宅地建物取引業法 第65条（指示及び業務の停止）
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- 国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許（第五十条の二第一項の認可を含む。次項において同じ。）を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合又はこの法律の規定若しくは特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（平成十九年法律第六十六号。以下この条において「履行確保法」という。）第十一条第一項若しくは第六項、第十二条第一項、第十三条、第十五条第一項若しくは履行確保法第十六条において読み替えて準用する履行確保法第七条第一項若しくは第二項若しくは第八条第一項若しくは第二項の規定に違反した場合においては、当該宅地建物取引業者に対して、必要な指示をすることができる。
- 一業務に関し取引の関係者に損害を与えたとき又は損害を与えるおそれが大であるとき。
- 二業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき又は取引の公正を害するおそれが大であるとき。
- 三業務に関し他の法令（履行確保法及びこれに基づく命令を除く。）に違反し、宅地建物取引業者として不適当であると認められるとき。
- 四宅地建物取引士が、第六十八条又は第六十八条の二第一項の規定による処分を受けた場合において、宅地建物取引業者の責めに帰すべき理由があるとき。
- 2.国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該宅地建物取引業者に対し、一年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。
- 一前項第一号又は第二号に該当するとき（認可宅地建物取引業者の行う取引一任代理等に係るものに限る。）。
- 3.1_2 前項第三号又は第四号に該当するとき。
- 二第十三条、第二十五条第五項（第二十六条第二項において準用する場合を含む。）、第二十八条第一項、第三十一条の三第三項、第三十二条、第三十三条の二、第三十四条、第三十四条の二第一項若しくは第二項（第三十四条の三において準用する場合を含む。）、第三十五条第一項から第三項まで、第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十一条第一項、第四十一条の二第一項、第四十三条から第四十五条まで、第四十六条第二項、第四十七条、第四十七条の二、第四十八条第一項若しくは第三項、第六十四条の九第二項、第六十四条の十第二項、第六十四条の十二第四項、第六十四条の十五前段若しくは第六十四条の二十三前段の規定又は履行確保法第十一条第一項、第十三条若しくは履行確保法第十六条において読み替えて準用する履行確保法第七条第一項の規定に違反したとき。
- 三前項又は次項の規定による指示に従わないとき。
- 四この法律の規定に基づく国土交通大臣又は都道府県知事の処分に違反したとき。
- 五前三号に規定する場合のほか、宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をしたとき。
- 六営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者である場合において、その法定代理人（法定代理人が法人である場合においては、その役員を含む。）が業務の停止をしようとするとき以前五年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をしたとき。
- 七法人である場合において、その役員又は政令で定める使用人のうちに業務の停止をしようとするとき以前五年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者があるに至つたとき。
- 八個人である場合において、政令で定める使用人のうちに業務の停止をしようとするとき以前五年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者があるに至つたとき。
- 4.都道府県知事は、国土交通大臣又は他の都道府県知事の免許を受けた宅地建物取引業者で当該都道府県の区域内において業務を行うものが、当該都道府県の区域内における業務に関し、第一項各号のいずれかに該当する場合又はこの法律の規定若しくは履行確保法第十一条第一項若しくは第六項、第十二条第一項、第十三条、第十五条第一項若しくは履行確保法第十六条において読み替えて準用する履行確保法第七条第一項若しくは第二項若しくは第八条第一項若しくは第二項の規定に違反した場合においては、当該宅地建物取引業者に対して、必要な指示をすることができる。
- 5.都道府県知事は、国土交通大臣又は他の都道府県知事の免許を受けた宅地建物取引業者で当該都道府県の区域内において業務を行うものが、当該都道府県の区域内における業務に関し、次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該宅地建物取引業者に対し、一年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。
