宅地建物取引業法 第37条（書面の交付）

解説

重要事項説明書（35条書面）と、この37条書面は別物である。ここを混同したまま部屋を借り、家を買った人が日本中にいる。35条は「契約する前」に判断材料を渡す書類、37条は「契約が成立した後」に、合意した中身を確定させて渡す書類だ。だから37条書面には、代金・引渡し時期・移転登記の申請時期・解除の定め・違約金の額・契約不適合責任の中身が並ぶ。ここで効いてくるのが「定めがあるときは、その内容」という言い回しである。8号から13号は、決めていなければ書かなくてよい。つまりあなたが交渉で何も詰めなかった項目は、書面上も空白のまま契約が成立する。あなたが受け取る37条書面は、業者の義務の証明であると同時に、あなたが交渉しなかったことの記録でもある。そして3項により、この書面には宅地建物取引士の記名が要る。記名がない書面を渡されたなら、その業者は監督処分の対象になる欠陥書面を出したことになる。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法37条は、宅地建物取引業者に契約成立後の書面交付を義務づける規定である。売買・交換では1項各号、貸借では2項各号の事項を記載した書面を契約の各当事者に遅滞なく交付し、宅地建物取引士に記名させなければならない。契約締結前の重要事項説明（同法35条）とは、時点も機能も異なる。

こんなときに使う

• 中古マンションを買い、引渡しの2か月後に給排水管の腐食が発覚した。売主に直そうと言うと「契約書に何も書いていない」と返された。37条書面12号の契約不適合責任の欄を見ると空欄。定めがなければ民法の原則（562条以下、通知期間は知った時から1年）に戻るが、その原則を知らないと、空欄イコール泣き寝入りだと思い込む
• 賃貸の管理会社から「契約書はメールでPDFを送ります」と言われた。4項・5項の電磁的方法による提供は2022年5月施行の改正で正式に認められたが、条件は「相手方の承諾を得て」である。承諾した記憶がないのに一方的にPDFだけ送られてきたなら、手続きの前提が崩れている
• あなたが宅建業者側で、繁忙期に契約が重なり37条書面の交付が3日遅れた。1項は「遅滞なく」と書いている。指示処分、業務停止処分、情状が重ければ免許取消もありうる（65条、66条）。書面不交付は行政処分の中でも定番の指摘事項である
• 住宅ローン特約で揉めている。融資が下りなかったとき契約を白紙に戻せるか。37条1項10号は「金銭の貸借のあつせんに関する定めがある場合、成立しないときの措置」を書けと命じる。あなたの手元の書面のその欄に何と書いてあるか。あと数日で融資承認の期限が来るなら、今夜その1行を確認するかどうかで、手付金が戻るか消えるかが決まる
• 友人から「不動産屋が契約書と一緒に分厚い束をくれたけど、どれが何か分からない」と相談された。35条書面は説明を受けた日付、37条書面は契約成立の日付。日付と表題を見れば3分で仕分けできる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 手元の書類を「35条書面（契約前）」「37条書面（契約後）」に仕分け、37条書面の宅建士記名欄と13項目の記載を照合する2. 空欄がある項目は民法の原則に戻ることを確認（契約不適合責任なら民法562条以下） 3. 必要的記載事項の欠落・記名なし・未交付があれば、業者の免許権者（都道府県知事または国土交通大臣）へ申出、同時に宅地建物取引業保証協会の苦情解決制度を使う4. 民事の損害賠償は別軌道で組み立てる。行政処分は業者への圧力にはなるが、あなたにお金は戻らない

訴えられた側：1. 業者側であれば、まず交付の事実と時期を記録から立証する。「遅滞なく」の判断は個別事情を見るため、遅延の合理的理由（当事者の都合、書類待ち）の記録が防御材料になる2. 電磁的方法で提供した場合は、承諾を得た記録（メール、システムログ）を保全する。承諾の立証ができないと交付なしと評価されうる3. 記載漏れが判明したら、速やかに補正書面を交付し是正の記録を残す。是正の早さは処分の軽重に直結する4. 免許権者からの報告徴収には誠実に応じる。隠蔽が発覚したほうが処分は重くなる

時効（請求できる期限）：37条書面の交付自体は「遅滞なく」（1項）で、確定日数の定めはない。業者への監督処分（指示・業務停止・免許取消）に特定の時効はないが、業務停止処分は違反行為から5年を経過したときは行えない（65条2項）。売買目的物の契約不適合による請求は、不適合を知った時から1年以内の通知が必要（民法566条）で、この期間が実務上いちばん短い

学説

通説：37条の書面交付義務は宅地建物取引業者に課された行政上の取締規定であり、これに違反しても売買契約・賃貸借契約そのものの私法上の効力は否定されないと解されている。書面不交付は監督処分および罰則の根拠にとどまる

実務上の理解：「定めがあるときは、その内容」とされた任意的記載事項が空欄である場合、当該項目について特約がないことを意味し、民法の原則（契約不適合責任なら562条以下、通知期間は566条）が適用されると整理される

改正の年表

1. 1.昭和27年（1952年） 新設：宅地建物取引業法の制定に伴い、宅地建物取引業者に対する契約書面の交付義務が設けられた
2. 2.平成28年（2016年）改正・平成30年（2018年）施行 改正：既存建物の取引について、建物の構造耐力上主要な部分等の状況に関して当事者双方が確認した事項を記載する規定を追加し、建物状況調査（インスペクション）の結果を契約書面に反映させる仕組みを整えた
3. 3.令和3年（2021年）改正・令和4年（2022年）5月18日施行 改正：デジタル改革関連法に伴い、宅地建物取引士の「記名押印」を「記名」に改めて押印義務を廃止するとともに、相手方の承諾を得て電磁的方法により提供できる規定（4項・5項）を新設した