宅地建物取引業法 第64条の25（指定の取消し等の場合の弁済業務保証金等の交付）

解説

本店1000万円、支店ごとに500万円。宅地建物取引業を始めるのに必要な営業保証金は、そのままでは現金を殺す。だから大半の業者は保証協会に加入し、本店60万円・支店30万円の弁済業務保証金分担金だけを納めて営業している。差額は協会という共同の器が肩代わりしている。64条の25は、その器が壊れた日に何が起きるかを定めた条文である。協会が国土交通大臣の指定を取り消され、または解散したとき、旧協会は取り戻した弁済業務保証金、指定取消し等の日以後に納付された還付充当金、そして弁済業務保証金準備金を、その日に社員だった者へ交付する。配分の物差しはただ一つ、政令で定める分担金の額に応じる。在籍年数でも取引額でも無事故実績でもない。そしてあなたが受け取るより先に、営業保証金を自力で積む義務がやってくる。この順番を知らない業者は、手元の現金が先に尽きる。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法第64条の25は、保証協会の指定取消し又は解散に伴う清算局面において、旧協会が保有する弁済業務保証金、還付充当金及び弁済業務保証金準備金の帰属を定める規定である。交付対象は指定取消し等の日に社員であった者に限られ、配分基準は政令で定める弁済業務保証金分担金の額に応じた按分である。

こんなときに使う

• 加入している保証協会が指定を取り消されたという一報が業界紙に載る。あなたに与えられた猶予は1週間。社員の地位を失った日から1週間以内に、本店1000万円と支店ごとに500万円の営業保証金を自力で供託しなければ、免許側で足元が崩れる（64条の15）。一方、64条の25による交付は、旧協会が弁済業務保証金を取り戻す手続を終えた後にしか来ない。出ていく金と戻る金の間に、数か月の谷が空く
• もし、あなたが今月末で保証協会を任意脱退する予定でいて、その2週間後に協会の解散が決まったとしたら、何が起きる？ 納付済みの分担金そのものは取戻し手続を経て戻る（64条の11）。だが弁済業務保証金準備金の分配は「指定取消し等の日に社員であつた者」に限られる。脱退届の到達日が一日早いだけで、準備金の取り分はゼロになる
• 創業40年、同じ協会に居続けたあなた。隣のビルの新規参入組は加入して3か月。それでも一事務所あたりの取り分は同じである
• 還付充当金の納付通知が届いたが、資金繰りが厳しく2週間の期限を落としてしまった。この瞬間、あなたは社員の地位を失う（64条の10第3項）。その半年後に協会が解散しても、交付名簿にあなたの名前は載らない。数十万円の遅延が、分配全額の放棄に化ける

取るべき行動

被害を受けた側：1. 指定取消し等の日時点で自分が社員であった証跡（会費領収書、社員証、協会名簿の記載）を確保する。2. 事務所数と分担金の納付額を納付書控えで再計算しておく。交付は分担金の額に応じた按分であり、名簿と納付額が唯一の物差しになる。3. 同時進行で1週間以内の営業保証金供託を手配する（64条の15）。交付を待って動くと免許側で詰む。4. 交付額に疑義があれば、算定内訳と分母の開示を旧協会に求める

訴えられた側：交付する旧協会側に立つなら、勝負は名簿の正確性で決まる。1. 指定取消し等の日を基準時とした社員名簿を凍結し、同日以後に入る還付充当金と特別弁済業務保証金分担金を別勘定で管理する。2. 按分の計算式と分母を先に公表し、個別交渉の余地を作らない。3. 交付対象外とされた側は、社員の地位を失った時期の認定を争う。還付充当金の納付日、脱退届の到達日、地位喪失の効力発生日、この三つの日付が争点のすべてになる

時効（請求できる期限）：64条の25自体に交付請求の期限規定はない。時間圧は二方向から来る。第一に、社員の地位を失った日から1週間以内の営業保証金供託義務（64条の15）。第二に、交付請求権は債権であるため、権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年の一般消滅時効（民法166条）が適用される。起算点は旧協会の交付事務の開始時期に左右されるため、通知の日付は必ず保存する

改正の年表

1. 1.平成13年（2001年） 改正：中央省庁等改革に伴い、交付手続の委任先が「建設省令」から「国土交通省令」へ改められた。手続の実質は変わらないが、根拠省令を引用する際の名称に注意を要する