- 一第一項第三号又は第四号に該当するとき。
- 二第十三条、第三十一条の三第三項（事務所に係る部分を除く。）、第三十二条、第三十三条の二、第三十四条、第三十四条の二第一項若しくは第二項（第三十四条の三において準用する場合を含む。）、第三十五条第一項から第三項まで、第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十一条第一項、第四十一条の二第一項、第四十三条から第四十五条まで、第四十六条第二項、第四十七条、第四十七条の二又は第四十八条第一項若しくは第三項の規定に違反したとき。
- 三第一項又は前項の規定による指示に従わないとき。
- 四この法律の規定に基づく国土交通大臣又は都道府県知事の処分に違反したとき。
- 五前三号に規定する場合のほか、不正又は著しく不当な行為をしたとき。
この条文の基本情報
指示及び業務の停止とは何ですか？
定義指示及び業務の停止とは、宅地建物取引業法第65条に定められた規定で、「国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許（第五十条の二第一項の認可を含む。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第65条（指示及び業務の停止）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第65条の条文原文は「国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許（第五十条の二第一項の認可を含む。」で始まります。
- 宅地建物取引業法第65条は第六章 監督に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第65条の前の条は宅地建物取引業法第64条の25です。
- 宅地建物取引業法第65条の次の条は宅地建物取引業法第66条です。
- 宅地建物取引業法第65条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第65条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第65条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/65
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法65条は、国土交通大臣又は都道府県知事が宅地建物取引業者に必要な指示をし、又は一年以内の期間を定めて業務の全部又は一部の停止を命じられると定める。
Q · 不動産会社が行政処分を受けると、実際どこまで止まるんですか？
最長一年の業務停止まであり、公告で社名も出る
宅地建物取引業法65条により、免許権者（国土交通大臣又は都道府県知事）は、まず1項で必要な指示を行い、2項で一年以内の期間を定めて業務の全部又は一部の停止を命じることができます。裁判所の判断を経ずに下される行政処分で、停止の範囲は処分書で特定されます。処分は業者名簿に記載され、70条により公告されます。情状が特に重い場合は66条の免許取消しに移行します。
解説
不動産会社が「行政処分を受けた」と聞いても、多くの人は罰金か何かだと思っている。違う。宅地建物取引業法65条が定めるのは、免許権者（国土交通大臣または都道府県知事）が裁判所を一切通さずに、その業者の営業そのものを一年以内の期間で止められる権限である。段階は二つ。まず1項の「指示」（改善せよという行政処分）、次に2項の「業務の全部又は一部の停止」。重要事項説明（35条）を怠った、37条書面を渡していない、取引の公正を害した、そうした違反が停止事由として条文に列挙されている。そして処分は業者名簿に記載され、公告（70条）される。つまりあなたが今日契約しようとしている会社の過去の処分歴は、公開情報として調べられる。調べる客がほとんどいないだけだ。逆に業者側から見れば、停止三か月でも家賃と人件費は出続け、情状が特に重ければ66条の免許取消しへ跳ね上がる。この条文は、業界の生殺与奪の分岐点に置かれている。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法65条は、宅地建物取引業者に対する監督処分のうち、指示処分と業務停止処分を定める規定である。免許権者である国土交通大臣又は都道府県知事は、法定の事由に該当する場合に必要な指示を行い、又は一年以内の期間を定めて業務の全部若しくは一部の停止を命ずることができる。3項・4項は免許権者でない都道府県知事にも自区域内の業務について処分権限を認める。
よくある質問 AI による整理
Q1宅地建物取引業法65条とは何ですか？
免許権者が宅地建物取引業者に対して行う監督処分のうち、指示処分（1項）と一年以内の業務停止処分（2項）を定める規定です。裁判所を通さずに下される行政処分で、3項・4項は他県知事の処分権限も定めます。
Q2業務停止処分の期間はどれくらいですか？
条文上の上限は一年以内です。実務では違反類型ごとの監督処分基準に沿って量定され、数週間から数か月が多いとされます。停止中も賃料と人件費は発生するため、期間の長短が資金繰りを直撃します。
