宅地建物取引業法 第34条（取引態様の明示）

解説

SUUMO や HOME'S の物件ページを一番下までスクロールすると「取引態様：媒介」「売主」と書かれた小さな欄がある。ほとんどの人は素通りする。宅地建物取引業法34条は、その一行を業者に書かせている条文だ。1項は広告時、2項は注文を受けた時、遅滞なく取引態様を明らかにせよと命じる。国がわざわざ義務化した理由は単純で、その数文字であなたが払う金額と受けられる保護が丸ごと変わるからである。「売主」なら仲介手数料は発生しない。加えて相手が業者で買主が一般人であるため、クーリング・オフ、手付金等の保全措置、契約不適合責任を引渡しから2年以上とする縛りなど、いわゆる8種制限がまとめて発動する。「媒介」なら手数料は最大で売買代金の3% + 6万円 + 消費税、そして売主が個人であれば8種制限は一切かからない。同じ3,000万円の物件でも、この一行で100万円超と保護の有無が動く。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法34条は取引態様の明示義務を定める規定であり、宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売買・交換・貸借の広告を行う際（1項）及び注文を受けた際（2項）に、自ら契約当事者となるか、代理人となるか、媒介するかの別を明示・明示することを義務づける。報酬規制および自ら売主制限の適用範囲を画する前提規定として機能する。

こんなときに使う

• 内見当日に「今日決めないと他の方に取られます」と言われたら、どうする？ 申込書にサインする前に取引態様欄を見てほしい。「売主」であれば、事務所等以外の場所（喫茶店、あなたの自宅など）で申込みをした場合、書面で告げられた日から8日以内はクーリング・オフできる（37条の2）。「媒介」で売主が個人ならその制度は使えない。残り8日があるかないかが、その一行で決まる。
• 賃貸情報で「仲介手数料無料」を見つけた。取引態様欄には「貸主」とある。大家が自分で募集しているのだから媒介ではなく、手数料が浮くのは偶然ではなく構造である。
• あなたが不動産会社の営業でポータルサイトに物件を掲載する側だとする。入力欄を空にしたまま公開した。34条1項違反として、免許権者（都道府県知事または国土交通大臣）から指示処分、悪質なら業務停止処分（65条）を受ける。処分歴は宅地建物取引業者名簿に記載され、誰でも閲覧できる。取引先も、応募者も、それを見る。
• 買った中古マンションの雨漏りが引渡し1年後に発覚。契約書には「契約不適合責任は免責」とあった。ここで取引態様に戻る。「売主」表示だったなら、引渡しから2年未満とする特約は原則無効（40条）で、業者が責任を負う。「媒介」で売主が個人なら、免責特約は原則として有効。同じ雨漏りで、修繕費を誰が払うかが逆転する。
• 友人から「同じ物件が2つのサイトで手数料の扱いが違う」と相談された。答えは価格欄ではなく取引態様欄にある。片方が「代理」であれば、その業者は売主から報酬を受けるため買主から手数料を取らない設計になっていることがある。友人に伝えるべきは、どちらが安いかではなく、どこを見れば分かるかだ。

取るべき行動

被害を受けた側：1. 広告に取引態様の記載がなければ、問い合わせ時にメールで質問し記録を残す（34条2項の義務） 2.「売主」表示なら、クーリング・オフ（37条の2）、手付金等の保全措置（41条、41条の2）、契約不適合責任2年以上（40条）が契約書に反映されているか照合3. 表示と実態が食い違っていたら、免許権者（都道府県知事または国土交通大臣）の宅地建物取引業担当窓口に申出、指示処分・業務停止（65条）の端緒になる4. 損害が出ていれば民法709条、不実告知があれば消費者契約法4条の取消しを検討

訴えられた側：1. 掲載中の全媒体（自社サイト、ポータル、チラシ、DM、動画）で取引態様が表示されているか一括点検、ポータルの入力欄は埋まっていても自社チラシで漏れるのが典型2. 態様が途中で変わった場合（媒介から自ら売主へ等）の更新フローを社内規程に組み込む3. 指摘を受けたら是正措置と再発防止策を文書化して免許権者に提出、業務停止ではなく指示処分にとどめる材料になる4. 32条（誇大広告等の禁止）違反が併存すると罰則（81条）が絡むため、広告表現全体を同時に洗う

時効（請求できる期限）：34条自体に特定の時効はないが、2項は「遅滞なく」と定めており、注文受託から明示までの経過時間そのものが違反判断の材料になる。監督処分の申出に期限はない。損害賠償を求めるなら不法行為の消滅時効（民法724条、損害および加害者を知った時から3年）、不実告知を理由とする契約取消しなら消費者契約法7条（追認できる時から1年、契約締結時から5年）が別途進行する（最新の改正状況をご確認ください）。

学説

通説：34条の明示義務は、取引の相手方が報酬負担の有無と適用される保護規定を事前に判断できるようにするための情報開示規制であり、私法上の効力（契約の有効無効）を直接左右するものではなく、監督処分による行政的担保を予定した規定と解されている。

実務運用：2項の「注文」には、条件を伝えた上での物件紹介依頼など、契約申込みに至らない段階の依頼も広く含まれると運用されており、明示の時期は問い合わせへの初回応答時が実務上の目安とされる。

改正の年表

1. 1.昭和27年（1952年） 新設：宅地建物取引業法の制定に伴い、不動産取引における業者の立場の不透明さを是正する規定として取引態様の明示義務が置かれた。