宅地建物取引業法 第34条（取引態様の明示）

解説

SUUMO や HOME'S の物件ページを一番下までスクロールすると「取引態様：媒介」「売主」と書かれた小さな欄がある。ほとんどの人は素通りする。宅地建物取引業法 34 条は、その一行を業者に書かせている条文だ。1 項は広告時、2 項は注文を受けた時、遅滞なく取引態様を明らかにせよと命じる。国がわざわざ義務化した理由は単純で、その数文字であなたが払う金額と受けられる保護が丸ごと変わるからである。「売主」なら仲介手数料は発生しない。加えて相手が業者で買主が一般人であるため、クーリング・オフ、手付金等の保全措置、契約不適合責任を引渡しから 2 年以上とする縛りなど、いわゆる 8 種制限がまとめて発動する。「媒介」なら手数料は最大で売買代金の 3% + 6 万円 + 消費税、そして売主が個人であれば 8 種制限は一切かからない。同じ 3,000 万円の物件でも、この一行で 100 万円超と保護の有無が動く。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法 34 条は取引態様の明示義務を定める規定であり、宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売買・交換・貸借の広告を行う際（1 項）及び注文を受けた際（2 項）に、自ら契約当事者となるか、代理人となるか、媒介するかの別を明示・明示することを義務づける。報酬規制および自ら売主制限の適用範囲を画する前提規定として機能する。

こんなときに使う

• 内見当日に「今日決めないと他の方に取られます」と言われたら、どうする？ 申込書にサインする前に取引態様欄を見てほしい。「売主」であれば、事務所等以外の場所（喫茶店、あなたの自宅など）で申込みをした場合、書面で告げられた日から 8 日以内はクーリング・オフできる（37 条の 2）。「媒介」で売主が個人ならその制度は使えない。残り 8 日があるかないかが、その一行で決まる。
• 賃貸情報で「仲介手数料無料」を見つけた。取引態様欄には「貸主」とある。大家が自分で募集しているのだから媒介ではなく、手数料が浮くのは偶然ではなく構造である。
• あなたが不動産会社の営業でポータルサイトに物件を掲載する側だとする。入力欄を空にしたまま公開した。34 条 1 項違反として、免許権者（都道府県知事または国土交通大臣）から指示処分、悪質なら業務停止処分（65 条）を受ける。処分歴は宅地建物取引業者名簿に記載され、誰でも閲覧できる。取引先も、応募者も、それを見る。
• 買った中古マンションの雨漏りが引渡し 1 年後に発覚。契約書には「契約不適合責任は免責」とあった。ここで取引態様に戻る。「売主」表示だったなら、引渡しから 2 年未満とする特約は原則無効（40 条）で、業者が責任を負う。「媒介」で売主が個人なら、免責特約は原則として有効。同じ雨漏りで、修繕費を誰が払うかが逆転する。
• 友人から「同じ物件が 2 つのサイトで手数料の扱いが違う」と相談された。答えは価格欄ではなく取引態様欄にある。片方が「代理」であれば、その業者は売主から報酬を受けるため買主から手数料を取らない設計になっていることがある。友人に伝えるべきは、どちらが安いかではなく、どこを見れば分かるかだ。