Q3不動産会社の処分歴はどこで調べられますか？
国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで、免許番号や商号から無料で検索できます。指示処分・業務停止処分の履歴が表示されるため、契約前の確認手段として使えます。
Q4指示処分と業務停止処分は何が違いますか？
指示は改善を命じる処分で営業自体は継続できます。業務停止は一年以内の期間を定めて業務そのものを止める処分です。指示に従わないことが2項4号の停止事由になるため、両者は段階構造になっています。
Q5業務停止処分は公表されますか？
公表されます。宅地建物取引業法70条が監督処分をした場合の公告を定めており、あわせて業者名簿にも記載されます。停止期間が終わっても、公告と名簿記載の情報は残り続けます。
Q6役員の過去の不正で会社が処分されることはありますか？
あります。65条2項8号・9号は、役員や政令で定める使用人が業務停止をしようとするとき以前五年以内に宅建業に関し不正または著しく不当な行為をしたことを、会社自体の停止事由としています。
Q7他の都道府県の知事も処分できますか？
できます。3項・4項により、免許権者でない都道府県知事でも、自分の区域内で行われた業務について指示や一年以内の業務停止を命じられます。「東京の免許だから他県は無関係」は成り立ちません。
Q8業務停止処分はいつまで記録に残りますか？
停止期間の満了で営業は再開できますが、処分の事実は業者名簿に記載され、70条の公告も残ります。取引先や金融機関の審査で参照されるため、実務上の影響は停止期間より長く続きます。
この条文についての質問 AI による整理
Q1不動産屋とモメたとき、どこに言うのが一番効きますか？
免許権者の宅建業指導担当課です。知事免許なら都道府県、大臣免許なら地方整備局。65条の指示・業務停止の端緒は、多くが消費者からの申出です。実務のポイント：申出書に「感じが悪い」と書いても案件は動きません。35条のどの項目の説明が漏れたか、37条書面に何が記載されていなかったかと条文単位で書くと、担当者が処分基準に当てはめやすくなり、相談から調査案件へ格上げされる確率が上がります
Q2業務停止処分を受けた会社と契約中なんですが、取引はどうなりますか？
止まる範囲は処分書で特定されます。65条2項は「業務の全部又は一部の停止」と幅を持たせているため、全部停止か一部停止かで結論が変わります。免許取消しや失効の場合は76条で取引を結了する範囲では宅建業者とみなされますが、業務停止はこれとは別枠で、既存契約の処理の可否は実務上、処分書の文言と免許権者の指導によって扱いが分かれます。実務のポイント：停止期間より、公告（70条）と業者名簿への記載の方がずっと長く効きます
Q3処分に納得できないとき、取り消してもらえるんですか？
審査請求（処分を知った日の翌日から3か月）または取消訴訟（同じく6か月、行政事件訴訟法14条）で争えます。ただし実際の分水嶺は処分前の聴聞（宅地建物取引業法69条）です。実務のポイント：宅建業法の聴聞は「公開による聴聞」と条文に明記されており、行政手続法の一般的な非公開原則とは逆です。業界紙や同業者が傍聴に来ることがあり、そこでの発言が処分内容より先に業界内へ広まります
間違えやすい点 AI による整理
- 行政処分を受けた業者がいることは知っていても、その深刻度を見誤っている人が多い。業務停止は最長一年だが、停止中も店舗の賃料と人件費は出続け、公告（70条）で社名が出て、処分歴は業者名簿に残る。停止三か月で資金が尽きる中小業者は珍しくない。「一年以内」という上限の穏やかさと、実際の破壊力はまるで違う
- 「訴えるしかないのか」という問いの立て方そのものがずれている。65条の世界であなたが動かすのは裁判所ではなく免許権者であり、費用はかからず弁護士も要らず、業者が最も嫌がる。ただしこの制度はあなた個人の損害を取り戻す仕組みではない。返金や賠償は民法709条・415条で別に走らせる必要がある。二本の線を混同すると、片方しか回収できない
- 宅建業法違反イコール犯罪だと身構える人がいるが、65条の指示・業務停止は行政処分であって刑罰ではなく、前科はつかない。だからこそ手続は行政手続法系で進み、争う先もまず裁判所ではなく審査請求である。刑事事件の感覚で弁護人を探しているうちに、三か月・六か月という不服申立ての期限が過ぎる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 処分の内容 | 65条：必要な指示、又は一年以内の業務の全部・一部停止 | 66条：免許の取消し（必要的取消しを含む） 68条：宅地建物取引士に対する指示・事務禁止 |
| 対象 | 宅地建物取引業者（法人・個人） | 宅地建物取引業者の免許そのもの 宅地建物取引士（個人資格） |
| 発動の重さ | 違反類型に応じた段階的処分。指示不服従が停止事由に連鎖 | 情状が特に重い場合、又は欠格事由該当時の最終手段 士個人の非違行為。業者の責めに帰すべき理由があれば65条1項4号へ連動 |
