点である。国土交通大臣の認可があってはじめて効力が発生する。ここが「許可」との決定的な違いだ。許可は無許可で行為をしても私法上の効果自体は残りうるが、認可は当事者の法律行為を完成させる補充行為であり、認可がなければ効力そのものが立ち上がらない。つまり認可が下りるまでの間、解任されたはずの役員は法的にはまだその椅子に座っている。あなたの弁済原資を管理する組織の舵は、業界の内輪の多数決だけでは切れない構造になっている。
宅地建物取引業法 64 条の 19 は、宅地建物取引業保証協会の組織に関する認可規定である。協会の役員の選任及び解任、並びに解散の決議は、社員総会の議決だけでは足りず、国土交通大臣の認可を受けてはじめて効力を生じる。認可は効力発生要件としての補充行為であり、日常の業務執行や個々の弁済判断は本条の対象外である。
宅建業者から弁済業務保証金分担金を集め、消費者への弁済原資を供託する国土交通大臣指定の団体です。加入業者は営業保証金の供託が免除されます。
主たる事務所につき 60 万円、その他の事務所ごとに 30 万円です。営業保証金（本店 1000 万円・支店 500 万円）と比べて開業負担が大きく下がります。
国土交通大臣の指定を受けた保証協会は 2 つあります。ハトのマークの全国宅地建物取引業保証協会と、ウサギのマークの不動産保証協会です。
できます。その場合は主たる事務所 1000 万円・支店ごと 500 万円の営業保証金を供託所に供託する必要があります（宅建業法 25 条）。
本条が認可の対象とするのは選任・解任・解散の決議の三つです。任期満了による当然退任はこの文言の外にあり、本条の効力要件は及びません。
認可を求めるのは決議をした保証協会自身です。総会決議後、協会が国土交通大臣に認可を申請し、処分が下りてはじめて決議の効力が発生します。
解任の効力が生じていない以上、法的にはなお役員の地位にあります。この期間の対外的行為の効力は、後に紛争化しやすい実務上の盲点です。
解散決議自体が大臣の認可なしには効力を生じません。加入業者は保証協会の社員でなくなった場合、営業保証金の供託義務に戻る建付けになっています。
許可は本来禁止されている行為の禁を解く行為で、無許可でやっても私法上の効果は残りうる。認可は当事者の法律行為を完成させる補充行為で、認可がなければ効力そのものが生じない。64 条の 19 は後者であり、総会決議は認可まで宙吊りになる。業界裏話ヒント：どちらかの見極めは「無許可・無認可でやったら効力はどうなるか」で判定する。効力が生じないなら認可、罰則が来るだけで効果は残るなら許可。この一問で条文の性質が割れる
不認可は申請に対する拒否処分であり、行政手続法 8 条で理由の提示が義務づけられる。不服があれば行政不服審査法に基づく審査請求、または取消訴訟で争える。業界裏話ヒント：この種の事案が判決まで行くことはまずない。役所は正式な不認可を出す前の事前相談の段階で「この人選では通らない」と伝えるからだ。表に出た不認可処分の少なさは、制度が眠っている証拠ではなく、水面下で調整が完結している証拠である
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 国の関与の性質 | 64 条の 19：認可（決議の効力発生要件） | — |
| 対象 | 役員の選任・解任、解散の決議という三つの意思決定 | — |
| 欠けた場合の効果 | 決議は無効ではないが効力を生じず宙に浮く | — |
| 消費者から見た意味 | 弁済原資を管理する組織の統治が業界の内紛から遮断される | — |
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