宅地建物取引業法 第35条（重要事項の説明等）

宅地建物取引業法 35 条に基づき、契約が成立するまでの間に宅地建物取引士が書面を交付して行う法定の説明です。登記された権利、法令上の制限、私道負担、解除、損害賠償額の予定などが対象になります。

35 条は「契約が成立するまでの間」と定めており、契約締結前の交付が要件です。契約と同時や事後の交付は法が想定した機能を果たしません。実務上は契約日の数日前に案の送付を依頼できます。

まず業者へ書面で交付を求め、回答も書面で残します。是正がなければ免許権者（都道府県知事または国土交通大臣）へ 35 条違反として申し出ます。実損があれば民事賠償を並行して検討します。

必須です。宅地建物取引業法施行規則 16 条の 4 の 3 の改正により、2020 年 8 月から水防法に基づく水害ハザードマップ上の物件所在地の説明が義務化されました。空欄のままなら現行基準を満たしていません。

35 条 4 項違反となり、宅建士本人は 10 万円以下の過料の対象です（86 条）。提示は誰が説明したかを確定させる手続であり、欠けた説明は後日の「言った言わない」で不利に働きます。

宅地建物取引士でなければなりません。会社や営業担当者が代読することはできず、宅建士以外の者による説明は 35 条違反として指示処分や業務停止の対象になります。

相手方が宅地建物取引業者の場合、6 項により書面の交付のみで足り、口頭の説明と宅建士証の提示は不要です。ただし 7 項により書面への宅建士の記名は依然として必要です。

既存の建物が対象であれば、建物状況調査（インスペクション）の実施状況等が説明事項に含まれます。2016 年改正で追加され、2018 年 4 月 1 日から施行されています。

意味は「その場で理解すること」ではなく「記録が残ること」にあります。35 条は宅建士に書面交付と説明を義務付け、5 項で書面への記名を求めます。誰が何を説明したかが特定される仕組みです。業界裏話ヒント：重説書面の案は契約日前に送ってもらえます。事前に赤を入れて質問を持ち込む客は「分かっている側」として扱われ、特約の書きぶりまで変わることがある

刑事罰ではなく行政処分が中心です。35 条違反は指示処分・業務停止処分（宅地建物取引業法 65 条）、情状が特に重ければ免許取消（66 条）。宅建士証の提示を怠れば 10 万円以下の過料（86 条）。ただし重要な事実を故意に告げなかった場合は 47 条 1 号の問題となり、こちらには刑事罰があります。業界裏話ヒント：業者が最も嫌がるのは賠償請求より、免許権者への 35 条違反の申出です

普通借家の更新では通常不要です。35 条の義務は「契約が成立するまでの間」のもので、更新は新規の契約成立とは扱われないためです。一方、定期借家の再契約は新規契約なので必要で、さらに借地借家法 38 条の事前説明書面が別途要ります。業界裏話ヒント：38 条の説明を欠いた定期借家はその定めが無効となり、普通借家として扱われます。退去を迫られたら、契約時にその書面を受け取ったか確認する

有効です。宅建士証を画面上で提示し、書面（または 8 項の電磁的方法による提供）が相手方の手元にある状態で、双方向のやり取りができる環境なら 35 条の説明として認められます。電磁的方法での提供には相手方の承諾が必要です（8 項）。業界裏話ヒント：画面が粗く宅建士証の記載が読めないまま進む例があります。読めなければその場で言い直させる。提示要件を欠いた記録は、後日の交渉材料になる