| 手続と公表 | 69条の公開による聴聞を経て、70条で公告 | 同じく69条の聴聞、70条で公告 聴聞を経る点は同様。名簿への登載で履歴が残る |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も主管機関が経紀業者に対して警告・停業・許可の廃止といった段階的な行政処分を行う構造を採る。処分の公示と業者情報の公開が併用される点も日本と近い
韓国は登録制を採り、登録官庁が業務停止や登録取消しを行う。仲介士個人への資格処分と事務所への処分が並立する点は、日本の65条と68条の関係に対応する
ドイツは不動産仲介を許可制（§ 34c）とし、信頼性を欠く事業者には § 35の営業禁止が及ぶ。個別の違反ごとに期間を区切る業務停止という中間手段は、日本ほど体系化されていない
米国は州ごとに Real Estate Commission が license の suspension・revocation を行う。処分歴は州の licensee 検索で公開されるのが一般的で、公開性の点で日本の公告制度と機能が重なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 重要事項説明で聞いていなかった事情が入居後に判明したら、どうなる？ 35条違反は65条2項3号の業務停止事由に直結している。あなたが都道府県の宅建業指導担当課に申し出れば、72条の報告徴収・立入検査が動きうる。損害賠償請求とはまったく別ルートで、しかも費用はかからない
- 聴聞の通知が届いた。期日まで二週間。ここで提出する事実経過と再発防止策の資料が、停止期間が一か月になるか六か月になるかを左右する。相談するなら今夜のうち。処分書が出た後に残されているのは審査請求と取消訴訟だけで、その間も停止期間は進行する
- 友人が「あの仲介会社、営業停止中らしい」と言ってきた。契約済みの取引がどう扱われるかは、処分書に書かれた停止業務の範囲で決まる。まず読むべきは公告と処分書の文言である
- 新しく迎えた支店長が、五年前に別の会社で不正をしていたと後から判明した。65条2項8号・9号は、役員や政令で定める使用人が処分時から遡って五年以内に宅建業に関し不正または著しく不当な行為をしていたこと自体を、会社への業務停止事由にしている。採用の一手が、免許を人質に取る
- 他県で免許を受けた業者が、あなたの県で強引な勧誘をした。3項・4項があるので、免許権者でない都道府県知事でも、自分の区域内の業務について指示や業務停止を命じられる。「うちは東京の免許だから」は通用しない
取るべき行動
被害を受けた側：1. 契約書、重要事項説明書、37条書面、営業担当との LINE・メールを日付順に保存する2. 免許番号の頭が「国土交通大臣」か「◯◯県知事」かで申出先が変わる。知事免許なら都道府県の宅建業指導担当課、大臣免許なら地方整備局へ3. 申出書には「35条のどの項目の説明が漏れたか」と条文単位で書く4. 返金や賠償は行政処分では実現しないので、民法709条・415条の請求を並行して進める
訴えられた側：1. 聴聞通知（宅地建物取引業法69条）が届いた時点が唯一の実質的な勝負所。期日までに事実の時系列と再発防止策を書面化する2. 宅建業法の聴聞は公開が原則なので、傍聴される前提で発言を組み立てる3. 情状が特に重いと判断されると66条の免許取消しに跳ねるため、被害回復（返金・示談）の実績を期日前に作る4. 処分後に争うなら審査請求か取消訴訟だが、執行停止が認められない限り停止期間は進行する
時効（請求できる期限）：監督処分自体に一般的な時効はない。ただし65条2項8号・9号は「業務の停止をしようとするとき以前五年以内」の不正行為を要件とする。処分を争う側の期限は、審査請求が処分があったことを知った日の翌日から3か月（行政不服審査法18条）、取消訴訟が同じく6か月（行政事件訴訟法14条）で、いずれも処分の日から1年で客観的に締め切られる（最新の改正状況をご確認ください）
学説
通説：65条の指示・業務停止は刑罰ではなく行政処分であり、消費者被害の迅速な是正という行政目的の実現手段と理解される。もっとも営業の自由に対する重大な制約であるため、処分の選択と量定には比例原則が及び、69条の聴聞が手続保障として機能すると説かれる。
改正沿革 AI による整理
- 平成19年（2007年）関連 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（平成19年法律第66号）の制定に伴い、同法の資力確保措置義務違反が指示・業務停止の対象として本条に取り込まれた（要人的検証）
- 平成26年（2014年）改正、平成27年施行 「宅地建物取引主任者」の名称が「宅地建物取引士」へ改められ、本条1項4号の文言も連動して改正された（要人的検証）
改正の年表
- 1.平成19年（2007年）関連 改正：特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（平成19年法律第66号）の制定に伴い、同法の資力確保措置義務違反が指示・業務停止の対象として本条に取り込まれた（要人的検証）
- 2.平成26年（2014年）改正、平成27年施行 改正：「宅地建物取引主任者」の名称が「宅地建物取引士」へ改められ、本条1項4号の文言も連動して改正された（要人的検証）
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